A descoberta de um erro de cartório cometido há duas décadas pode parecer, sob uma primeira análise, uma situação jurídica consolidada e sem alternativa de correção, o famoso "caso perdido". Afinal, o senso comum costuma sugerir que o decurso de tanto tempo obstaculiza qualquer oportunidade de reparação na via judicial. No entanto, o ordenamento jurídico brasileiro, em especial o Direito Imobiliário e Notarial, possui regras específicas destinadas a proteger o cidadão de boa-fé lesado por falhas na prestação dos SERVIÇOS EXTRAJUDICIAIS.
Se um ato praticado há 20 anos em um tabelionato de notas ou registro de imóveis gerou prejuízos patrimoniais ou morais identificados recentemente, a resposta jurídica é positiva: sim, a falha ainda pode ser objeto de ação judicial de indenização - o que não significa, é bom lembrar, o êxito da demanda - mas a possibilidade de discutir judicialmente o fato e suas consequências.
Este breve artigo analisa como as normas vigentes e a jurisprudência consolidada amparam as vítimas de erros notariais e registrais antigos, detalhando o funcionamento do prazo prescricional, a natureza da responsabilidade civil dos delegatários e os caminhos procedimentais para obter a devida reparação.
A TEORIA DA "ACTIO NATA" SUBJETIVA: O MARCO INICIAL DA PRESCRIÇÃO
O principal ponto de debate em disputas envolvendo atos ocorridos há muito tempo é o instituto da prescrição. De acordo com a regra geral do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), a pretensão de reparação civil extingue-se no prazo de três anos, nos termos do artigo 206, § 3º, inciso V. Contudo, a definição do marco inicial (dies a quo) para o cômputo desse lapso temporal exige uma interpretação técnica refinada e muito sofisticada, não tão amplamente conhecida.
Embora a falha administrativa tenha ocorrido no passado, a jurisprudência adota com firmeza a Teoria da Actio Nata em sua vertente subjetiva. Sob essa ótica, a fluência do prazo prescricional não se inicia na data de realização do ato viciado, mas sim no exato momento em que o titular do direito adquire a ciência plena, inequívoca e efetiva da lesão, de sua extensão e da autoria.
Esse posicionamento prestigia o princípio da boa-fé objetiva, obstando que o lesado sofra prejuízos pela ignorância de um vício que se encontrava acobertado pela aparência de legalidade oficial. Visto que os atos notariais e registrais gozam de "presunção legal de veracidade e legitimidade" (artigo 3º da Lei nº 8.935/1994), é legítimo que a sociedade confie na higidez dos documentos públicos até que uma decisão judicial desconstitua formalmente o ato ou que o dano patrimonial se materialize concretamente. Não podemos ignorar jamais que mesmo atrás dos Balcões cartorários existem pessoas e pessoas erram. Erros podem projetar efeitos diversos e esse é o ponto nodal da questão.
O POSICIONAMENTO FIRME DOS TRIBUNAIS (STJ E TJRJ)
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou a tese de que, em demandas indenizatórias decorrentes de vícios em instrumentos públicos, a efetiva lesão ao bem jurídico e o nascimento da pretensão indenizatória somente ocorrem com o trânsito em julgado da ação declaratória de nulidade.
Esse entendimento restou evidenciado no julgamento do Recurso Especial nº 2.043.325/GO, no qual se decidiu que a lesão definitiva ao patrimônio do adquirente de boa-fé apenas se perfectibiliza quando a nulidade da escritura pública é declarada em caráter irrecorrível, desconstituindo a propriedade do bem (STJ. REsp nº 2.043.325/GO, J. em: 18/04/2023). No mesmo sentido, o Tribunal da Cidadania manifestou-se no Recurso Especial nº 1.849.994/DF, afastando a prescrição de pretensão indenizatória distribuída antes do trânsito em julgado da desconstituição do registro (STJ. REsp nº 1.849.994/DF, J. em: 21/03/2023).
A LEI 13.286 DE 2016 E A REGRA DA NÃO RETROATIVIDADE
A edição da Lei nº 13.286/2016 introduziu o parágrafo único ao artigo 22 da Lei dos Notários e Registradores (Lei nº 8.935/1994), estabelecendo que a pretensão de reparação civil prescreve em três anos, contados "da data de lavratura do ato registral ou notarial".
