No mercado imobiliário brasileiro, é frequente a negociação de imóveis que não possuem registro formal de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis (RGI). Nesses casos, o ocupante do bem não detém o domínio (a propriedade registrada), mas sim o exercício fático da posse. Por esse motivo, quando se fala em "vender um imóvel de posse", o negócio jurídico realizado não é uma compra e venda imobiliária tradicional, mas na verdade uma "Cessão de direitos possessórios" - o que está longe de ser um negócio proibido ou ilegal - mas exige cautelas principalmente para o adquirente/comprador.
Através da cessão de posse, o possuidor atual (cedente) transfere ao adquirente (cessionário) a situação de fato exercida sobre o bem, acompanhada da expectativa de direito de vir a obter a propriedade plena no futuro. O ordenamento jurídico brasileiro admite expressamente o aproveitamento da posse do antecessor por meio do instituto da "accessio possessionis" (soma de posses), disciplinado no art. 1.243 do Código Civil. Esse dispositivo estabelece que o possuidor atual pode, para fins de contagem do tempo exigido para a aquisição da propriedade, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas e pacíficas. Conforme destaca a doutrina especializada (ARNALDO RIZZARDO. Contratos, 2023), o contrato formaliza a transmissão da posse e documenta o crédito ou direito fático transferido, servindo de base para a futura consolidação do domínio (regularização, inclusive com a obtenção do RGI).
INSTRUMENTO PARTICULAR OU ESCRITURA PÚBLICA: VANTAGENS E DESVANTAGENS DE CADA FORMATO
A transferência dos direitos possessórios sobre um imóvel pode ser operacionalizada por meio de dois instrumentos jurídicos principais: o CONTRATO PARTICULAR (instrumento particular) ou a ESCRITURA PÚBLICA de cessão de direitos possessórios lavrada em Tabelionato de Notas. A escolha entre um e outro envolve ponderar custos, praticidade e o nível de segurança jurídica oferecido.
O instrumento particular de cessão de posse é elaborado de forma privada entre as partes. As suas principais vantagens residem no baixo custo financeiro imediato e na agilidade de confecção, uma vez que dispensa o pagamento de emolumentos notariais. Contudo, apresenta desvantagens significativas. A principal delas é a ausência de fé pública quanto ao seu conteúdo e às declarações nele prestadas. Além disso, nos termos do art. 221 do Código Civil, o instrumento particular só produz efeitos perante terceiros após o devido registro público. Como a posse é um fato e a cessão de posse isolada não é passível de registro na matrícula do imóvel para transferência do domínio, o contrato particular gera fragilidade na comprovação do tempo fático de ocupação perante terceiros e órgãos públicos. Outros pontos consideráveis de risco e desvantagem são a sua preparação sem a orientação jurídica adequada (de um Advogado Especialista, por exemplo) e a possibilidade de perda desse documento com o tempo (já que ele não vai estar registrado em qualquer Cartório, o que poderia permitir a obtenção de uma segunda via a qualquer tempo, através de uma Certidão de Inteiro Teor, por exemplo).
Por outro lado, a escritura pública de cessão de direitos possessórios é confeccionada por um tabelião de notas, profissional dotado de fé pública delegada pelo Estado, nos termos do art. 215 do Código Civil. No Estado do Rio de Janeiro por exemplo, a realização desse ato notarial encontra amparo expresso no Código de Normas Extrajudiciais, que normatiza a atuação dos Tabelionatos de Notas na lavratura de escrituras declaratórias e de cessão de direitos possessórios. Essa previsão normativa estadual assegura que o negócio seja redigido sob rigorosa qualificação notarial, conferindo autenticidade, publicidade e fixação indiscutível da data do ato.
Entre as vantagens da escritura pública destacam-se a verificação formal da identidade e capacidade civil dos contratantes, a elaboração técnica das cláusulas e a constituição de uma prova pré-constituída e perpétua quanto à continuidade da cadeia possessória. Conforme assinala a doutrina jurídica (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025), a lavratura de escritura pública de cessão de posse é um mecanismo altamente recomendável para perpetuar a prova da posse do antecessor, resguardando o adquirente contra o eventual falecimento ou desaparecimento do cedente e de testemunhas.
