A regularização imobiliária é um dos temas mais sensíveis e importantes no Brasil. Com certa frequencia (e constatamos isso recentemente, em 2026, infelizmente) verificamos uma prática preocupante: a recusa de alguns Cartórios em realizar o procedimento de Usucapião Extrajudicial, em verdadeira afronta aos comandos legais e normativos. Hoje, sob a vigência das regras atuais, especialmente o Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça, é fundamental revisitar este tema para esclarecer os DIREITOS DO CIDADÃO e os deveres inafastáveis dos Delegatários do Serviço Público.
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, introduzida no ordenamento jurídico brasileiro para desburocratizar a regularização de imóveis, não é um "favor" prestado pelo cartório, mas um serviço público delegado e de prestação OBRIGATÓRIA, desde que preenchidos os requisitos legais.
AS ATRIBUIÇÕES NO MEIO EXTRAJUDICIAL E A DIVISÃO DE COMPETÊNCIAS
Para compreender a dinâmica da Usucapião Extrajudicial, é preciso primeiro entender como funciona o sistema notarial e de registros no Brasil. O meio extrajudicial possui diversas atribuições, perfeitamente delimitadas pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e pela Lei dos Notários e Registradores (Lei nº 8.935/1994).
O artigo 1º, §1º, da Lei nº 6.015/1973 deixa claro que os serviços concernentes aos Registros Públicos englobam o Registro Civil de Pessoas Naturais (RCPN), o Registro Civil de Pessoas Jurídicas (RCPJ), o Registro de Títulos e Documentos (RTD) e o Registro de Imóveis (RI ou RGI, como queira). Paralelamente, a Lei nº 8.935/1994, em seu artigo 7º, inciso III, define que é competência exclusiva dos Tabeliães de Notas a lavratura de atas notariais. Além desses, temos o Protesto de Títulos, tratado na Lei nº. 9.492/1997).
No caso da Usucapião Extrajudicial (prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973), o procedimento envolve diretamente duas dessas naturezas cartorárias distintas. Primeiro, o interessado deve buscar um Tabelionato de Notas para a lavratura da ATA NOTARIAL, documento obrigatório no procedimento, dotado de fé pública que irá atestar o tempo, a pacificidade e as características da posse do requerente. Em seguida, munido desta ata e de outros documentos (como planta, memorial descritivo e certidões negativas), o pedido é processado, mediante requerimento de ADVOGADO, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente pela circunscrição do bem, objetivando o RECONHECIMENTO da aquisição via Usucapião e seu REGISTRO.
A RECUSA INJUSTIFICADA COMO INFRAÇÃO DISCIPLINAR
Compreendida a divisão de competências, surge a questão central: pode o Delegatário (tanto o Tabelião, quanto o Registrador) simplesmente informar que "não faz" usucapião extrajudicial na sua serventia (como já vimos várias vezes em Cartórios aqui do Estado do Rio de Janeiro)? A resposta é um categórico NÃO.
Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público (artigo 236 da Constituição Federal). Ao receber essa delegação, o titular assume deveres rigorosos. O artigo 30, inciso II, da Lei nº 8.935/1994 estabelece que é dever dos notários e oficiais de registro "atender as partes com eficiência, urbanidade e presteza".
A não realização do serviço atinente à atribuição recebida pelo delegatário, sem uma justificativa legal plausível (como um impedimento ético ou falta de capacidade das partes), constitui INFRAÇÃO DISCIPLINAR GRAVE. O artigo 31 da mesma lei tipifica como infração a "inobservância das prescrições legais ou normativas" (inciso I) e o "descumprimento de quaisquer dos deveres descritos no art. 30" (inciso V). As penas variam de repreensão e multa até a suspensão ou, em casos extremos, a perda da delegação (artigo 32).
O atual Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro - Parte Extrajudicial reforça esse rigor. O artigo 132 do Código estabelece que a responsabilidade disciplinar do notário e do registrador decorre de conduta dolosa ou culposa, por ação ou omissão, tipificada na violação de lei ou ato normativo. O princípio basilar aqui é o da ROGAÇÃO: uma vez provocado, o titular tem o DEVER DE AGIR. Sobre o tema, a doutrina especializada é contundente ao afirmar que a atividade exercida não comporta discricionariedade quanto à sua prestação, não sendo lícito ao delegatário recusar a prática do ato sem impedimento legal absoluto (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
Esse entendimento também é pacificado nos tribunais estaduais, que punem severamente as serventias que criam obstáculos ilegais ao cidadão, conforme se observa em julgados que reiteram o caráter público e obrigatório da prestação (TJSP. 0048142-07.2015.8.26.0100, J. em: 07/08/2017).
