A regularização de imóveis oriundos de herança é um dos maiores gargalos do mercado imobiliário brasileiro. Muitas famílias se veem reféns de inventários que se arrastam por décadas, acumulando custos e desgastes emocionais. Nesse cenário, a "Cessão de Direitos Hereditários" surge como um instrumento comum de negociação, transferindo a posse e os direitos sucessórios para terceiros ou para outros herdeiros. Contudo, transformar esse documento em propriedade definitiva no registro de imóveis exige uma precisão cirúrgica.
A crença de que ter um contrato em mãos garante a aprovação automática de uma regularização é um perigoso equívoco. A estruturação fundiária não é uma receita padronizada, mas sim um tabuleiro de xadrez onde cada movimento deve ser milimetricamente calculado. Escolher o caminho errado pode resultar em anos de atraso, perda de recursos e profunda frustração, especialmente quando nos deparamos com entendimentos divergentes dentro do próprio Poder Judiciário e nos cartórios de notas e registros.
A Limitação Extrajudicial e o Mito da "Burla ao Erário"
A via extrajudicial, embora célebre por sua celeridade, possui limitações rigorosas e atua com extrema cautela. Muitos registradores negam o reconhecimento da usucapião extrajudicial baseada em cessão de direitos hereditários sob a justificativa de uma suposta "tentativa de burla ao erário" — ou seja, uma manobra para não pagar o imposto de herança (ITCMD). Essa postura conservadora, muitas vezes referendada por decisões administrativas de Tribunais, cria um muro burocrático muitas vezes intransponível para quem busca apenas legalizar sua moradia.
Ocorre que essa negativa administrativa frequentemente ignora o próprio regramento nacional. O atual Provimento CNJ 149/2023 (que incorporou as regras do antigo Provimento 65/2017) reconhece expressamente a escritura de cessão de direitos hereditários como um dos justos títulos perfeitamente capazes de embasar o pedido de usucapião extrajudicial. Portanto, não se pode taxar genericamente todo pedido que envolva herança como fraude fiscal, sendo imperativa a análise da realidade fática e do longo decurso de tempo em cada família.
Aquisição Originária: A Independência da Usucapião
A recusa baseada na proteção cega do recolhimento de impostos causa mortis esbarra em um princípio basilar do Direito Civil: a usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade. Isso significa que a declaração de usucapião inaugura uma nova cadeia dominial, rompendo os vínculos com os antigos proprietários. Não se trata de uma transmissão derivada (como ocorre em uma Compra e Venda ou uma Doação), o que afasta por completo a lógica de condicionar o reconhecimento de uma posse consolidada no tempo ao pagamento de tributos atrasados de um espólio alheio.
A força do fato "posse" é tamanha que a lei permite a Usucapião Extraordinária para quem sequer possui qualquer título ou documento de aquisição, dispensando até mesmo a comprovação de boa-fé. Se o ordenamento jurídico confere a propriedade àquele que ocupou o bem de forma mansa, pacífica e ininterrupta por quinze anos sem nenhum papel, penalizar com a pecha de "evasor fiscal" justamente quem detém uma cessão de direitos formalizada é uma contradição que as Câmaras Cíveis dos tribunais vêm combatendo de forma veemente.