Entretanto, a escritura pública de cessão de posse também ostenta desvantagens. A primeira é o custo financeiro mais elevado em razão das taxas e emolumentos cartorários. A segunda e mais relevante desvantagem - que as partes precisam ter total ciência, principalmente o "comprador" - é que a escritura pública de cessão de posse (assim como o instrumento particular), por si só, não transfere a propriedade do imóvel. A cessão de direitos possessórios não figura no rol exaustivo de atos registráveis do art. 167 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Portanto, mesmo lavrada conforme as diretrizes estaduais e notariais, a escritura não tem o condão de ser registrada na matrícula do imóvel para outorgar o título de proprietário ao comprador.
A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL: O CAMINHO DA USUCAPIÃO JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL PARA A PLENITUDE DA PROPRIEDADE
Dado que nem o instrumento particular nem a escritura pública de cessão de posse transferem o domínio registrado, o adquirente permanece juridicamente na condição de possuidor. Para alcançar a plenitude do exercício do direito de propriedade e a verdadeira segurança jurídica patrimonial, é indispensável promover a regularização do imóvel por meio da USUCAPIÃO.
A usucapião é a forma originária de aquisição da propriedade fundada no exercício da posse prolongada, mansa, pacífica e ininterrupta, com intenção de dono, preenchidos os requisitos previstos nos arts. 1.238 e seguintes do Código Civil. A sentença judicial ou a decisão administrativa que reconhece a usucapião constitui o título hábil para a abertura de nova matrícula ou registro direto no Cartório de Registro de Imóveis, na forma do art. 1.241, parágrafo único, do Código Civil. Para perfazer o prazo exigido por lei, o cessionário fundamenta o seu pedido na accessio possessionis do art. 1.243 do Código Civil, somando ao seu tempo a posse do cedente. O Poder Judiciário fluminense chancela pacificamente essa soma de tempos para a declaração do domínio (TJRJ. 0001431-30.2022.8.19.0055, J. em: 09/06/2026).
Atualmente, o sistema jurídico brasileiro contempla duas vias paralelas para o processamento da usucapião: a JUDICIAL e a EXTRAJUDICIAL.
A usucapião judicial é processada perante o Poder Judiciário e mostra-se indispensável quando há litígio sobre os limites do imóvel, oposição do antigo proprietário ou de confrontantes, ou falta de documentação essencial. Por sua vez, a usucapião extrajudicial foi introduzida no ordenamento pelo art. 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, que incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), e regulamentada pelo Provimento CNJ nº 149/2023.
A via extrajudicial é um procedimento administrativo célere, processado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde situado o imóvel. O requerimento exige a participação obrigatória de advogado e deve ser instruído com: ata notarial lavrada em Tabelionato de Notas atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores (art. 216-A, I); planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado; certidões negativas dos distribuidores cíveis (art. 216-A, III); e documentos comprovatórios da origem e continuidade da posse (art. 216-A, IV).
É importante saber que a usucapião extrajudicial é uma faculdade conferida às partes para desburocratizar a regularização imobiliária, sem prejuízo da via jurisdicional. Por esse motivo, a jurisprudência pátria pacificou o entendimento de que a propositura da ação de usucapião judicial independe do prévio esgotamento da via extrajudicial em cartório (STJ. REsp 1.796.394/RJ, J. em: 24/05/2022).
CONSIDERAÇÕES FINAIS: RECOMENDAÇÕES PARA UMA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA SEGURA
A alienação de um imóvel de posse é um negócio jurídico válido, legítimo e recorrente no Brasil, mas exige planejamento jurídico rigoroso para evitar prejuízos futuros, além de inequívoca ciência dos envolvidos quanto aos detalhes do que efetivamente estão contratando. Embora a lavratura de escritura pública de cessão de direitos possessórios — respaldada no Rio de Janeiro pelo Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CGJ nº 87/2022) — constitua o instrumento mais seguro para estruturar a prova do tempo de ocupação e qualificar o negócio entre as partes, ela representa apenas um passo intermediário.
Para atingir a propriedade plena, obter acesso a financiamentos bancários e garantir total oponibilidade erga omnes, o adquirente deve promover a regularização definitiva por meio da usucapião — seja pela via judicial contenciosa ou pela célere via extrajudicial —, consolidando, assim, a titularidade do imóvel no Registro de Imóveis. Consultar um Advogado Especialista inclusive nessa etapa prévia de aquisição de direitos possessórios é a medida mais cautelosa para o adquirente que pode evitar grandes dissabores no futuro.
