A aquisição de um bem imóvel é um marco fundamental na vida de qualquer pessoa ou empresa, mas que frequentemente vem acompanhada de uma série de dúvidas tributárias e entraves burocráticos. Um dos questionamentos mais rotineiros e polêmicos no direito imobiliário diz respeito ao recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Não são raros os casos em que o comprador adquire o bem, realiza o pagamento integral do imposto à vista com base no valor formalizado no contrato de compra e venda, mas, por razões financeiras, planejamento pessoal ou mero esquecimento, adia a lavratura da escritura pública e o seu posterior envio ao Registro de Imóveis.
Anos depois, ao decidir finalmente regularizar a titularidade e a propriedade imobiliária, o cidadão se depara com uma surpresa indesejada: a exigência, por parte da Prefeitura, de um recolhimento complementar de ITBI. A justificativa do ente municipal geralmente se baseia na valorização natural do imóvel com o passar do tempo, no aumento do valor venal para fins de IPTU ou na simples atualização de suas tabelas internas. Diante desse cenário de insegurança jurídica, surge a questão primordial: o contribuinte é realmente obrigado a pagar essa diferença de imposto?
Para responder a essa pergunta com absoluta precisão e orientar o adquirente, é necessário compreender a dinâmica legal do fato gerador do tributo, a obrigatoriedade da fiscalização pelos cartórios e, acima de tudo, as sólidas regras que protegem o cidadão na definição da base de cálculo do imposto de transmissão.
O Fato Gerador do ITBI e a Prática dos Municípios
No ordenamento jurídico brasileiro, a transferência efetiva da propriedade imobiliária não ocorre com a simples assinatura de um instrumento particular, de um "contrato de gaveta", de um compromisso de compra e venda ou mesmo da famosa “ESCRITURA PÚBLICA”. O fato gerador do ITBI — ou seja, o exato momento em que o imposto passa a ser legalmente devido ao ente público — consuma-se exclusivamente com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. A regra é de clareza solar e ofuscante conforme art. 1.245 do Código Civil:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
Apesar dessa regra pilar do nosso sistema registral, a imensa maioria das legislações municipais exige que o recolhimento do imposto seja feito de forma antecipada, muitas vezes logo na assinatura do contrato preliminar ou, obrigatoriamente, no momento anterior à lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas. Essa imposição prática cria um inevitável descompasso temporal: o contribuinte paga o imposto no presente, mas o fato gerador legal (a transferência) só ocorrerá no futuro, quando ele decidir levar a escritura a registro. É exatamente na esteira desse lapso temporal que as prefeituras costumam fundamentar a emissão de guias complementares.
A Responsabilidade do Cartório e a Exigência da Quitação
Quando o adquirente finalmente comparece ao Tabelionato de Notas para lavrar a sua escritura de compra e venda, o tabelião obrigatoriamente solicitará a apresentação da guia de ITBI devidamente paga. Essa exigência não se trata de um mero excesso de burocracia do cartório, mas do estrito, mecânico e robótico cumprimento da legislação. A Lei de Registros Públicos (LRP), de forma categórica em seu artigo 289, impõe aos oficiais o dever de fazer a rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão de seu ofício.
O notário e o registrador atuam, por força de lei, como autênticos fiscais tributários (e nem recebem por esse trabalho que fazem para o Fisco Municipal, diga-se de passagem). A inobservância desse controle pode acarretar a severa responsabilidade solidária do delegatário pelo pagamento do tributo que deixou de ser recolhido aos cofres públicos. Conforme leciona a doutrina especializada, o exame da legalidade do título e a apreciação das formalidades extrínsecas, assim como a conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental, constituem um rígido dever do registrador (LOUREIRO. Registros Públicos, 2018). Portanto, sob o aspecto da legalidade formal, o tabelião jamais lavrará a escritura sem atestar a quitação prévia, orientando as partes a resolverem as suas eventuais pendências com o fisco municipal.
A Distinção Entre Emolumentos Cartorários e Imposto Municipal
Neste ponto da análise, faz-se estritamente necessário realizar uma distinção técnica entre a cobrança das custas do cartório (conhecidas como emolumentos) e a cobrança do imposto municipal (o ITBI propriamente dito).
