O término de um casamento ou de uma união estável é um momento de transição profunda, que exige não apenas readequações emocionais, mas, fundamentalmente, uma complexa reorganização na esfera patrimonial. Um dos maiores desafios legais e financeiros enfrentados por ex-casais na atualidade ocorre quando o patrimônio a ser partilhado inclui um imóvel adquirido por meio de financiamento bancário, garantido por alienação fiduciária, que ainda não foi integralmente quitado.
A situação ganha contornos de alta litigiosidade quando uma das partes deseja se desvencilhar do condomínio formado sobre o bem, buscando a venda e a liquidação de sua cota-parte, enquanto a outra parte, que frequentemente permanece residindo no imóvel, recusa-se a vendê-lo ou a firmar um acordo amigável. Este artigo informativo tem o objetivo de detalhar as nuances jurídicas desse cenário, demonstrando as soluções cabíveis, as estratégias processuais corretas e os possíveis desfechos para quem deseja resolver esse impasse patrimonial.
A Natureza Jurídica do Imóvel Financiado: Compreendendo a Alienação Fiduciária
Para desatar o nó jurídico que envolve a partilha e a venda forçada de um imóvel financiado, o primeiro passo é compreender a natureza do bem que está no centro da disputa. Quando um casal adquire um imóvel sob a modalidade de alienação fiduciária, eles não detêm a propriedade plena e irrestrita daquele bem.
Segundo a doutrina especializada (SCAVONE JR. Direito Imobiliário, 2020), na alienação fiduciária, a propriedade resolúvel da coisa imóvel é transferida ao credor (a instituição financeira), enquanto os devedores fiduciantes conservam para si apenas a posse direta e o direito real de aquisição. Isso significa que, perante a lei e o cartório de registro de imóveis, o verdadeiro proprietário da casa ou do apartamento é o banco. Os ex-companheiros são titulares apenas de direitos aquisitivos, ou seja, possuem a expectativa de se tornarem donos absolutos do bem somente após a quitação integral do saldo devedor.
Essa distinção técnica é o pilar central para qualquer solução jurídica aplicável à partilha de bens, pois altera estruturalmente a forma como o patrimônio será tratado na divisão e em uma eventual ação judicial de alienação.
O Fim da Comunhão de Bens e a Formação do Condomínio Civil
Durante a vigência da união estável ou do divórcio (sob o regime da comunhão parcial, por exemplo), os bens adquiridos onerosamente pertencem a ambos, formando uma comunhão patrimonial indivisa. Com a ruptura do relacionamento e a subsequente decretação judicial ou extrajudicial da partilha, essa comunhão familiar se extingue.
Como aponta a doutrina (DIAS. Manual de Direito das Famílias, 2022), a separação de fato ou a formalização do divórcio põe fim ao regime de bens, fazendo com que os bens comuns não partilhados fisicamente passem a configurar um condomínio civil tradicional entre os ex-consortes. No ordenamento jurídico brasileiro, vige a premissa fundamental de que ninguém é obrigado a permanecer em estado de condomínio indefinidamente contra a própria vontade. A qualquer tempo, é plenamente lícito ao condômino exigir a divisão ou a alienação da coisa comum para reaver o seu capital.
O Pagamento Exclusivo das Prestações e o Enriquecimento Sem Causa
Em inúmeros casos práticos, após a separação de corpos, uma das partes permanece residindo no imóvel e assume, de forma exclusiva, o pagamento mensal das parcelas do financiamento fiduciário. É imprescindível destacar que esse pagamento solitário gera repercussões financeiras diretas na apuração final dos valores a serem partilhados.
O montante que foi pago mediante esforço comum durante a vigência da união pertence a ambos em partes iguais. Contudo, as parcelas adimplidas exclusivamente por um dos ex-companheiros após o término da relação devem ser contabilizadas estritamente em seu favor. No momento da venda ou da liquidação da cota-parte, aquele que pagou a dívida do financiamento sozinho terá o direito líquido e certo de abater ou de ser ressarcido da proporção correspondente ao ex-parceiro, evitando, dessa forma, o enriquecimento sem causa de quem não contribuiu para o abatimento da dívida bancária naquele período.
A Questão da Moradia Exclusiva: Cobrança de Aluguéis e Alimentos In Natura
Uma das dúvidas mais recorrentes na dissolução de união estável é se a parte que saiu do imóvel pode cobrar aluguéis daquela que permaneceu ocupando o bem com exclusividade. A regra geral do condomínio dita que o uso exclusivo de um bem comum gera o dever de indenizar o outro coproprietário, na proporção de sua cota-parte (presunção de aluguel).
Entretanto, a jurisprudência pátria possui um entendimento consolidado e de extrema relevância que excepciona essa regra. Quando a parte reside no imóvel comum na companhia da prole (filhos menores ou dependentes do ex-casal), provendo o sustento e o teto diário destes, os tribunais determinam que a parcela que seria devida a título de aluguel pelo uso exclusivo do bem deve ser convertida em prestação de alimentos in natura (sob a forma de direito de habitação).
