A regularização de imóveis urbanos frequentemente coloca os proprietários diante de dúvidas burocráticas e operacionais. Uma situação comum ocorre quando se possui um lote urbano no qual foi erguida uma construção que ainda não se encontra averbada no Registro de Imóveis (RGI), muito embora a Prefeitura Municipal já efetue a cobrança do IPTU em sua modalidade predial. O proprietário deseja fracionar esse terreno em duas unidades autônomas, por exemplo e, simultaneamente, formalizar a existência da edificação.
Diante desse cenário, surge o questionamento: é necessário ingressar com uma ação na Justiça ou enfrentar um moroso processo judicial? A resposta é categoricamente negativa. Tudo pode ser resolvido direto no cartório, sem necessidade de buscar a via judicial. Trata-se de um procedimento integralmente administrativo e extrajudicial, no qual a legislação e as normas correcionais do Poder Judiciário permitem a realização de atos simultâneos e encadeados perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, garantindo máxima celeridade e eficácia jurídica.
DESBUROCRATIZAÇÃO DIGITAL: O PORTAL RI DIGITAL E A ATUAÇÃO DO ONR
A consolidação da via extrajudicial ganhou um impulso definitivo com a modernização tecnológica do sistema registral brasileiro. A Lei nº 14.382/2022 e o Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça) unificaram e informatizaram os serviços de registro de imóveis em todo o país.
Atualmente, o proprietário não precisa sequer comparecer presencialmente ao balcão do cartório para dar entrada ao seu pedido. Toda a tramitação da averbação da construção e do desmembramento do terreno pode ser realizada de forma 100% digital através do portal RI Digital (https://ridigital.org.br/), mantido e gerido pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
Por meio desse ambiente virtual seguro, é possível enviar a documentação técnica assinada digitalmente, acompanhar cada etapa da qualificação registral, responder a eventuais exigências e receber as novas certidões de matrícula emitidas pelo RGI. A integração eletrônica entre o cidadão, o Município e o cartório elimina intermediários desnecessários e reafirma que a via extrajudicial é autônoma, completa e autossuficiente, dispensando qualquer intervenção do Poder Judiciário.
O PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA E A REALIDADE TABULAR DO IMÓVEL
A necessidade de regularização decorre do Princípio da Especialidade Objetiva, pilar do Direito Registral Imobiliário. Por esse princípio, cada imóvel deve possuir uma identificação inconfundível na sua respectiva matrícula, com a precisa indicação de suas medidas, confrontações, área de superfície e edificações existentes. O registro público deve espelhar com exatidão a situação fática do bem (AFRÂNIO DE CARVALHO. Registro de Imóveis, 1982).
Quando o Município altera o lançamento fiscal do IPTU da modalidade territorial para a predial, o Poder Público atesta a existência de uma edificação concluída sobre o lote - e isso pode acontecer sem mesmo o proprietário comparecer à Prefeitura para regularizar a situação do seu imóvel. Caso o proprietário requeira a divisão do imóvel omitindo essa construção, cria-se uma grave inconsistência tabular. O oficial do Registro de Imóveis não pode abrir novas matrículas ocultando a edificação existente, sob pena de violar a segurança jurídica.
O Superior Tribunal de Justiça ratifica que a averbação da construção é indispensável para que a matrícula retrate a real situação do imóvel, conferindo-lhe plena disponibilidade e valorização jurídica (STJ. REsp 1637359/RS, J. em: 11/05/2018).
A CINDIBILIDADE DO TÍTULO E SUAS LIMITAÇÕES NOS ATOS DE DESMEMBRAMENTO
O sistema extrajudicial prevê o Princípio da Cindibilidade do Título, positivado no artigo 1.115 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro (CN CGJ RJ - Parte Extrajudicial), por exemplo. Por este mecanismo, admite-se que, em escrituras de compra e venda ou formais de partilha, as partes registrem a transferência do terreno e adiem a averbação da casa para momento futuro.
