Muitas famílias, ao se depararem com o falecimento de um ente querido, enfrentam um dilema comum: o patrimônio deixado é composto por imóveis que NÃO possuem ESCRITURA PÚBLICA definitiva nem REGISTRO na matrícula imobiliária, junto ao Cartório do RGI. Surge, então, o questionamento central que este artigo busca esclarecer: "É verdade que se os imóveis não possuem Escritura e Registro não podem entrar no Inventário para serem partilhados entre os herdeiros?".
A resposta direta e objetiva é: não, isso não é verdade. Imóveis irregulares não apenas podem, como devem integrar o acervo hereditário para a devida partilha entre os sucessores. O direito brasileiro consolida a ideia de que a herança abrange não só a propriedade formal, mas também a posse. Ao longo deste texto, exploraremos o tratamento jurídico concedido à sucessão de direitos possessórios, contemplando tanto a via judicial quanto a extrajudicial.
O MITO DA IMPOSSIBILIDADE DE INVENTARIAR BENS IRREGULARES
Há uma crença equivocada de que apenas propriedades formalmente registradas e legalizadas poderiam ser transmitidas aos herdeiros. Na realidade, o acervo partilhável deixado pelo falecido não se restringe aos bens com documentação impecável. O direito possessório (a posse de fato) possui indiscutível EXPRESSÃO ECONÔMICA, integrando o patrimônio do de cujus, o que permite que seja objeto de tutela jurídica e de partilha.
No cenário imobiliário do Brasil, é recorrente a existência de parcelas significativas de terras e de imóveis urbanos em SITUAÇÃO DE IRREGULARIDADE, seja por questões históricas, burocráticas ou desídia sem má-fé. Ignorar esses bens no processo de inventário significaria deixar os sucessores desamparados em relação à posse que de fato herdaram, sonegando direitos e dificultando a futura regularização registral do patrimônio.
O PRINCÍPIO DA SAISINE E A TRANSMISSÃO DE DIREITOS
Para compreender adequadamente a mecânica da transmissão de um imóvel sem escritura, é preciso invocar o grande pilar do Direito das Sucessões: o princípio da saisine. Ele está expressamente estabelecido no artigo 1.784 do Código Civil brasileiro: "Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários".
A essência desse princípio determina que, no exato instante da morte, o patrimônio do falecido é transferido automática e imediatamente aos herdeiros. A doutrina especializada solidifica esse conceito para reforçar que não há interrupção na continuidade jurídica: a Desembargadora Aposentada MARIA BERENICE DIAS (Manual das Sucessões, 2019) preceitua que a adoção da saisine evita que o patrimônio reste no vazio e sem dono, transmitindo integral e imediatamente os bens aos sucessores de modo automático.
Nesse contexto, como a posse é um estado protegido pelo direito e carrega relevância econômica, ela também é transmitida com as mesmas qualidades aos herdeiros, amparada pelo artigo 1.206 do Código Civil. O também Desembargador Aposentado CARLOS ROBERTO GONÇALVES (Direito-civil-brasileiro-volume-7-direito-das-sucessões, 2020) ratifica que a lei, por uma ficção, presume que o próprio defunto investiu seus herdeiros no domínio e na posse de seu patrimônio, de modo contínuo.
INVENTÁRIO JUDICIAL DE IMÓVEIS SEM REGISTRO
Na via judicial, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) formou o entendimento pacífico reconhecendo a plena viabilidade da partilha de direitos possessórios. A jurisprudência enfatiza que a autonomia entre o direito de propriedade e o direito de posse viabiliza a sucessão desse valor econômico.
Em um importante julgado, o tribunal estipulou que a partilha dos direitos possessórios resolve imediatamente e em caráter particular a questão da sucessão entre os herdeiros, deixando a discussão acerca da regularização e da formalização da propriedade no registro de imóveis para um momento posterior. Este entendimento pode ser verificado no acórdão: STJ. REsp 1.984.847/MG, J. em: 21/06/2022.
Os Tribunais Estaduais seguem rigorosamente a mesma orientação. Em sede de apelação para fins de emissão de alvará e apuração de partilha possessória, decidiu-se que a posse se transmite com a morte e deve integrar o monte partível: TJSP. Apelação 0001192-76.2013.8.26.0142, J. em: 15/04/2015.
