O falecimento de um ente querido inaugura o complexo processo de inventário, que se torna ainda mais desafiador quando o patrimônio deixado inclui um imóvel financiado. Essa situação gera inúmeras dúvidas, pois o bem em questão não pertencia integralmente ao falecido; ele era titular dos direitos e obrigações decorrentes de um contrato de financiamento imobiliário. Portanto, o que se transmite aos herdeiros não é a propriedade plena, mas sim a posição contratual do devedor fiduciante, exigindo um procedimento específico para sua regularização e partilha, observadas as prescrições legais.
O primeiro e mais crucial passo para os herdeiros é verificar a existência do seguro prestamista vinculado ao contrato de financiamento. Trata-se de uma modalidade de seguro de vida em grupo, quase sempre exigida pelas instituições financeiras, cuja finalidade é quitar o saldo devedor do financiamento em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário. A família deve comunicar o óbito ao banco o mais rápido possível, apresentando a certidão, para acionar a apólice. Se o seguro cobrir 100% do saldo devedor, o imóvel será quitado, simplificando enormemente o processo sucessório.
A VIA EXTRAJUDICIAL, realizada em Tabelionato de Notas, é a solução preferencial para o inventário, por ser sabidamente mais célere e econômica. Contrariamente ao que se praticava, a legislação atual permite este caminho mesmo que o falecido tenha deixado testamento (desde que haja prévia autorização judicial para seu cumprimento) ou se houver herdeiros menores ou incapazes, contanto que a partilha se resolva de forma que não lhes traga prejuízos e todos os interessados estejam de acordo. A quitação do imóvel pelo seguro facilita, mas não é a única hipótese que permite a via extrajudicial.
O INVENTÁRIO JUDICIAL torna-se o caminho necessário principalmente quando há litígio ou dissenso entre os herdeiros sobre a partilha dos bens. Quanto às dívidas do falecido, incluindo um eventual saldo devedor do financiamento não coberto pelo seguro, sua existência não é um impedimento para a via extrajudicial. É plenamente possível realizar o inventário em cartório, desde que todos os herdeiros concordem com a forma de pagamento dessas obrigações, o que ficará detalhado na escritura pública. Cabe destacar que desde o início com a Regulamentação pela Resolução 35/2007 do CNJ o fato de haver credores do falecido nunca representou óbice para o Inventário Extrajudicial. Neste sentido:
"Art. 27. A existência de credores do espólio não impedirá a realização do inventário e partilha, ou adjudicação, por escritura pública".
É fundamental compreender que, enquanto o financiamento não for quitado, o que se inventaria e partilha não é o imóvel em si, mas os direitos aquisitivos sobre ele. O valor a ser declarado no inventário e sobre o qual incidirá o imposto de transmissão (ITCMD) corresponde ao montante das parcelas já pagas pelo falecido, e não ao valor de mercado total do bem. A partilha definirá a proporção que cada herdeiro terá sobre esses direitos e sobre a responsabilidade de arcar com o saldo devedor remanescente.
Diante da complexidade que envolve o direito sucessório e imobiliário, e das recentes alterações legislativas, a assistência de um Advogado Especialista em Inventários é indispensável e legalmente obrigatória. Este profissional analisará o contrato de financiamento, as particularidades do caso e a situação dos herdeiros para definir a estratégia mais eficiente, seja ela judicial ou extrajudicial, garantindo que a partilha dos direitos sobre o imóvel financiado ocorra de forma segura e em total conformidade com a lei.