O mercado imobiliário brasileiro é caracterizado por uma realidade bastante peculiar: milhões de imóveis encontram-se em situação de irregularidade, desprovidos de ESCRITURA PÚBLICA de compra e venda e muito menos, o devido registro. Esse cenário gera uma dúvida frequente entre investidores e cidadãos comuns: é juridicamente viável vender ou comprar um imóvel que não possui matrícula em nome do vendedor? A resposta exige conhecimento técnico e cautela, mas aponta para uma solução jurídica altamente eficaz, segura e chancelada pela legislação vigente, nem sempre conhecida pelos interessados.
A Diferença Fundamental entre Posse e Propriedade
Para compreender a mecânica dessas transações, é preciso partir de uma premissa básica do sistema jurídico brasileiro: a máxima de que "quem não registra não é dono". Conforme estabelece expressamente o artigo 1.245, § 1º, do Código Civil, enquanto não se registrar o título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Sem o devido registro na matrícula, a pessoa detém apenas uma situação de fato — a posse —, ou um direito de natureza estritamente pessoal e obrigacional, mas não a propriedade em si, que é o direito real oponível contra todos (LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR. Direito Imobiliário, 2020).
Isso ocorre por conta de um dos pilares do sistema registral: o princípio da continuidade. O oficial do cartório não pode registrar a transferência de um direito se o vendedor não constar previamente nos livros como o seu verdadeiro titular, impedindo saltos e lacunas na cadeia de transmissões (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021). Portanto, a venda direta da propriedade por quem tem apenas a posse é um ato impossível de ser registrado nos moldes tradicionais para constituir a titularidade imediata.
A Solução Prática: A Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios
Se a venda direta da propriedade esbarra na falta de registro, a legislação oferece uma alternativa legal robusta. O ocupante pode transferir validamente aquilo que ele efetivamente detém: os seus direitos possessórios. O instrumento adequado para formalizar essa transação é a ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS, embora a Posse também possa ser transmitida/negociada por Instrumento Particular.
Trata-se de um documento que formaliza a transferência da situação de fato sobre o bem. É fundamental que as partes tenham ciência de que este instrumento não ingressará diretamente na matrícula do imóvel para fins de transferência imediata de titularidade legal. Seu propósito principal é atestar a continuidade de uma ocupação e possibilitar a futura regularização dominial.
A Força da "Soma das Posses" (Accessio Possessionis)
A grande vantagem estratégica e jurídica da Cessão de Direitos Possessórios reside no instituto da soma das posses, tecnicamente conhecido como "accessio possessionis". De acordo com o artigo 1.243 do Código Civil, o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido para a regularização, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas e pacíficas.
Aqui reside um argumento de extrema relevância, validado de forma pacífica nas cortes judiciais do país. A lei não exige que o novo adquirente de um imóvel irregular aguarde, solitariamente, mais 10 ou 15 anos para buscar a conversão de sua posse em propriedade. Havendo um vínculo jurídico formal entre o ocupante anterior e o atual — como é o caso da escritura de cessão de posse —, o tempo de posse mansa, pacífica e ininterrupta do cedente é SOMADO ao tempo do cessionário.
O entendimento consolidado demonstra que uma cadeia sucessória de posses, devidamente interligada e comprovada por instrumentos de cessão, possui força jurídica suficiente para preencher os rigorosos requisitos da prescrição aquisitiva. Tal composição probatória é capaz, inclusive, de afastar as eventuais alegações de proprietários registrais, prestigiando a continuidade qualificada da posse sobre o bem em detrimento do abandono. Nesse sentido:
"TJSP. 1001060-04.2020.8.26.0062. J. em: 19/06/2024. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – Posse exercida desde 2003 - Decurso pacífico e ininterrupto do lapso temporal de 15 anos previsto no artigo 1238 do CC em favor da autora - Accessio possessionis - Inteligência do art. 1243, do CC - Possibilidade de soma dos lapsos temporais com o anterior detentor de direitos possessórios - Reconhecimento da aquisição do domínio – Sentença mantida - Recurso desprovido".
O Destino Final: A Usucapião Extrajudicial
O objetivo de todo adquirente de direitos possessórios é, invariavelmente, transformar essa situação fática consolidada no direito real de propriedade. Historicamente, essa regularização demandava anos de tramitação em processos judiciais desgastantes. A regularização confere segurança jurídica, publicidade, oponibilidade e, sem dúvidas, valorização patrimonial.
Contudo, o sistema jurídico evoluiu de maneira expressiva, abraçando a desburocratização. A legislação moderna introduziu a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, um procedimento realizado diretamente nos cartórios, caracterizado por sua notável celeridade e segurança (LEONARDO BRANDELLI. Usucapião Administrativa, 2015).
Amparada pelo artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e regulamentado atualmente pelo Provimento CNJ 149/2023, a regularização pela via administrativa tem um efeito poderoso: ela eleva o mero possuidor à condição inquestionável de PROPRIETÁRIO PLENO. A declaração, ao final do procedimento, solidifica uma situação de fato prolongada, conferindo ao novo titular todos os atributos legais da propriedade: o direito de usar, fruir, dispor e de reaver o bem de quem injustamente o detenha.
O Procedimento Passo a Passo no Cartório
Para atingir o sucesso na Usucapião Extrajudicial, o requerente precisará instruir seu pedido de forma técnica, sendo obrigatória a representação por um ADVOGADO. O Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, consolidado no Provimento CNJ nº 149/2023, disciplina minuciosamente os documentos necessários para demonstrar a origem, a natureza e o tempo da posse.
O ponto de partida é a elaboração da ATA NOTARIAL. Lavrada por um tabelião de notas, esta ata tem a função de atestar, com fé pública, o tempo de posse do requerente e de seus antecessores. O notário verificará documentos, ouvirá testemunhas, avaliará fotos e vídeos, e poderá comparecer ao local do imóvel para certificar a exteriorização indubitável da posse.
O próprio Provimento CNJ nº 149/2023, em seu artigo 400, inciso III, exige que o pedido seja instruído com justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse. É neste momento que a Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios atua como a prova documental cabal da transferência lícita dos direitos sobre a área, demonstrando o perfeito encadeamento exigido pela norma.
Uma vez instruído o pedido com a ata notarial, a planta, o memorial descritivo assinado por profissional habilitado, e as certidões negativas de distribuição cível que atestem a ausência de litígios sobre o bem, o Oficial do Registro de Imóveis procederá à análise rigorosa do caso. Sendo o requerimento validado e não havendo impugnações justificadas dos confrontantes ou do antigo titular registral, a posse é convertida em propriedade mediante o registro oficial da aquisição na matrícula do imóvel, consolidando o domínio de forma ágil.
Conclusão
A ausência de registro inicial do imóvel não deve ser vista como um obstáculo intransponível, mas sim como uma etapa a ser solucionada através de um enquadramento jurídico adequado. A Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios desponta como o veículo seguro que viabiliza a transmissão patrimonial da ocupação, resguardando a preservação da cadeia fática através da soma das posses. Quando atrelada ao inovador e célere rito da Usucapião Extrajudicial, essa ferramenta jurídica garante aos cidadãos o acesso ao direito fundamental à regularização dominial, propiciando valorização econômica e absoluta segurança nas transações do mercado imobiliário brasileiro.