A usucapião extrajudicial, regulamentada pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), representa um marco fundamental no movimento de desjudicialização no cenário jurídico brasileiro. Esse procedimento visa dar agilidade, simplicidade e celeridade à regularização imobiliária, permitindo que a situação fática da posse qualificada seja convertida em propriedade definitiva diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, sem a necessidade de intervenção do Poder Judiciário.
Contudo, a celeridade desse procedimento depende da cooperação leal dos entes públicos. Na prática, tornou-se visivelmente recorrente que alguns Municípios, ao serem cientificados para manifestação, apresentem respostas evasivas sob a rubrica de "discordância provisória". A alegação GENÉRICA costuma ser a necessidade de tempo adicional para examinar a repercussão do requerimento sobre o interesse público ou a mera presunção de que a falta de registro anterior indica que a área constitui terra devoluta.
Este breve artigo analisa a ilegalidade e a injustiça desse comportamento sob a ótica da Lei de Registros Públicos, do Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), do Código de Normas da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) e, principalmente, do artigo 37 da Constituição Federal de 1988 (CRFB/88).
O PROCEDIMENTO DE CIENTIFICAÇÃO E A REGRA DA INÉRCIA
De acordo com o artigo 216-A, § 3º, da Lei nº 6.015/1973 e o artigo 412 do Provimento nº 149/2023 do CNJ, o oficial de registro de imóveis dará ciência ao Município para que se manifeste no prazo peremptório de 15 dias sobre o pedido de usucapião.
A legislação previu expressamente as consequências do silêncio estatal. Conforme o artigo 412, § 1º, do Provimento nº 149/2023 do CNJ, a inércia ou omissão dos órgãos públicos diante da notificação não impede o regular andamento do procedimento, tampouco obsta o eventual reconhecimento da usucapião.
Logo, o legislador não outorgou ao ente público um poder de veto absoluto ou de paralisação discricionária. Se o silêncio total do Município permite a continuidade do ato, seria uma contradição lógica e jurídica admitir que uma resposta genérica de "discordância provisória" – que nada mais é do que uma inércia formalizada – tenha o condão de travar o pleito do possuidor de boa-fé.
O ARTIGO 37 DA CRFB/88 E O DEVER DE EFICIÊNCIA ADMINISTRATIVA
A conduta da prefeitura (assim como de quaisquer das demais fazendas que precisam participar do procedimento) que se opõe de maneira infundada ao processo de regularização imobiliária esbarra diretamente nas balizas impostas pelo artigo 37, caput, da CRFB/88. A Administração Pública direta e indireta é governada pelos princípios constitucionais da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência.
O princípio da eficiência impõe que a atividade estatal seja exercida de forma célere, desburocratizada e produtiva, gerando resultados satisfatórios aos cidadãos. Apresentar uma "discordância provisória" sob a alegação de que ainda se examinará a existência de interesse público é a antítese da eficiência; trata-se de omissão disfarçada de ato administrativo, transferindo ao cidadão o ônus decorrente da desídia ou falta de dotações e estrutura da prefeitura.
Além disso, a conduta viola o princípio da moralidade administrativa e o dever de lealdade e boa-fé objetiva. O Município não pode utilizar subterfúgios atípicos para contornar prazos legais peremptórios. A invocação abstrata do "interesse público" não legitima abusos, pois o maior interesse público reside, justamente, na correta ordenação urbana e na garantia constitucional do direito à propriedade e à moradia.
De fato, não cabe aos representantes judiciais do Poder Público tripudiar sobre os direitos dos cidadãos de forma imotivada, atrasando de forma prejudicial a emissão dos provimentos registrais legítimos.
IMPUGNAÇÃO JUSTIFICADA VERSUS IMPUGNAÇÃO INJUSTIFICADA
O artigo 216-A, § 10, da Lei nº 6.015/1973, com redação atualizada pela Lei nº 14.382/2022, estabelece que apenas a impugnação justificada tem o poder de obstar o procedimento extrajudicial e impor a remessa dos autos ao juízo competente.
