UMA DÚVIDA muito frequente de quem pretende regularizar seu imóvel via Usucapião Extrajudicial diz respeito ao tempo em que vai durar o procedimento. Quase sempre esse cliente vem movido pela "promessa" de celeridade que certamente leu em algum texto da internet. A bem da verdade, é preciso ter em mente que as soluções extrajudiciais são realmente muito importantes no cenário atual onde a Justiça não tem condições de dar respostas no tempo em que as pessoas precisam, porém, a Usucapião Extrajudicial assim como o Inventário Extrajudicial e outras soluções "extrajudicializadas" não conseguem resolver todos os casos apresentados. A Justiça ainda tem seu papel para os casos onde o Cartório não pode dar solução e mesmo naqueles onde o Cartório pode atuar a Justiça também poderá fazê-lo, cabendo ao ADVOGADO consultado analisar previamente os contornos do caso apresentado e indicar ao cliente as diversas possibilidades existentes, prós e contras de cada via e com isso fornecer o melhor assessoramento ao seu constituinte, que nem sempre será o caminho "mais rápido".
O procedimento de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL já caminha para quase dez anos de existência no ordenamento jurídico brasileiro (foi trazido por ocasião do art. 216-A introduzido na Lei de Registros Públicos pelo art. 1.071 do Código de Processo Civil - Lei 13.105 de 16/03/2015), tendo sido já regulamentado pelo Provimento CNJ 65/2017 e atualmente pelo Provimento CNJ 149/2023. Em muitos Estados há regulamentação local para o procedimento (como aqui no Estado do Rio através do Provimento CGJ/RJ 23/2016). É muito importante que o Advogado que patrocine esse tipo de procedimento domine não só essas normas citadas assim como o arsenal de jurisprudência extrajudicial dos Tribunais, normas locais, Códigos de Normas Extrajudiciais Estaduais e principalmente outros atos normativos do CNJ que tem como atribuição também regular e promover o aperfeiçoamento das atividades dos Serviços Notariais e de Registro, conforme Regimento Interno do Conselho Nacional de Justiça. Vê-se, desde já, que é muito importante estar assessorado por um ADVOGADO ESPECIALISTA quando a intenção é adentrar nessa seara específica.
A Usucapião Extrajudicial não cria espécies novas de Usucapião como pode parecer num primeiro momento: trata-se na verdade de uma via alternativa/facultativa para reconhecer a aquisição através das espécies de Usucapião positivadas no Código Civil, Constituição Federal e demais diplomas legais. O ponto em questão é que, em determinadas hipóteses a Usucapião Extrajudicial poderá sim ser viável na medida em que poderá resolver mais rapidamente a regularização, diferentemente do que ocorre na via judicial através de um Processo Judicial que tende a demorar muito mais, mas como dito antes, em alguns casos, dada a sua complexidade, poderá ser recomendada a via judicial, especialmente porque quando um entrave impede que a Usucapião Extrajudicial vá adiante a via judicial deverá ser provocada (vide art. 198 da LRP).
Via de regra, em média, os procedimentos de Usucapião Extrajudicial podem ter duração variável entre 6 a 24 meses, porém é extremamente perigoso e não recomendável apontar um prazo já que muitos fatores poderão modificar drásticamente esse prazo. Da mesma forma como não deve o Advogado prever prazo para a duração de um processo judicial, também no procedimento extrajudicial a duração é imprevisível e, aqui também o Advogado não deve tentar advinhar o prazo de duração. Diversos aspectos devem ser levados em consideração:
1. Documentação Completa: a apresentação de toda a documentação exigida de forma correta e completa pode acelerar o processo. Ainda assim, não se pode esquecer que a ATA NOTARIAL por si só pode representar alguns meses para a sua realização já que o Tabelionato pode exigir diversas documentações e essa é uma etapa imprescindível ao procedimento em Cartório - coisa que não acontece no Processo Judicial;
2. Notificações e Impugnações: o tempo pode aumentar se houver dificuldades na notificação dos confrontantes ou se houver impugnações ao pedido de usucapião. Não se desconhece que essa etapa inclusive pode onerar bastante o procedimento. Em Cartório o Município, o Estado e a União também devem se manifestar e isso pode também causar demora no procedimento;
3. Complexidade do Caso: a complexidade do caso e a necessidade de diligências adicionais podem influenciar o tempo de duração e também no custo do procedimento. Não por outra razão nosso costume inafastável de antes analisar e gerar um Parecer Escrito sobre o caso, suas nuances e avaliação sobre os caminhos e soluções cabíveis para cada caso;
4. Eficiência do Cartório: a eficiência, estrutura, capacitação e a carga de trabalho do cartório onde o processo está sendo conduzido também podem impactar o tempo necessário para a conclusão. Isso sem contar a preparação e experiência dos prepostos, na medida em que é importante saber que nem sempre o Tabelião/Registrador cuidará diretamente de cada caso mas seus prepostos. O procedimento de Usucapião é extremamente complexo e o fato de que corre pelo Cartório não lhe retira a complexidade ou diminui a responsabilidade daqueles que conduzem o procedimento;
5. Colaboração dos Envolvidos: A colaboração dos confrontantes e a ausência de litígios podem facilitar e acelerar o processo, mas é importante saber que mesmo em Cartório pode surgir um conflito que com certeza vai impactar na duração do procedimento e até mesmo na possibilidade de realização pela via extrajudicial.
Por tudo isso é que se conclui que de fato é muito tormentoso tentar advinhar o prazo de duração de um procedimento de Usucapião Extrajudicial, sabendo-se, todavia, que teoricamente a duração deverá ser menor que o procedimento pela via judicial, ainda que essa seja ainda muito recomendada para muitos casos. É importante que o requerente esteja bem assessorado e que todas as etapas sejam cumpridas conforme a legislação vigente para evitar atrasos desnecessários.