Se essa regra fosse retroativa, qualquer ato praticado há 20 anos estaria atingido pela prescrição. Todavia, vigora no sistema jurídico o princípio da irretroatividade das leis civis restritivas, resguardando o ato jurídico perfeito e o direito adquirido.
Dessa forma, para os atos lavrados anteriormente à alteração de 2016, aplica-se o regime legal precedente, sob o qual a contagem do prazo trienal obedece estritamente à teoria da actio nata em sua feição subjetiva, dependendo da ciência inequívoca ou da desconstituição judicial definitiva do documento fraudulento ou nulo.
A RESPONSABILIDADE CIVIL DO TABELIÃO: OBJETIVA OU SUBJETIVA?
A definição da modalidade de responsabilidade civil aplicável ao titular da serventia extrajudicial é outro ponto essencial. Enquanto a redação atual do artigo 22 da Lei nº 8.935/1994 prevê a responsabilidade subjetiva (fundada em dolo ou culpa) dos notários e registradores por danos causados a terceiros (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos: Teoria e Prática, 2021), as falhas de serviço ocorridas há duas décadas submetem-se ao regime da responsabilidade civil objetiva e direta, em vigor sob a redação original da referida lei.
Dessa forma, para atos lavrados sob a égide anterior, a obrigação de reparar o prejuízo prescinde da demonstração de culpa do tabelião ou de seus auxiliares. Para a configuração do dever de indenizar, exige-se apenas a comprovação do erro na prestação do serviço público delegado, do dano patrimonial ou extrapatrimonial sofrido pelo interessado e do nexo de causalidade entre o erro e o prejuízo.
Essa responsabilidade objetiva direta visa salvaguardar a estabilidade e a segurança do tráfego jurídico, garantindo que o cidadão lesado pela falha do serviço estatal delegado obtenha a devida reparação sem o ônus de provar a desídia interna da serventia.
A APLICAÇÃO PRÁTICA DA MATÉRIA PELA JURISPRUDÊNCIA REGIONAL
Em caso julgado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, analisou-se a pretensão indenizatória de um espólio em face de um tabelião de notas, devido à lavratura de escritura de compra e venda com base em procuração falsa ocorrida em 2008 (TJRJ. 0356432-07.2013.8.19.0001, J. em: 01/07/2026).
O tribunal reformou a decisão de primeiro grau que havia computado o prazo prescricional desde a data de confecção do boletim de ocorrência policial. Assentou-se que o mero registro policial constitui ato de caráter investigativo e não confere certeza sobre a nulidade do instrumento público dotado de fé pública. Por conseguinte, a corte aplicou a responsabilidade objetiva do tabelião réu, condenando-o ao ressarcimento dos prejuízos materiais e morais sofridos pela compradora de boa-fé.