Nesses cenários específicos, afasta-se o direito à cobrança de aluguéis por parte do ex-consorte que não reside no local, visto que a ocupação do imóvel está servindo diretamente ao dever irrenunciável de sustento, moradia e assistência aos filhos comuns, compondo a verba alimentar global fornecida pela parte residente. Nesse sentido:
TJSP. 10046401620238260360. J. em: 10/02/2025. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de arbitramento de aluguéis, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A autora alega que o ex-marido exerce posse exclusiva do bem comum, dificultando a venda do imóvel e obrigando-a a pagar parte do financiamento . II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se o uso do imóvel pelo ex-cônjuge, que reside com os filhos comuns configura posse exclusiva que justifique o arbitramento de aluguéis. III . Razões de Decidir 3. O entendimento do STJ é que o uso do imóvel como moradia do filho comum, em conjunto com o ex-cônjuge guardião, não caracteriza posse exclusiva, afastando o direito à indenização. 4. A utilização do imóvel pelo filho comum beneficia ambos os coproprietários, não configurando uso exclusivo em benefício de um só . IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1 . O uso do imóvel por ex-cônjuge com filho comum não caracteriza posse exclusiva. 2. A moradia do filho comum no imóvel afasta o direito à indenização por uso exclusivo. (...)".
Cenários e Soluções: O Caminho da Resolução Amigável
Diante da complexidade de gerir uma copropriedade sobre direitos aquisitivos, o caminho mais vantajoso, tanto do ponto de vista econômico quanto psicológico, é sempre a resolução amigável. Existem duas saídas principais dentro deste cenário:
- Cessão de Direitos a Terceiros: O ex-casal concorda em colocar o imóvel no mercado, vendendo os direitos aquisitivos para um terceiro interessado. Para que essa transação ocorra de forma lícita, é obrigatória a anuência expressa da instituição financeira (credor fiduciário). O novo adquirente passará por uma análise de crédito e assumirá o saldo devedor restante, pagando ao ex-casal o valor de mercado correspondente à fração já quitada, que será dividido.
- Cessão de Direitos entre os Ex-Consortes: A parte que reside no imóvel e recusa-se a sair pode exercer o seu direito de adjudicar a cota do ex-parceiro. Para isso, ela precisará de recursos financeiros para comprar a metade dos direitos do outro e, fundamentalmente, deverá comprovar perante o banco a sua capacidade financeira para assumir, de forma individual, a totalidade do saldo devedor dali em diante.
A Via Litigiosa: Ação de Extinção de Condomínio e o Risco do Título Inexequível
Quando o diálogo falha e a parte que detém a posse do imóvel se recusa terminantemente a vendê-lo no mercado ou a comprar a parte do outro, a legislação assegura ao prejudicado o direito de recorrer ao Poder Judiciário. A medida jurídica adequada é o ajuizamento de uma Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Alienação Judicial. É nesta fase processual que reside o maior segredo estratégico para o sucesso da demanda e para o excelente ranqueamento da tese perante os tribunais.
Comete um grave erro procedimental o advogado que requer ao juiz a alienação judicial do imóvel físico. Conforme demonstrado, o imóvel pertence ao banco por força da alienação fiduciária. A jurisprudência é absolutamente incisiva ao afirmar que determinar a venda em leilão de um bem que pertence a uma instituição financeira (que não é parte na ação de família) gera a formação de um "título inexequível", ou seja, uma ordem judicial impossível de ser efetivamente cumprida no cartório de registro de imóveis.
A técnica jurídica correta exige que a petição inicial pleiteie a extinção da cotitularidade e a alienação judicial dos DIREITOS AQUISITIVOS que as partes possuem sobre o bem. O objeto levado a leilão NÃO SERÁ a propriedade plena, mas sim a POSIÇÃO CONTRATUAL que os ex-companheiros detêm perante o banco, o que corresponde ao ágio e ao capital já amortizado do financiamento.
Como Funciona o Leilão Judicial dos Direitos Aquisitivos?
Julgada procedente a ação, o juiz determinará a alienação forçada desses direitos por meio de hasta pública (leilão). Um detalhe fundamental desse procedimento é a preservação do direito de preferência. Mesmo durante a fase de leilão judicial, a parte que resistia à venda e que reside no imóvel será intimada e terá a oportunidade legal de cobrir a oferta feita por terceiros, adquirindo os direitos do ex-parceiro em igualdade de condições.
Caso a parte residente não exerça a preferência e um terceiro arremate os direitos no leilão, este terceiro assumirá a posição de devedor fiduciante no contrato. Caberá ao arrematante buscar a anuência do credor fiduciário para assumir o restante do financiamento ou usar o capital para quitar o saldo devedor integralmente. O valor líquido arrecadado no leilão — descontadas as custas e o saldo do banco — será então partilhado entre os ex-consortes na proporção de suas respectivas cotas, consolidando a resolução patrimonial.
Conclusão
A dissolução de um vínculo conjugal atrelada a bens gravados com alienação fiduciária não precisa se tornar um labirinto sem saída para a parte que deseja liquidar seu patrimônio e seguir em frente. Embora a resistência e a recusa do ex-parceiro criem um obstáculo aparente, o ordenamento jurídico oferece mecanismos processuais de alta eficácia para forçar a extinção dessa cotitularidade indesejada.
Seja optando pela via negocial, com a transferência do financiamento e a cessão de direitos, ou pela via litigiosa, através da alienação judicial, o fator determinante para o sucesso é o emprego de uma estratégia técnica alinhada à realidade contratual do bem. Compreender a diferença entre a propriedade plena e os direitos aquisitivos garante a formação de um título executivo viável, transformando um longo e desgastante litígio familiar em uma resolução patrimonial definitiva e juridicamente segura.