A partilha de bens decorrente do falecimento de um familiar é um procedimento jurídico que frequentemente envolve situações complexas, especialmente quando o patrimônio deixado passa por modificações promovidas pelos próprios sucessores ao longo do tempo. Uma dúvida muito comum no direito das sucessões e no direito imobiliário surge quando os herdeiros edificam casas em um terreno pertencente ao falecido e este vem a óbito sem que as obras estejam regularizadas perante o registro imobiliário.
Diante dessa realidade, apresenta-se o questionamento central: o inventário deve abranger apenas o terreno original ou precisa incluir também as casas erguidas pelos herdeiros? Para responder adequadamente a essa indagação, é fundamental distinguir duas hipóteses jurídicas distintas: a situação em que as construções foram erguidas após a morte do proprietário e a hipótese em que as edificações ocorreram com o proprietário ainda vivo.
O PRINCÍPIO DA SAISINE E A DELIMITAÇÃO PATRIMONIAL DA HERANÇA
A análise jurídica de qualquer acervo sucessório inicia-se pelo princípio da saisine, positivado no Art. 1.784 do Código Civil. Por essa regra fundamental do direito sucessório, a herança transmite-se automaticamente aos herdeiros legítimos e testamentários no exato instante da abertura da sucessão, ou seja, no momento do óbito do titular do patrimônio.
Como consequência direta desse instituto, a composição da massa hereditária fica rigorosamente congelada na data da morte. O espólio é delimitado pelo conjunto de bens, direitos e obrigações efetivamente pertencentes ao falecido naquele instante específico. Esse marco temporal define não apenas quais bens serão inventariados, mas também a incidência tributária, uma vez que o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é calculado com base no valor e no estado dos bens existentes na data da abertura da sucessão, nos termos da Súmula 112 do Supremo Tribunal Federal (STF).
HIPÓTESE 1: CONSTRUÇÃO REALIZADA APÓS A MORTE DO PROPRIETÁRIO
Na primeira hipótese, o proprietário falece deixando estritamente um terreno nu. Posteriormente ao óbito, um ou mais herdeiros erguem residências no local utilizando recursos financeiros particulares.
Sob a ótica do direito das coisas, a edificação de uma casa em terreno vago constitui uma acessão artificial (ou industrial), conforme disposto no Art. 1.248, inciso V, do Código Civil. Embora a regra geral do Art. 1.253 do Código Civil estabeleça a presunção relativa de que toda construção pertence ao dono do solo (superficies solo cedit), essa presunção é afastada quando se comprova que as obras foram custeadas pelos herdeiros após o falecimento do autor da herança (ARNALDO RIZZARDO. Direito das Coisas, 2013).
Nesse caso, observam-se as seguintes consequências jurídicas:
- Composição do Acervo Hereditário: Como na data do óbito existia apenas o solo, somente o terreno nu integra o monte-mor a ser inventariado. As acessões erguidas pós-morte não pertenciam ao falecido e constituem patrimônio particular daqueles que as financiaram.
- Direitos do Herdeiro-Construtor: O herdeiro que edifica de boa-fé em terreno do espólio tem direito ao ressarcimento ou à indenização pelo valor das acessões introduzidas, nos termos do Art. 1.255, caput, do Código Civil, bem como ao reembolso das despesas necessárias e úteis, conforme o Art. 2.020 do Código Civil. Ademais, a inclusão das casas no montante partível sem a devida compensação violaria a vedação ao enriquecimento sem causa, disposta no Art. 884 do Código Civil.
- Tributação (ITCMD): O imposto de transmissão incidirá exclusivamente sobre o valor do terreno nu, impedindo que o Estado cobre tributo sucessório sobre edificações custeadas pelos próprios herdeiros após o falecimento do autor da herança.
HIPÓTESE 2: CONSTRUÇÃO REALIZADA COM O PROPRIETÁRIO AINDA VIVO
Na segunda hipótese, os filhos ou herdeiros constroem suas residências no terreno da família enquanto o pai ou mãe ainda estava vivo e com a sua permissão. Tempos depois, o proprietário falece, deixando o terreno e as construções não regularizadas perante o cartório.
Neste cenário, a aplicação das normas jurídicas altera-se substancialmente em razão do momento em que as acessões foram incorporadas ao solo:
- Composição do Acervo Hereditário: Pelo princípio da acessão (superficies solo cedit), tudo o que se edifica em um terreno passa a integrar a propriedade do dono do solo. Como as casas já existiam no momento do óbito, o acervo hereditário compreende a totalidade do imóvel (terreno e construções).
- Indenização das Acessões de Boa-Fé: Se o herdeiro comprovar que custeou a obra com recursos próprios e com a concordância do proprietário em vida, ele atuou como possuidor de boa-fé. Nesse caso, ele tem o direito de ser indenizado pelo valor da edificação com base no Art. 1.255 do Código Civil, funcionando esse montante como um crédito/dívida do espólio a ser deduzido antes da partilha.