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL PODE SER FEITA COM TOTAL ISENÇÃO DE CUSTOS
Se em muitos Cartórios a informação escandalosa de que não fazem o procedimento já é preocupante, imagine a omissão da possibilidade de que o procedimento não só deve ser feito e em alguns casos pode ser feito inclsive com TOTAL ISENÇÃO DE CUSTOS. Um dos maiores mitos e obstáculos para a regularização imobiliária no Brasil é a crença de que a via extrajudicial é inviável para pessoas de baixa renda. É fundamental esclarecer que, se a parte preencher os requisitos legais de hipossuficiência, todo o procedimento de usucapião extrajudicial pode ser realizado com total isenção de custos.
O Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) inovou expressivamente neste aspecto. O artigo 98, § 1º, inciso IX, garante que a gratuidade da justiça compreende "os emolumentos devidos a notários ou registradores em decorrência da prática de registro, averbação ou qualquer outro ato notarial necessário à efetivação de decisão judicial ou à continuidade de processo judicial no qual o benefício tenha sido concedido". Mais do que isso, a gratuidade se estende aos atos puramente extrajudiciais quando o cidadão comprova sua incapacidade financeira.
No âmbito do Código de Normas Extrajudiciais do ESTADO DO RIO DE JANEIRO, o artigo 206 é cristalino ao determinar que, à solicitação de gratuidade para a prática de ato extrajudicial, é "necessária e suficiente a apresentação de declaração de hipossuficiência, formalizada por escrito e assinada pelo interessado". Ou seja, o cidadão que não possui condições de arcar com os elevados custos da ATA NOTARIAL, do processamento no registro de imóveis e das notificações (inclusive editais), tem o direito garantido por lei de realizar a usucapião extrajudicial de forma TOTALMENTE GRATUITA. A recusa do cartório em conceder a gratuidade legalmente embasada também sujeita o oficial a duras sanções, incluindo o rito de suscitação de dúvida ao juízo competente caso o cartório questione a hipossuficiência (conforme o artigo 207 do Código de Normas). As regras específicas para a concessão da isenção de custos (gratuidade) no âmbito extrajudicial devem observar o regramento local. No Estado do Rio de Janeiro, além do Código de Normas é preciso conhecer e atender as regras do ATO NORMATIVO CONJUNTO TJ/CGJ-RJ nº. 27/2013.
O DIREITO À MORADIA, DIGNIDADE E A IMPORTÂNCIA DO RITO EXTRAJUDICIAL
Por fim, é imperativo compreender que a Usucapião não é apenas um instrumento de transferência de patrimônio, mas uma poderosa ferramenta de PACIFICAÇÃO SOCIAL e resgate da CIDADANIA. A importância da via extrajudicial reside na concretização célere do comando legal constitucional que trata do direito à moradia (artigo 6º da Constituição Federal) e, consequentemente, à dignidade da pessoa humana (artigo 1º, inciso III, da Constituição Federal). Não se pode negar a quem mais precisa o acesso à via mais célere para concretização da promessa constitucional do DIREITO À MORADIA.
O ordenamento jurídico contemporâneo abandonou a visão puramente patrimonialista da propriedade. A posse, exercida com intenção de dono, de forma mansa, pacífica e contínua, cumpre uma função social de altíssimo relevo. A doutrina civilista moderna reconhece que a posse deve ser respeitada como uma situação jurídica ligada visceralmente à dignidade humana, viabilizando o acesso aos bens de raiz para uma população historicamente marginalizada (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil, 2024).
A desjudicialização proporcionada pela usucapião extrajudicial visa exatamente curar a morosidade excessiva que, por vezes, transformava o direito à propriedade em uma utopia. A ausência de celeridade é, sob certo ângulo, a ausência de justiça. Dessa forma, o procedimento em cartório busca chancelar uma situação de fato preexistente, garantindo a rápida inserção do imóvel no mercado formal e conferindo segurança jurídica ao possuidor (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025).
Em conclusão, a recusa do Tabelionato de Notas e do Registro de Imóveis em processar a Usucapião Extrajudicial ou a imposição de entraves ilegais para a concessão da gratuidade ferem não apenas normativas administrativas, mas pilares constitucionais. O cidadão munido de seus direitos e assessorado tecnicamente deve exigir o cumprimento da lei, recorrendo às Corregedorias de Justiça locais caso enfrente resistências indevidas. O cartório é, por excelência, a casa da segurança jurídica e da cidadania, e sua atuação deve sempre refletir o compromisso inabalável com a sociedade.