O Deslize Conceitual da "Adjudicação Compulsória"
A falta de domínio técnico profundo sobre institutos tão complexos leva a falhas graves, inclusive em decisões de órgãos de cúpula judiciária. Um exemplo notório é a indicação, por vezes vista em acórdãos de Conselhos da Magistratura (como ocorreu recentemente no TJRJ), de que o adquirente munido de uma cessão de direitos hereditários deveria buscar a "Adjudicação Compulsória" ao ter sua usucapião extrajudicial negada em cartório. Essa recomendação é um severo deslize conceitual que pode induzir profissionais menos experientes ao erro fatal. A referida decisão foi assim ementada:
"TJRJ. 0060449-47.2022.8.19.0001. J. em: 05/02/2026 - CONSELHO DA MAGISTRATURA. APELAÇÃO. SERVIÇO REGISTRAL. DÚVIDA SUSCITADA PELO DELEGATÁRIO DO CARTÓRIO DO 2º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ATA NOTARIAL PARA FINS DE RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO. O SUSCITANTE DEIXOU DE ATENDER AO REQUERIMENTO POR ENTENDER QUE A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NÃO SERIA O MEIO JURÍDICO ADEQUADO PARA LEGALIZAR O IMÓVEL OBJETO DA PRENOTAÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DE DÚVIDA. (...) RAZÕES DE DECIDIR - 3. O Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça estabeleceu diretrizes para o procedimento de usucapião extrajudicial, estabelecendo a exigência de comprovação da existência de óbice para a transferência da propriedade pelos meios comuns, regulamentando que a usucapião somente pode ser utilizada quando não houver outra possibilidade para a aquisição da propriedade. 4. Considerando-se que, no caso concreto, o bem foi transmitido por meio de ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS e ainda existem inventários em curso, o interessado não pode utilizar a usucapião extrajudicial para regularizar o imóvel objeto da prenotação. Necessária a apresentação para registro do inventário e da partilha dos bens dos proprietários falecidos e, após, o título de transferência do imóvel ao suscitado. Na impossibilidade, cabe a ele promover a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO BEM, nos termos do artigo 1418 do Código Civil. 5. Controvérsia acerca do reconhecimento da usucapião, tal como a oposição apresentada nos presentes autos, deve ser dirimida pela via jurisdicional adequada. IV. DISPOSITIVO - Desprovimento do recurso. Confirmação da sentença".
A Adjudicação Compulsória é o remédio jurídico criado especificamente para obrigar a outorga de escritura definitiva quando há uma PROMESSA DE COMPRA E VENDA de um bem individualizado, devidamente quitada, e recusa injustificada do vendedor. A CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, por sua vez, opera na transferência de uma cota-parte ideal de uma universalidade (a herança). Os cedentes não têm a obrigação legal de assinar uma "Escritura Definitiva" futura, pois sua vontade já se esgotou no ato da cessão. O caminho correto para o cessionário, nestes casos, seria a habilitação no inventário para receber o Formal de Partilha ou a propositura da ação judicial de usucapião, JAMAIS a adjudicação compulsória - e essa é a orientação do mesmo TJRJ, cuja decisão abaixo é apenas uma dentre milhares que servem para ilustrar:
"TJRJ. 0081359-66.2020.8.19.0001. J. em: 05/07/2022. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. NEGÓCIO JURÍDICO FIRMADO COMO PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. (...). Sentença que julgou extinto, sem resolução do mérito, o pedido de adjudicação compulsória e improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais. (...) De plano, importa reconhecer que o negócio jurídico estabelecido entre as partes foi uma CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS e não uma PROMESSA DE COMPRA E VENDA, de modo que incabível o acolhimento da pretensão pela via estreita da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Inteligência dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. De fato, da leitura dos autos observa-se que a Magistrada mencionou que, salvo melhor juízo, era a Adjudicação Compulsória que atendia a eficácia prática à providência pretendida pela autora-apelante. Entretanto, cabia à autora-apelante ratificar a sua pretensão de obrigação de fazer em detrimento da adjudicação compulsória. (...) DESPROVIMENTO DO RECURSO".
Usucapião Entre Herdeiros e a Dissolução do Condomínio
Outro avanço jurisprudencial fundamental extraído dos litígios judiciais é a quebra do mito de que "herdeiro não pode usucapir bem de herança". Decisões recentes e consolidadas do STJ e dos Tribunais Estaduais demonstram que, quando um herdeiro exerce a posse exclusiva do imóvel por décadas, arcando com todos os ônus de manutenção e agindo com efetivo animus domini (intenção de dono) sem oposição dos demais coerdeiros, o condomínio hereditário se desfaz faticamente.
