A aquisição de um imóvel é um dos investimentos mais importantes na vida de uma pessoa. No entanto, o processo envolve custos significativos além do valor do bem, sendo o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) um dos principais. Uma dúvida comum e um problema recorrente para muitos compradores é a cobrança do ITBI com base em um valor superior ao da transação real.
Se você passou por essa situação, saiba que a legislação e o entendimento dos tribunais brasileiros garantem o seu direito à restituição do ITBI pago a maior. Este guia explica como isso funciona e o que você precisa saber para reaver seu dinheiro.
O Conflito: Valor de Referência Municipal vs. Valor Real da Compra
O ponto central da discussão está na definição da base de cálculo do ITBI. Legalmente, o imposto deve incidir sobre o "valor venal" do imóvel, que corresponde ao valor de uma venda em condições normais de mercado.
O problema surge quando o município, de forma unilateral, estabelece um "valor venal de referência" ou uma "pauta fiscal" que é superior ao preço efetivamente pago pelo comprador. Para conseguir registrar o imóvel, o contribuinte se vê obrigado a recolher o imposto com base nesse valor inflado, pagando mais do que o devido.
Exemplo prático: Você compra um apartamento por R$ 500.000,00 (valor que consta na escritura), mas a prefeitura determina que o "valor de referência" para o cálculo do ITBI é de R$ 650.000,00. Você é forçado a pagar o imposto sobre os R$ 650.000,00. Esse é o ponto problemático.
A Posição dos Tribunais: Qual Valor Deve Prevalecer?
A jurisprudência pátria, liderada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), pacificou a questão em um julgamento com repercussão nacional (Tema 1.113), estabelecendo diretrizes claras que protegem o contribuinte:
1. Presunção de Boa-Fé: O valor da transação declarado pelo contribuinte (o preço que consta na escritura) goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado.
2. O Fisco Deve Comprovar: Caso a prefeitura discorde do valor declarado, cabe a ela, e não ao contribuinte, o ônus de provar que o preço da transação é fraudulento ou incompatível com o mercado.
3. Processo Administrativo é Obrigatório: Essa comprovação deve ocorrer por meio da instauração de um processo administrativo regular, garantindo ao contribuinte o direito à ampla defesa e ao contraditório. O município não pode simplesmente arbitrar um valor de referência e impô-lo de forma automática.
Portanto, a regra é clara: o valor que consta na escritura de compra e venda é o que deve ser usado como base de cálculo do ITBI, a menos que o Fisco prove, em procedimento próprio, a existência de fraude.
Direito à Restituição: Como o Valor é Devolvido?
Ao comprovar que pagou o imposto sobre uma base de cálculo indevida, o contribuinte tem o direito de solicitar a devolução da diferença, através de um processo judicial conhecido como "repetição de indébito tributário".
É crucial entender que o valor a ser restituído não se limita à diferença paga a maior. A legislação garante que o montante seja devidamente atualizado para compensar a perda inflacionária e o tempo em que o dinheiro ficou indevidamente com o poder público.
Correção Monetária: O valor a ser devolvido é corrigido monetariamente desde a data em que o pagamento indevido foi realizado (Súmula 162 do STJ).
Juros de Mora: Sobre o valor corrigido, incidem juros de mora, que, segundo o entendimento mais atual, seguem a taxa SELIC. Os juros começam a contar a partir do trânsito em julgado da decisão judicial (momento em que não cabe mais recurso).
Conclusão: O Que Fazer se Você Pagou ITBI a Maior?
Se você adquiriu um imóvel nos últimos 5 anos e foi obrigado a recolher o ITBI com base no "valor de referência" da prefeitura, e não pelo valor real da sua compra, é muito provável que você tenha direito à restituição.
O caminho para reaver os valores é através de uma ação judicial bem fundamentada, que demonstre a ilegalidade da cobrança. Para isso, é fundamental buscar a orientação de um Advogado Especialista em Direito Tributário ou Imobiliário, que poderá analisar a documentação (escritura, guia e comprovante de pagamento do ITBI) e tomar as medidas cabíveis para garantir a devolução do seu dinheiro.