No mesmo sentido, o Código de Normas Extrajudicial da Corregedoria do TJRJ, em seu artigo 1.254, inciso III, prevê de forma cristalina que se considera injustificada a impugnação que não contiver a exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada. O mesmo dispositivo, no inciso II, rechaça as manifestações genéricas que carecem de fundamentos e indícios mínimos de prova.
Em sede de Usucapião Extrajudicial, fundamentações manifestamente descabidas devem ser equiparadas a uma falta de justificação e, como tais, não devem ser admitidas pelo Oficial do Registro de Imóveis, que atua na qualificação desse título com o espírito de julgador.
Ademais, o Enunciado nº 32 da I Jornada de Direito Notarial e Registral do Conselho da Justiça Federal (CJF) consolidou o entendimento de que a impugnação do ente público fundada unicamente na presunção de que o imóvel constitui terra devoluta pela mera ausência de registro anterior é considerada injustificada. A mesma lógica jurídica aplica-se à "discordância provisória": sem a indicação de elementos fáticos concretos (como a afetação do bem a um serviço público ou sua caracterização real como bem de uso comum), a discordância municipal deve ser liminarmente rejeitada pelo registrador.
O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DOS TRIBUNAIS DE JUSTIÇA
A jurisprudência pátria tem sido rigorosa com as tentativas de entes públicos de criarem obstáculos inexistentes na legislação para travar o procedimento. O Conselho da Magistratura do TJRJ reiteradamente afasta exigências arbitrárias e desprovidas de amparo fático-jurídico no âmbito de processos de suscitação de dúvida registrária.
A título de exemplo, no julgamento do Processo de Dúvida nº 0808937-45.2025.8.19.0014, relatado pelo Desembargador Murilo Kieling, restou decidido que exigências como a apresentação de "justa causa" para o uso da via extrajudicial, ou óbices pautados em certidões municipais irrelevantes, não merecem prosperar (TJRJ. 0808937-45.2025.8.19.0014, J. em: 06/02/2026). A jurisprudência fluminense caminha no sentido de consolidar que a usucapião consiste em forma originária de aquisição da propriedade e que o procedimento administrativo deve seguir de forma desimpedida sempre que preenchidos os pressupostos legais essenciais (TJRJ. 0831226-79.2023.8.19.0001, J. em: 10/10/2024).
Portanto, uma manifestação vazia ou provisória do Município não possui idoneidade para configurar óbice legítimo à usucapião extrajudicial.
CONCLUSÃO E CAMINHOS PRÁTICOS
A alegação municipal de "discordância provisória" para fins de análise posterior de interesse público é tanto INJUSTA quanto manifestamente ILEGAL. Ela viola o artigo 37, caput, da Constituição Federal, o princípio da eficiência, a boa-fé objetiva e desrespeita expressamente os prazos e requisitos estatuídos na Lei de Registros Públicos e no Provimento nº 149/2023 do CNJ.
Diante de uma manifestação de tal natureza, cabe ao Oficial do Registro de Imóveis, no exercício de seu dever de qualificação formal e material do título, rejeitar a impugnação por ser flagrantemente injustificada. Caso o registrador acolha indevidamente o óbice municipal e paralise o andamento do feito, o requerente – devidamente representado por seu advogado ou defensor público – possui o direito de suscitar o procedimento administrativo de dúvida registral (artigo 216-A, § 7º c/c artigo 198 da Lei nº 6.015/1973), a fim de que o Juiz Corregedor afaste o empecilho inconstitucional e restabeleça a legalidade do procedimento.
A busca pela regularização de imóveis é um passo essencial para garantir a dignidade humana e a função social da propriedade. Para garantir que seus direitos não sejam atropelados pela lentidão ou excessos burocráticos do Poder Público, contar com o auxílio de profissionais jurídicos especializados e atualizados é o melhor caminho para uma conversão célere e segura da posse em propriedade documental definitiva.