Fica evidente que a usucapião não é uma manobra obscura, mas sim o remédio social e jurídico exato para pacificar imóveis reféns de inventários paralisados, herdeiros desaparecidos ou sucessões infinitas. Exigir que as partes permaneçam amarradas a um processo sucessório inviável, dependendo da assinatura de dezenas de pessoas inalcançáveis, é negar o direito fundamental à propriedade e à função social do imóvel, perpetuando a irregularidade fundiária no país. Nesse sentido, decisão lúcida e louvável do mesmo TJRJ que em sede de USUCAPIÃO JUDICIAL autoriza a possibilidade do reconhecimento da aquisição da propriedade embasado em CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, uma vez demonstrados os requisitos para a aquisição pela Usucapião:
"TJRJ. 0865786-47.2023.8.19.0001. J. em: 20/08/2025. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. RECONHECIMENTO DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. CABIMENTO. ANULAÇÃO DA SENTENÇA EXTINTIVA. I. CASO EM EXAME: 01. Trata-se de ação de usucapião ordinária proposta com fundamento no art. 1.242 do Código Civil, visando ao reconhecimento da aquisição da propriedade de imóvel urbano situado à Ladeira de Santa Tereza, nº 17, exercida desde 2012 pelos autores, ora apelantes, com posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini, mediante ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. A propriedade formal do imóvel permaneceu registrada em nome de Albino Pereira Paulino, falecido em 1987, e o inventário referente ao espólio ainda se encontra em aberto. 02. A sentença julgou extinta a ação sem resolução do mérito, sob o fundamento de que A USUCAPIÃO NÃO CONSTITUI VIA ADEQUADA À REGULARIZAÇÃO propriedade adquirida por Cessões de Direitos Hereditários, interpretando o uso da via como POSSÍVEL TENTATIVA DE EVASÃO FISCAL. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR: 05. A promessa de cessão de direitos hereditários, ainda que sobre bem singular do espólio e antes da partilha, é juridicamente equiparável à promessa de compra e venda, sendo título hábil à configuração de JUSTO TÍTULO, nos termos do art. 1 .242 do CC e da jurisprudência do STJ. 06. A jurisprudência do STJ admite como justo título, para fins de usucapião ordinária, atos jurídicos não registrados, desde que revelem causa legítima de aquisição e estejam acompanhados de posse qualificada. 07. O ordenamento jurídico NÃO CONDICIONA o reconhecimento da usucapião ao recolhimento de TRIBUTOS incidentes sobre transmissões derivadas, tratando-se de forma autônoma de aquisição originária da propriedade. 08. A persistência de entraves sucessórios e a ausência de regularização dominial por décadas JUSTIFICAM A VIA DA USUCAPIÃO como instrumento de efetividade e segurança jurídica. 09. O ajuizamento da ação de usucapião, fundado em posse qualificada e acompanhado de título negocial, NÃO CONFIGURA, por si só, tentativa de burla ao recolhimento do ITCMD, devendo o feito prosseguir regularmente para que, sob contraditório e ampla defesa, seja apurado o preenchimento dos requisitos legais da pretensão deduzida. IV. DISPOSITIVO: 10. Recurso conhecido e provido. SENTENÇA ANULADA, com determinação de prosseguimento do feito e apreciação do mérito da AÇÃO DE USUCAPIÃO. (...)".
A Importância da Estratégia Jurídica Especializada
A linha tênue entre o sucesso e o fracasso na regularização de um imóvel de herança reside inteiramente na AVALIAÇÃO ESTRATÉGICA prévia. Apenas a análise minuciosa conduzida por um advogado especialista permitirá mapear o cenário fático, identificar os vícios documentais e escolher a trincheira correta. Conhecer a fundo a jurisprudência local e as normativas cartorárias dita se a batalha será vencida rapidamente na VIA EXTRAJUDICIAL ou se exigirá a musculatura e a amplitude de provas da VIA JUDICIAL. Em nossa visão, perde a via extrajudicial por não acompanhar a evolução da via judicial, infelizmente. O planejamento inteligente evita o desperdício de tempo e garante a blindagem jurídica definitiva do seu patrimônio.