- Adiantamento de Legítima e Colação: Se a autorização do pai para o filho construir em seu terreno for interpretada como uma doação ou liberalidade em vida, a operação configura adiantamento de legítima, nos termos do Art. 544 do Código Civil. Consequentemente, no momento do inventário, o herdeiro beneficiado é obrigado a trazer o valor da vantagem ou do uso do solo à colação para igualar as legítimas dos demais coerdeiros, conforme preceituam os Arts. 2.002 e 2.003 do Código Civil.
- Tributação (ITCMD): Como o imóvel continha as edificações no momento do óbito, o ITCMD incidirá sobre o valor venal total (solo e construções).
SÍNTESE COMPARATIVA DAS CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS
Para compreender com clareza o impacto prático de cada situação na condução do inventário, destacam-se os seguintes pontos de diferenciação:
1. Quanto ao Objeto Partilhável: Na obra realizada pós-morte, inventaria-se apenas a fração do terreno registrada na matrícula do falecido. Na obra erguida em vida, o bem inventariado abrange a integralidade do terreno com todas as suas acessões físicas.
2. Quanto ao Tratamento das Acessões: Na edificação pós-morte, busca-se o reembolso de investimentos feitos na massa comum. Na edificação pré-óbito, apura-se a indenização por acessão de boa-fé ou o dever de colação por adiantamento de legítima.
3. Quanto ao Impacto Tributário: Enquanto na construção pós-morte a base de cálculo do ITCMD fica restrita ao valor do solo na data do óbito, na construção em vida o tributo estadual incide sobre a totalidade do valor venal do imóvel (terreno somado às benfeitorias/casas).
A SOLUÇÃO CÉLERE PELA VIA EXTRAJUDICIAL EM CARTÓRIO DE NOTAS
Uma das dúvidas mais comuns dos herdeiros é se um inventário envolvendo construções não regularizadas pode ser resolvido de forma rápida e desburocratizada, sem a necessidade de uma demorada ação judicial. A resposta é amplamente favorável: o procedimento pode ser realizado pela via extrajudicial, diretamente em Cartório de Notas, mediante escritura pública, com amparo no Art. 610, § 1º, do Código de Processo Civil.
A regulamentação desse procedimento, prevista na Resolução CNJ nº 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça, passou por importantes atualizações, ampliando significativamente o acesso à via cartorária, inclusive com a possibilidade de solução em Cartório mesmo com herdeiros/interessados menores e incapazes e até havendo testamento. Essas inovações garantem que a divisão do acervo, a apuração das acessões e a adjudicação dos quinhões sejam formalizadas com agilidade, reduzindo custos e desafogando o Poder Judiciário.
ASPECTOS PROCESSUAIS E REGULARIZAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS (RGI)
No aspecto processual, seja pela via judicial ou extrajudicial, o inventariante deve atuar com transparência ao prestar as Primeiras Declarações, conforme exige o Art. 620, inciso IV, alínea "a", do Código de Processo Civil. O imóvel deve ser descrito conforme o título constante na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis, declarando-se expressamente a existência das acessões e se foram erguidas antes ou depois do óbito.
Na elaboração do plano de partilha, deve-se observar o Art. 648 do Código de Processo Civil, que preceitua a igualdade e a comodidade dos quinhões. O quinhão do herdeiro que construiu pode ser alocado na fração do solo onde se localiza sua edificação, ajustando-se eventuais compensações financeiras entre os sucessores.
No Cartório de Registro de Imóveis (RGI), vigora o princípio da continuidade registral. A escritura pública de inventário ou o formal de partilha transferirá a fração ideal do solo ou do bem. A posterior averbação da construção na matrícula do imóvel deve ser requerida pelos herdeiros com base no Art. 167, inciso II, item 4, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), mediante apresentação do habite-se municipal e das certidões negativas aplicáveis (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
Acerca da exigência de regularização das edificações no curso do inventário, o Superior Tribunal de Justiça assentou que a necessidade de adequação registral deve ser ponderada com a viabilidade e o interesse dos sucessores no caso concreto (STJ. REsp 1.637.359/RS, J. em: 08/05/2018).
CONCLUSÃO
A definição sobre o que deve ser inventariado depende essencialmente do momento em que as construções foram erguidas. Se as casas foram construídas após o falecimento do proprietário, apenas o terreno nu integra a herança por força do princípio da saisine. Por outro lado, se as obras foram realizadas durante a vida do proprietário, as edificações incorporam-se ao solo e passam a compor a herança, devendo o herdeiro-construtor buscar a devida indenização das acessões de boa-fé ou realizar a colação para resguardar a igualdade dos quinhões.
Em ambos os cenários, contando com a concordância dos interessados e o amparo das atualizações das normas do CNJ, o inventário pode ser solucionado com rapidez e segurança jurídica diretamente no Cartório de Notas pela via extrajudicial, inclusive nas hipóteses com testamento ou herdeiros menores, garantindo a justa distribuição patrimonial e a efetiva regularização do imóvel no Registro de Imóveis.