Entretanto, a doutrina registral e as normas correcionais enfatizam que a cindibilidade não se aplica aos atos de transformação física do solo, como o desmembramento ou o desdobro (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos: Teoria e Prática, 2021). No parcelamento urbano, a divisão exige verificar em qual dos novos lotes a casa ficará situada, assegurando que a nova linha divisória não corte a edificação ao meio nem viole a fração mínima de parcelamento (fixada em 125 m², nos termos do artigo 4º, inciso II, da Lei Federal nº 6.766/1979).
Por essa razão, a averbação da obra e o registro do parcelamento devem ser solicitados e processados conjuntamente.
PROCEDIMENTO CONCOMITANTE: O PASSO A PASSO DA OPERAÇÃO SIMULTÂNEA
A operacionalização prática dessa dupla regularização direto no cartório ocorre mediante a apresentação de um conjunto documental unificado (ALBERTO GENTIL. Registros Públicos, 2023). O procedimento divide-se nas seguintes fases:
1. APROVAÇÃO ADMINISTRATIVA MUNICIPAL
Perante a Prefeitura Municipal, o proprietário obtém a aprovação urbanística unificada:
- A Certidão de Conclusão de Obra ou Carta de "Habite-se" referente à edificação;
- A Certidão de Aprovação do Desmembramento ou Desdobro, acompanhada de planta e memorial descritivo subscritos por engenheiro ou arquiteto habilitado (com a devida ART/RRT), demonstrando a divisão do terreno e a exata localização da casa em um dos lotes.
2. PROTOCOLO UNIFICADO NO RGI (FÍSICO OU VIA RI DIGITAL)
Com as certidões municipais em mãos, o interessado apresenta ao Cartório de Registro de Imóveis — presencialmente ou pelo portal RI Digital (https://ridigital.org.br/) — um requerimento único assinado, instruído com o Habite-se, o projeto de desmembramento aprovado e a Certidão Negativa de Débitos (CND) previdenciária da obra, se aplicável.
3. A SEQUÊNCIA DOS ATOS REGISTRAIS CONTINUADOS
Ao qualificar positivamente o título, o Oficial do RGI pratica os seguintes atos encadeados na matrícula original:
- 1º Ato (Averbação da Construção): Averba-se o Habite-se e a descrição da edificação na matrícula de origem (artigo 1.297 do CN CGJ RJ), atualizando o imóvel de "terreno nu" para "terreno edificado";
- 2º Ato (Averbação do Desmembramento): Averba-se o fracionamento do lote em duas unidades, encerrando a disponibilidade da matrícula primitiva;
- 3º Ato (Abertura das Novas Matrículas): Abertura simultânea de duas novas matrículas autônomas: o Lote A (com a casa averbada) e o Lote B (como terreno vago), em estrita observância aos artigos 236 e 237 da Lei Federal nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).
DECISÕES JUDICIAIS E A SEGURANÇA JURÍDICA DA VIA EXTRAJUDICIAL
O Poder Judiciário reconhece de forma pacífica a validade e a eficiência dos atos praticados diretamente pelos Serviços Extrajudiciais, sem a necessidade de judicialização de pretensões consensuais. Em recente julgado sobre a adequação dos registros imobiliários e o cumprimento das diretrizes da Corregedoria Nacional de Justiça, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro destacou a higidez e a prevalência da qualificação registral na via administrativa (TJRJ. 0831226-79.2023.8.19.0001, J. em: 09/06/2026).
CONCLUSÃO: CELERIDADE, ECONOMIA E AUTONOMIA SEM INTERVENÇÃO JUDICIAL
Promover a divisão do terreno e a averbação da edificação de forma simultânea direto no Cartório de Registro de Imóveis é a solução mais célere, econômica e segura para a regularização imobiliária. A eliminação da necessidade de um processo judicial reduz drasticamente o tempo de espera, desburocratiza o procedimento e gera economia relevante de emolumentos e despesas processuais.
Com a facilidade de realizar todo o trâmite pela internet por meio do portal RI Digital (https://ridigital.org.br/), sob a regência do ONR, o cidadão conquista a plena regularidade de seu patrimônio de maneira autônoma, garantindo duas matrículas individuais prontas para comercialização, doação ou obtenção de financiamento bancário, se for o caso.
