A aquisição de um imóvel é, para a grande maioria dos brasileiros, a realização de um projeto de vida e um marco de estabilidade financeira. Contudo, a euforia do momento da assinatura dos papéis frequentemente ofusca uma das etapas mais críticas e indispensáveis de todo o processo de transmissão imobiliária: o REGISTRO. É extremamente comum no mercado imobiliário nos depararmos com o seguinte questionamento: "Comprei meu imóvel há muitos anos, fiz Escritura, mas nunca registrei. Mesmo depois de tanto tempo, o vendedor pode retomar ou até mesmo vender para outro?"
A resposta para essa indagação carrega um alerta contundente: sim, existe um risco real e iminente de o imóvel ser vendido a um terceiro ou até mesmo ser penhorado por dívidas do antigo proprietário, ainda que, sob o prisma estritamente legal, o vendedor não tenha o direito arbitrário de simplesmente "retomar" a posse do bem cujo preço já foi quitado. Para compreender a fundo as nuances que envolvem esse cenário, é imprescindível desmistificar os conceitos de direito pessoal, direito real e os princípios rigorosos que regem o sistema registral brasileiro.
A ILUSÃO DA ESCRITURA PÚBLICA E A NATUREZA DOS DIREITOS
O primeiro passo para o esclarecimento dessa questão reside na diferenciação estrutural entre o que o ordenamento jurídico classifica como direito pessoal (ou obrigacional) e direito real.
Quando duas partes celebram um contrato de compra e venda de um bem imóvel com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, a lei exige que o negócio seja formalizado por meio de uma ESCRITURA PÚBLICA, lavrada perante um Tabelionato de Notas, conforme preceitua expressamente o artigo 108 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002). No entanto, a mera lavratura da Escritura Pública gera apenas efeitos obrigacionais e de caráter pessoal entre os contratantes. O comprador adquire o direito de crédito para exigir a transferência da coisa, e o vendedor assume a obrigação de a entregar.
Nesse estágio, o adquirente ainda não é o proprietário perante a lei e a sociedade. O DIREITO REAL, que é aquele exercido de forma direta sobre a coisa e dotado de oponibilidade contra todos (erga omnes), exige uma formalidade adicional: o REGISTRO do TÍTULO (Escritura) no Cartório de Registro de Imóveis competente. Essa é a dicção cristalina do artigo 1.227 do Código Civil: "Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos [...]".
A consequência da omissão registral encontra-se no artigo 1.245, § 1º, do mesmo diploma legal, o qual consagra a máxima jurídica e mercadológica de que "quem não registra, não é dono". O dispositivo assevera que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. A formalidade do registro é tratada pela doutrina como uma autêntica tradição solene, etapa essencial para constituir o direito real de propriedade (LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR. Direito Imobiliário, 2020).
O RISCO DA DUPLA VENDA: A AMEAÇA DO TERCEIRO DE BOA-FÉ
Compreendido que o alienante ainda consta como o titular formal e aparente na matrícula do imóvel, abre-se a porta para o temido risco da dupla alienação. O vendedor, agindo de má-fé, poderia outorgar uma nova escritura pública de venda e compra do mesmo bem para uma terceira pessoa, vez que ele ainda figura como proprietário perante o cartório.
Se esse terceiro, amparado pela boa-fé, levar a sua respectiva escritura a registro antes do primeiro comprador, ele se tornará o legítimo e definitivo proprietário do bem. O sistema registral pátrio é governado pelo Princípio da Prioridade, o qual se encontra positivado no artigo 186 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), determinando que o número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais. De modo harmônico, o artigo 1.246 do Código Civil reforça que o registro é eficaz desde o momento em que o título é apresentado ao oficial do registro e prenotado no protocolo.
Nesse cenário fatídico de dupla venda, o primeiro comprador — detentor apenas da escritura não registrada — não poderá reivindicar o imóvel do terceiro adquirente que procedeu com o registro primeiro. A propriedade imobiliária foi plenamente consolidada nas mãos do terceiro diligente. Restará ao primeiro comprador tão somente a via indenizatória, ajuizando ação de perdas e danos contra o vendedor desonesto, pleiteando o ressarcimento do capital investido (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
O RISCO DAS DÍVIDAS DO VENDEDOR: PENHORAS E EXECUÇÕES
A ausência de publicidade registral não atrai apenas o perigo de alienações fraudulentas, mas expõe o adquirente à mira dos credores do antigo proprietário. Como o imóvel permanece atrelado ao patrimônio do vendedor perante o Cartório de Registro de Imóveis, ele ostenta a disponibilidade aparente da coisa.
