A Usucapião Extrajudicial, introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015 e regulamentada pela Lei Federal nº 13.105/2015, representa um avanço significativo na desjudicialização dos procedimentos de regularização de imóveis no Brasil. Este caminho oferece uma alternativa mais célere e eficiente para o reconhecimento da aquisição de propriedade pela posse mansa, pacífica e continuada. Contudo, para que o Advogado possa orientar o cliente de maneira eficaz, é imprescindível compreender a complexa estrutura de custos que permeia este procedimento no Estado do Rio de Janeiro, especialmente no ano de 2026, uma vez que todo ano as CGJ (não só a do Rio de Janeiro) atualizam as custas de todos os procedimentos cartorários.
Diferentemente do Inventário Extrajudicial, que pode ser lavrado em qualquer Cartório de Notas do país, a Usucapião Extrajudicial possui uma exigência territorial específica para seus atos iniciais: na via extrajudicial, os cartórios envolvidos são o Tabelionato de Notas, onde deve ser lavrada a Ata Notarial, e o Registro Geral de Imóveis (RGI) responsável pela tramitação e registro da aquisição. O Tabelionato de Notas competente para lavrar a Ata Notarial deve ser obrigatoriamente o do Município do imóvel, conforme estabelecem as regras do Provimento CNJ 149/2023 (art. 402) e os Códigos de Normas locais das Corregedorias Gerais da Justiça (CGJ) - no Rio de Janeiro veja a regra do art. 411 do CN-CGJ/RJ.
Os custos envolvidos no procedimento de Usucapião Extrajudicial estão intrinsecamente ligados a diversas etapas técnicas e burocráticas, sendo imprescindível a análise prévia do caso concreto por um Advogado Especialista. Os principais dispêndios se distribuem em: Honorários Advocatícios, que devem observar as premissas da Tabela da OAB e o Código de Ética; Emolumentos dos cartórios (Tabelionato de Notas e RGI); Certidões diversas (com exceção das que não têm custos, obviamente); Planta e Memorial Descritivo (e seu respectivo custo de contratação de engenheiro ou arquiteto, embora haja casos específicos que expressamente dispensam planta e memorial, cf. regulamentação do CNJ); e, por fim, eventuais custos de Regularizações Prévias que se façam necessárias, conforme o caso concreto.
Um diferencial crucial da Usucapião reside na esfera tributária: não há incidência de Imposto de Transmissão (ITBI ou ITD/ITCMD) pela aquisição. Isso ocorre porque o reconhecimento da Usucapião constitui uma forma de Aquisição Originária da propriedade. A aquisição originária se configura quando não há relação de transmissão entre o antigo proprietário e o novo adquirente, rompendo-se o vínculo com o registro anterior. Este conceito fundamental a distingue da Aquisição Derivada (como a compra e venda ou a doação), onde o direito de propriedade é transmitido de um sujeito para outro, gerando a obrigação do pagamento do ITBI ou ITD.
No que tange aos emolumentos no Estado do Rio de Janeiro, a Ata Notarial de Usucapião - que serve para atestar o tempo de posse, dentre outros - , é cobrada pelo Tabelionato de Notas. É importante frisar que a Ata Notarial é um requisito sine qua non para a via extrajudicial, mas não é exigida no processo de Usucapião Judicial. O valor da Ata Notarial é calculado de acordo com a faixa da Tabela de Custas (Tabela 07 da Portaria CGJ/RJ 2.679/2025), sendo que a base de cálculo é o valor do imóvel objeto da usucapião.
Posteriormente, o Registro Geral de Imóveis (RGI) fará a cobrança dos emolumentos pela tramitação, editais e, finalmente, pelo registro da aquisição se esse for o veredito final. Estes emolumentos de registro também são calculados com base no valor do imóvel, conforme a Tabela 05.4 da Portaria CGJ/RJ 2.679/2025. Ambos os atos - Ata Notarial e Registro - possuem faixas de cobrança distintas e ambos são afetados pelo teto máximo de emolumentos anualmente reajustado e determinado pela CGJ, conforme regra expressa do §1º do art. 1º da referida Portaria CGJ/RJ.
A complexidade do cálculo e a variedade de custos adicionais - além, naturalmente, das particularidades e desafios de cada caso concreto de Usucapião - tornam o exame prévio por um Advogado Especialista imprescindível. Somente este profissional poderá analisar o caso concreto, diagnosticar todos os requisitos e calcular as custas notariais e registrais, permitindo ao cliente a escolha informada da melhor via para buscar a regularização - a via JUDICIAL ou a EXTRAJUDICIAL - maximizando a economia e a celeridade. Em nosso site, há uma tabela com valores cotados para exemplificar e servir como orientação (vide link https://www.juliomartins.net/pt-br/node/11), salientando que a definição exata dos custos depende da análise minuciosa do caso pelos Cartórios Extrajudiciais.