FELIZMENTE com o aguardado acerto a jurisprudência do Egrégio Conselho da Magistratura do TJRJ parece solidificar-se no sentido da possibilidade do manejo da Usucapião Extrajudicial para regularizar a situação imobiliária de imóveis objeto de Promessa de Compra e Venda, Cessão, Promessa de Cessão e outros instrumentos preliminares não concretizados, pelas mais diversas razões, quando presentes os REQUISITOS da Usucapião.
É sempre importante ter em mente que o próprio PROVIMENTO CNJ 65/2017 já elenca como títulos possíveis ao processamento, por exemplo, o COMPROMISSO ou RECIBO DE COMPRA E VENDA, a CESSÃO DE DIREITOS e PROMESSA DE CESSÃO, o PRÉ-CONTRATO, a CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS dentre outros (vide art. 13). Neste mesmo sentido o inciso VI do art. 10 do PROVIMENTO CGJ/RJ 23/2016 que legitima no procedimento extrajudicial os títulos como INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA ou PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Como esperamos sempre dos colegas operadores do Direito - inclusive Tabeliães, Registradores e cada um de seus Prepostos - a REFLEXÃO e a INVESTIGAÇÃO (ou seja, PENSAR) sobre a origem e intenção da norma é sempre saudável: não há mesmo razão para se impor à parte interessada na regularização do seu imóvel a utilização do MEIO MAIS ONEROSO e DIFICULTOSO se demonstrada a onerosidade excessiva e o óbice de que trata o par.2º do art. 13 do Provimento CNJ 65/2017, somando-se a isso a presença dos requisitos para a PRESCRIÇÃO AQUISITIVA, máxime a INEXISTÊNCIA DE CONTESTAÇÃO DA POSSE durante o período reclamado pela Lei.
Bem recentemente o Conselho da Magistratura do TJRJ confirmou essa tendência, valendo destacar do acórdão o seguinte trecho:
"(...) é INDIFERENTE o fato de o compromisso de compra e venda autorizar a distribuição de ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Isso porque NÃO SE PODE impor à parte a submissão a ANOS DE PROCESSAMENTO pela via judicial, na tentativa de localização dos promitentes vendedores e, eventualmente, seus sucessores, quando o sistema jurídico lhe FACULTA a via da usucapião. (...) Consequentemente, não subsiste obstáculo ao prosseguimento da usucapião extrajudicial, a qual, apenas se destinará a conferir SEGURANÇA JURÍDICA a situação fática consolidada".
A elogiada e elevada decisão foi assim ementada:
"TJRJ. 0037633-42.2020.8.19.0001. J. em: 22/07/2021. APELAÇÃO. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DO 10º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL/RJ. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. REQUERENTE PROMITENTE CESSIONÁRIO DOS DIREITOS À COMPRA DO IMÓVEL. (...) 3 - Desse modo, é indiferente o fato de o COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA autorizar a distribuição de ação de adjudicação compulsória. Isso porque não se pode impor a parte a submissão a esta ou aquela demanda, quando o sistema jurídico lhe faculta a escolha da usucapião extrajudicial, como forma de aquisição originária da propriedade. (...) 5- A ata notarial atesta, ainda, a apresentação de CERTIDÕES NEGATIVAS dos distribuidores cíveis, o que denota a INEXISTÊNCIA DE OPOSIÇÃO por parte dos promitentes vendedores, sucessores ou terceiros, em relação ao desenvolvimento da posse, de boa-fé, há mais de 37 (TRINTA E SETE) ANOS com ÂNIMO DE DONO. 6- Consequentemente, não subsiste obstáculo ao prosseguimento da usucapião extrajudicial, a qual, apenas se destinará a conferir segurança jurídica do modo mais célere a situação fática consolidada (...)".