A ausência de registro formal de um imóvel nos livros do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é uma situação comum no cenário fundiário brasileiro, gerando insegurança jurídica e desvalorização patrimonial. Muitos possuidores acreditam que a inexistência de uma matrícula — o "RG" do imóvel — impede qualquer tentativa de regularização. No entanto, o ordenamento jurídico e a jurisprudência atualizada dos tribunais superiores (STJ) e estaduais (TJRJ, TJSP) confirmam que a falta de registro anterior não é um obstáculo intransponível, sendo a Usucapião o instrumento jurídico por excelência para sanar esse vício.
O primeiro passo para quem não localiza o registro de sua propriedade é compreender a estrutura do sistema registral. Cada imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis que detém a competência territorial sobre a região onde o bem está localizado. Com a modernização trazida pela Lei do SERP (Lei nº 14.382/2022), que instituiu o Sistema Eletrônico de Registros Públicos, a busca por essas informações tornou-se centralizada. Através de plataformas como o RI Digital (ou o ONR - Operador Nacional do Registro), é possível realizar buscas por CPF, CNPJ ou endereço em âmbito estadual ou nacional, facilitando a localização de registros que possam ter sido feitos em épocas em que a divisão geográfica das comarcas era diferente.
No contexto da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), existem diversos tipos de certidões que podem ser solicitadas. A Certidão de Matrícula (ou de Inteiro Teor) reflete todo o histórico do imóvel a partir da vigência da LRP, contendo inclusive todas as informações sobre a existência de ônus reais, como hipotecas ou penhoras, por exemplo. Quando o imóvel não é localizado após uma busca minuciosa, o Cartório pode emitir uma Certidão Negativa de Registro ("Nada Consta"). Este documento, longe de ser um impedimento, é uma peça fundamental para o processo de usucapião, pois comprova oficialmente que o imóvel não possui proprietário registral conhecido naquela circunscrição, abrindo caminho para a declaração da prescrição aquisitiva.
A Usucapião é classificada juridicamente como uma forma originária de aquisição da propriedade. Isso significa que o direito do novo proprietário nasce do exercício da posse qualificada (mansa, pacífica e com ânimo de dono) pelo tempo previsto em lei, e não de uma transferência feita pelo dono anterior. Por ser uma aquisição originária, a sentença judicial ou o registro extrajudicial não "corrigem" o registro antigo, mas sim criam uma nova vida jurídica para o imóvel. Portanto, a inexistência de uma matrícula anterior não afeta o direito de quem possui o bem, já que o título de propriedade será inaugurado com o reconhecimento da usucapião.
A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) reforça que a ausência de matrícula individualizada não pode cercear o direito constitucional à moradia e à função social da propriedade. Decisões recentes apontam que, desde que o imóvel esteja devidamente individualizado — ou seja, com seus limites, confrontações e área precisamente descritos por meio de planta e memorial descritivo —, o processo de usucapião deve prosseguir normalmente. O foco do Judiciário e dos Cartórios deve ser a realidade fática da posse e não a perfeição dos registros históricos, muitas vezes inexistentes devido ao crescimento urbano desordenado. Nesse sentido, decisão da ilustre Ministra NANCY ANDRIGHI:
"STJ. AgInt no REsp: 2045604/DF. J. em: 08/04/2024. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. DESNECESSIDADE. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n . 1.818.564/DF, fixou o entendimento de que "é cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística" (Tema 1025). 2. A ausência de matrícula individualizada do imóvel não impede a caracterização da usucapião. 3. Na hipótese dos autos, impõe-se o retorno dos autos à origem para que prossiga no julgamento, verificando se houve ou não o preenchimento dos requisitos para a aquisição originária da propriedade. 4. Agravo interno não provido".
No âmbito da Usucapião Extrajudicial (realizada diretamente no Cartório de Notas e no Registro de Imóveis), o Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) trouxe diretrizes claras para os casos de imóveis sem matrícula. O Art. 417 do referido Provimento estabelece que o registro do reconhecimento da usucapião implicará a abertura de uma nova matrícula. Assim, o Oficial do RGI, após conferir toda a documentação e certificar que não há oposição de entes públicos ou vizinhos, inaugurará um novo fólio real, conferindo ao imóvel uma existência jurídica plena e segura a partir daquele momento.
Um desafio comum ocorre quando o imóvel está inserido em uma área maior (gleba) que possui matrícula, mas o lote específico não foi desmembrado. Nestes casos, os tribunais também admitem a usucapião de fração ideal ou de área específica dentro de um imóvel indiviso. A falta de regularização urbanística ou o parcelamento irregular do solo pelo proprietário original não impedem que o possuidor exclusivo de uma parte do terreno obtenha seu registro. A usucapião, nestas situações, funciona como uma ferramenta de regularização fundiária, permitindo que o cidadão saia da informalidade mesmo diante da inércia dos antigos loteadores.
Para garantir o sucesso da regularização, a técnica de individualização técnica é indispensável. Quando não há matrícula, a planta e o memorial descritivo assumem o papel de "desenhar" o imóvel para o sistema registral. É através desses documentos que o agrimensor ou engenheiro definirá os limites georreferenciados do bem, garantindo que a nova matrícula a ser aberta não se sobreponha a terrenos vizinhos ou áreas públicas. A precisão técnica supre a lacuna documental, oferecendo ao registrador e ao juiz a segurança necessária para declarar a propriedade em favor do possuidor.
Em conclusão, a resposta para quem não encontra a certidão do imóvel é positiva: sim, é perfeitamente possível regularizar. A "Certidão Negativa" é, na verdade, o ponto de partida para o procedimento de usucapião. Seja pela via judicial ou extrajudicial, o ordenamento jurídico brasileiro evoluiu para priorizar a segurança jurídica de quem dá função social à terra. Com o auxílio de uma assessoria jurídica especializada e a correta instrução técnica, o imóvel "sem papel" pode — e deve — ser transformado em uma propriedade plenamente registrada, garantindo o direito de herança, o acesso a crédito imobiliário e a paz social.