Caso o alienante contraia dívidas ou sofra processos de execução fiscal, trabalhista ou cível, o imóvel não registrado corre grave risco de ser penhorado e leiloado pela Justiça. A jurisprudência contemporânea, consolidada por meio da Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), até admite a oposição de ação judicial de Embargos de Terceiro fundados em posse advinda de compromisso ou escritura de compra e venda sem registro. Contudo, proteger o bem pela via judicial custará tempo, despesas advocatícias e profunda insegurança emocional, obrigando o adquirente a comprovar a anterioridade da aquisição e a sua boa-fé inconteste.
O VENDEDOR PODE "RETOMAR" O IMÓVEL ARBITRARIAMENTE?
A outra faceta da situação diz respeito à possibilidade de o vendedor exigir a retomada do bem. Sob o rigor da lei, se o contrato foi celebrado sem vícios de consentimento, a escritura foi validamente outorgada e o preço foi integralmente quitado, o negócio jurídico é perfeito no plano da validade. O alienante não possui o direito legal de simplesmente desfazer a venda ou retomar a posse de forma arbitrária. A inércia do comprador em registrar a escritura não desfaz a relação obrigacional firmada. O adquirente dispõe da posse mansa e justa, que o protege contra tentativas de esbulho por parte do vendedor, que, caso o faça, agirá de forma ilícita.
A SALVAÇÃO PELO TEMPO: A USUCAPIÃO COMO INSTRUMENTO DE REGULARIZAÇÃO
O fato de o adquirente possuir o imóvel "há muitos anos" insere um novo e poderoso remédio jurídico na equação: a prescrição aquisitiva por meio da usucapião. Quando o registro imobiliário tradicional encontra barreiras insuperáveis — seja pela falência da empresa vendedora, falecimento do alienante sem inventário, ou quebras irreversíveis no Princípio da Continuidade Registral (artigo 195 da Lei nº 6.015/1973) —, o transcurso do tempo emerge como grande mecanismo saneador.
A escritura pública de compra e venda, mesmo não tendo acessado o registro, é considerada no Direito Civil como um "justo título". Ela configura documento hábil, em tese, para transferir o domínio, evidenciando a boa-fé do possuidor. Com o justo título em mãos, o adquirente atrai a incidência da usucapião ordinária, moldada pelo artigo 1.242 do Código Civil. Referida norma garante a propriedade àquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. O parágrafo único desse mesmo dispositivo permite a redução do lapso temporal para apenas cinco anos, caso o imóvel tenha sido adquirido onerosamente, com base em registro posteriormente cancelado, e desde que o possuidor ali tenha estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse socioeconômico.
Na eventualidade de a escritura apresentar vícios de forma que a desqualifiquem como justo título, a posse prolongada ainda protegerá o adquirente pela usucapião extraordinária. O artigo 1.238 do Código Civil pontua que a posse por quinze anos, exercida ininterruptamente, sem oposição e com intenção de dono (animus domini), garante a propriedade imobiliária de maneira originária, independentemente de título ou de boa-fé. Tal prazo pode cair para dez anos mediante a demonstração de moradia habitual ou obras de caráter produtivo no local. A usucapião, como modo originário de aquisição, limpa a matrícula do imóvel de antigos gravames e desfaz qualquer pretensão real de terceiros sobre a coisa (FLÁVIO TARTUCE. Direito Civil, 2019).
Vale destacar a grande inovação normativa trazida pelo Código de Processo Civil de 2015, que inseriu o artigo 216-A na Lei nº 6.015/1973, permitindo o reconhecimento da usucapião extrajudicial. Assistido por um advogado, o adquirente pode ingressar com o requerimento diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente. Instruindo o pleito com ata notarial lavrada por Tabelião de Notas, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas e o próprio justo título que comprova a cadeia possessória, o cidadão atinge a plena regularização sem a necessidade da morosidade judicial.
CONCLUSÃO E POSICIONAMENTO FINAL
A situação ora retratada revela uma das mais severas armadilhas no mercado imobiliário: a convicção errônea de que o simples fato de possuir uma escritura e ocupar o imóvel assegura a propriedade definitiva. O vendedor que já recebeu o preço não tem guarida legal para tomar o bem de volta de modo repentino; todavia, a vulnerabilidade do adquirente é inquestionável. Sem a imediata publicidade e proteção erga omnes trazidas pelo registro no Cartório de Imóveis, o patrimônio encontra-se diariamente à mercê de penhoras processuais, constrições trabalhistas ou tributárias, bem como de vendas fraudulentas em duplicidade, nas quais a primazia da lei resguardará quem registrar primeiro.
Portanto, em face de transações imobiliárias celebradas "há muitos anos" sem a devida transcrição/registro, a recomendação incisiva é buscar a regularização perante a serventia registral de imediato, analisando a viabilidade de utilizar o próprio título firmado à época, ou, diante de obstáculos na cadeia dominial, avaliando muito bem o caso, valer-se da eficácia plena e retificadora da usucapião ordinária ou extraordinária. Somente através do registro se consolida a paz social e a segurança jurídica de que ninguém, de fato, perturbará seu legítimo direito de propriedade.