Se o adquirente pagou o imposto de transmissão há muitos anos e só no presente momento busca a lavratura da escritura pública, ele deve estar ciente de que as custas do cartório sofrerão, sim, uma natural atualização. O sistema de normas extrajudiciais autoriza legalmente a atualização da base de cálculo dos emolumentos sempre que estes forem apurados sobre o valor atribuído ao bem tomando por referência exercícios financeiros anteriores. Além disso, em casos de discrepância, o cartório é obrigado a calcular as suas próprias custas incidentes sobre o maior valor disponível (seja o preço do negócio ou o valor atualizado pela prefeitura). Contudo, é primordial entender que essa regra atinge exclusivamente a remuneração do serviço extrajudicial. Ela não concede nenhum respaldo legal para que a Prefeitura exija um imposto complementar.
A Ilegalidade da Cobrança de Recolhimento Complementar
Chegando à raiz do problema: a Prefeitura possui respaldo legal para emitir uma guia complementar apenas porque o tempo passou e o imóvel obteve valorização de mercado? A resposta é negativa. A cobrança automática de uma diferença de ITBI, fundamentada apenas na passagem do tempo ou em tabelas arbitrárias da administração pública, configura uma prática abusiva e ilegal.
A proteção patrimonial do contribuinte sustenta-se nas regras que regem a base de cálculo tributária. O montante que deve servir de base para a incidência e cobrança do ITBI é tão somente o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado no exato momento em que a negociação originária foi firmada. O sistema jurídico pátrio consagra que o valor da transação — aquele expressamente declarado pelo contribuinte no contrato — goza de forte presunção de veracidade. Nas relações contratuais impera o princípio basilar da boa-fé objetiva. Presume-se, até prova robusta em contrário, que o preço ajustado livremente entre comprador e vendedor reflete o verdadeiro valor de mercado do bem transacionado.
Por muitos anos, inúmeras prefeituras implementaram o famigerado "Valor Venal de Referência", uma tabela imobiliária criada e atualizada de forma unilateral pelo ente público, com o intuito de obrigar o comprador a recolher o ITBI sobre uma estimativa prévia, invariavelmente superior ao valor real de sua aquisição. Felizmente, essa prática encontra-se exaustivamente superada. O entendimento consolidado é o de que o município está proibido de arbitrar de forma prévia a base de cálculo do ITBI respaldando-se em valores de referência unilaterais. Ademais, é absolutamente inviável vincular a base do ITBI ao valor venal utilizado no cálculo do IPTU, ficando vedado o uso deste último até mesmo como um "piso" limitador de tributação.
O Devido Processo Administrativo Prévio (Artigo 148 do CTN)
Diante do exposto, indaga-se: o Fisco municipal é obrigado a aceitar todo e qualquer valor declarado no contrato? Evidentemente que não, pois a administração fazendária possui instrumentos para inibir fraudes ou declarações de valores irrisórios (preço vil). Contudo, o afastamento do valor reportado pelo contribuinte jamais poderá ser efetivado de modo presumido, automático ou sistêmico na emissão da guia complementar.
Para a municipalidade invalidar o valor real do negócio, a autoridade lançadora está obrigada a instaurar, antecipadamente, um processo administrativo regular e individualizado, em fiel observância ao artigo 148 do Código Tributário Nacional. É unicamente através desse procedimento administrativo — no qual se garante o amplo exercício do contraditório e da ampla defesa ao comprador — que o Fisco poderá afastar a presunção de boa-fé e comprovar, com dados técnicos, que a declaração não exprime a realidade econômica do momento da transação. Somente após provar a discrepância é que a Prefeitura estaria apta a arbitrar uma nova base de cálculo.
Conclusão e Soluções Práticas
Em síntese, se o comprador adquiriu a propriedade imobiliária no passado, declarou de forma idônea o valor real da negociação e recolheu na ocasião o montante integral do ITBI exigido, a mera demora na lavratura da escritura pública definitiva não confere qualquer legitimidade para o Fisco municipal exigir o pagamento de um complemento tributário ancorado em valorizações supervenientes. O imposto consolida-se e reflete a moldura econômica do instante do negócio pactuado.
Caso o contribuinte tenha o andamento de sua escritura pública paralisado no cartório em virtude da exigência fazendária de guias complementares, ele deve estar ciente de que o tabelião apenas observa o cumprimento de seu dever funcional. A controvérsia deve ser enfrentada diretamente contra o ente municipal. Se a Prefeitura insistir na cobrança automática e sem processo prévio, o adquirente prejudicado poderá se socorrer de medidas judiciais céleres, como o mandado de segurança, para afastar a exigência arbitrária. Dessa maneira, garante-se o direito líquido e certo à lavratura da escritura e ao registro de imóveis sem o pagamento de complementos indevidos, assegurando a proteção do patrimônio e a efetiva segurança jurídica.