Dessa forma, no procedimento judicial, cabe ao advogado arrolar os direitos de posse nas primeiras declarações, atribuindo-lhes um valor econômico que servirá de base para calcular os quinhões dos herdeiros e o respectivo Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL: A PARTILHA DE POSSE EM CARTÓRIO
A maior evolução recente em matéria de sucessão foi a desjudicialização, regulada no artigo 610, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil, em harmonia com o artigo 2.015 do Código Civil. Caso todos os sucessores possuam consenso absoluto sobre a partilha o inventário pode ser ultimado de maneira muito mais rápida por meio de ESCRITURA PÚBLICA em um Tabelionato de Notas.
Ao contrário do que se poderia crer, a via extrajudicial não inviabiliza a partilha da posse de imóveis irregulares. Os Códigos de Normas Extrajudiciais espalhados pelo país preveem regras próprias para a escrituração desses direitos. A lei atesta, de maneira expressa, que pode ocorrer o inventário do direito possessório.
O ilustre Advogado Especialista em Direito Sucessório LUIZ PAULO VIEIRA DE CARVALHO (Direito das Sucessões, 2019) sublinha que a função do inventário extrajudicial (ou administrativo) e da partilha cartorária é exatamente dar seguimento à sucessão, promovendo a descrição do patrimônio recebido pela ficção da saisine, independentemente da regularidade registral plena do bem naquele momento.
Para a elaboração da escritura, deve-se apresentar a documentação que consolida o indício de posse exercida pelo falecido. Podem ser juntados contratos particulares (os conhecidos contratos de gaveta), o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), comprovantes de IPTU, contas de energia elétrica, ou outros documentos que demonstrem a titularidade fática ou contratual a ser dividida.
REGULARIZAÇÃO POSTERIOR: A NECESSIDADE DA USUCAPIÃO
Apesar da TOTAL LICITUDE DA PARTILHA DE POSSE no inventário, é crucial estabelecer que a partilha dos direitos de posse, por si só, não converte a irregularidade em uma propriedade registrada no Cartório de Imóveis. Em respeito ao princípio da continuidade registral, o Oficial do Registro Imobiliário não inscreverá a partilha se o falecido não constava previamente como proprietário na matrícula do imóvel.
Por este motivo, as normas preceituam que a inclusão do direito possessório na escritura apenas comprova a transferência entre o espólio e os herdeiros, não lhes conferindo, automaticamente, o título de propriedade para registro direto. Na prática, o formal de partilha judicial ou a escritura pública atuarão como documentos probatórios de que a posse foi devidamente herdada. Nesse exato diapasão o Código de Normas do Estado do Rio de Janeiro reza:
“Art. 445. Podem ser objeto de inventário bens e direitos, incluindo imóveis pendentes de regularização junto ao Poder Público, assim como direitos possessórios sobre imóveis, devendo constar do ato a ciência dos interessados de que o registro de propriedade ficará condicionado à sua efetiva regularização.
Parágrafo único. O inventário do direito possessório, por si só, não confere direito subjetivo aos herdeiros quanto à futura usucapião, cabendo ao tabelião aferir os elementos para lavratura da ata notarial e ao oficial registrador a viabilidade do seu registro.”
A etapa seguinte, que caberá aos herdeiros após o encerramento do inventário, será o ajuizamento de uma ação (ou procedimento extrajudicial) para regularizar a propriedade imobiliária, notadamente a Usucapião. Aplicando a regra do artigo 1.243 do Código Civil, os herdeiros poderão acrescentar o tempo de posse que o falecido detinha sobre o imóvel ao próprio tempo atual, facilitando o enquadramento no lapso temporal da usucapião. Alternativamente, havendo contrato de compromisso de compra e venda devidamente quitado no passado, os herdeiros poderão manejar a Adjudicação Compulsória.
CONCLUSÃO
Em suma, o mito de que imóveis sem registro não entram em inventário não encontra respaldo na realidade jurídica atual. O Direito Sucessório brasileiro, focado em evitar a acefalia patrimonial e tutelar a expressão econômica da posse, ampara e obriga a partilha de imóveis irregulares.
Tanto pelas vias dos Tribunais Pátrios em processos judiciais, quanto por meio das eficientes escrituras públicas em Tabelionatos de Notas, a inclusão da posse é perfeitamente exequível. Contudo, como o inventário não possui força mágica para sanear vícios de registro preexistentes, os herdeiros precisarão, em momento subsequente, utilizar o título de partilha herdado como ponte segura para alcançar a propriedade formal através de instrumentos como a Usucapião. A assistência contínua de um advogado qualificado será decisiva tanto na catalogação desses bens quanto em sua posterior e definitiva legalização.