A referida decisão - exemplo do mais puro acerto judicial sobre questões extrajudiciais - assim foi ementada:
"TJRJ. 03564320720138190001. J. em: 01/07/2026. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL DE TABELIÃO. VENDA A NON DOMINO. FALSO INSTRUMENTO PÚBLICO DE PROCURAÇÃO. PRESCRIÇÃO. MARCO INICIAL. TEORIA DA ACTIO NATA SUBJETIVA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL. COBERTURA. RECURSO PROVIDO. (...) A teoria da actio nata, em sua vertente subjetiva, impõe que o prazo prescricional somente se inicia quando o titular do direito violado tem plena ciência da lesão e de toda a sua extensão. O comparecimento à delegacia policial para registro de ocorrência constitui ato investigativo, sem que houvesse, naquele momento, qualquer certeza sobre a nulidade dos instrumentos públicos ou a real dimensão dos prejuízos, não sendo apto a deflagrar o prazo prescricional. 4 . Os atos notariais gozam de presunção legal de veracidade e legitimidade, de modo que a lesão efetiva ao patrimônio da compradora somente se consolidou com o trânsito em julgado da sentença declaratória de nulidade da procuração e da escritura pública de compra e venda. Como a ação indenizatória foi distribuída em 14/09/2012, afasta-se integralmente a prescrição. 5. A responsabilidade civil do tabelião pelos fatos ocorridos em setembro de 2008 é direta e objetiva, nos termos do art. 22 da Lei 8.935/1994 em sua redação original, anterior à Lei 13.286/2016. Os DANOS MATERIAIS são fixados em R$ 30.000,00, valor expressamente declarado na escritura de compra e venda chancelada pelo tabelião réu, com correção monetária desde setembro de 2008 e juros moratórios desde o evento danoso, conforme a Súmula 54 do STJ. 6. Os DANOS MORAIS são devidos no valor de R$ 10.000,00, pois a privação abrupta da posse do imóvel adquirido de boa-fé, a mudança forçada, o abalo psicológico decorrente de estelionato chancelado por ato notarial e a posterior perda definitiva do imóvel configuram dano extrapatrimonial in re ipsa, com violação ao direito fundamental à moradia, ultrapassando os limites do mero dissabor. A correção monetária incide a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e os juros desde o evento danoso. 7. A seguradora Zurich Minas Brasil Seguros S/A responde solidariamente nos limites do contrato, porquanto a apólice do tipo claims-made previa prazo complementar de 36 meses após o término da vigência, estendendo a cobertura até 10/01/2013, período posterior ao ajuizamento da ação de origem, que se deu em 14/09/2012. (...)".
Nesse cenário de transição normativa, ganha especial relevo a correlação com o Tema 777 do Supremo Tribunal Federal (RE 842.846/SC). A Suprema Corte consolidou o entendimento de que o Estado responde de forma objetiva e primária pelos danos causados por registradores e tabeliães no exercício de suas funções, cabendo ação regressiva contra o delegatário em caso de dolo ou culpa. Essa diretriz é constantemente invocada pelas defesas de titulares de serventias para alegar a ilegitimidade passiva "ad causam" do tabelião sob o argumento de que a demanda deveria se voltar exclusivamente contra o ente público estatal. Contudo, em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o Tema 777 NÃO AFASTA A POSSIBILIDADE de o cidadão optar por mover a ação indenizatória diretamente contra o delegatário. Como o julgamento do STF se limitou a examinar a responsabilidade do ente federativo, a responsabilidade pessoal e direta do oficial (com base no art. 22 da Lei nº 8.935/1994) permanece íntegra, permitindo que a vítima demande diretamente o responsável pela falha na época do ato.
PROCEDIMENTOS RECOMENDADOS DIANTE DA DESCOBERTA DE UM ERRO
Diante da constatação de uma falha registral ou notarial ocorrida no passado e causadora de prejuízos atuais, recomendam-se as seguintes providências:
- ANÁLISE JURÍDICA ESPECIALIZADA: É fundamental consultar profissional técnico habilitado para avaliar a viabilidade de desconstituição judicial do ato viciado e a mensuração da extensão dos danos sofridos.
- REUNIÃO DE ACERVO DOCUMENTAL: Deve-se angariar cópias integrais de certidões, registros, escrituras públicas e demais documentos que instruíram a lavratura do ato impugnado.
- CORRETA INDICAÇÃO DO POLO PASSIVO: A demanda indenizatória deve ser direcionada contra a pessoa física que respondia como titular (ou interino) da serventia na época em que o ato foi realizado. O "Cartório", desprovido de personalidade judiciária própria, não possui legitimidade para figurar como réu na ação (TJRJ. 0356432-07.2013.8.19.0001, J. em: 01/07/2026).
- DILIGÊNCIA CONTRA O ENTE ESTATAL: É viável, conforme tese de repercussão geral fixada pelo Supremo Tribunal Federal, acionar também o Estado, que responde objetivamente pelos atos lesivos decorrentes dos serviços delegados, resguardado o direito de regresso contra o tabelião.
Em suma, a passagem do tempo não atua como fator absoluto de exclusão de direitos. O sistema de proteção civil e os precedentes judiciais garantem caminhos seguros para que atos eivados de vícios, outrora acobertados pela presunção de legalidade, recebam a devida censura jurídica e a consequente reparação.
