A aquisição de um imóvel por meio da usucapião é uma das formas mais seguras e consolidadas de garantir o direito à propriedade no Brasil. No entanto, muitos cidadãos, ao finalizarem o PROCESSO JUDICIAL ou ao tentarem a VIA EXTRAJUDICIAL, deparam-se com um obstáculo frustrante: o Cartório de Registro de Imóveis (RGI) reiteradas vezes recusa a abertura da matrícula e o registro do apartamento usucapido sob a justificativa de que o prédio (condomínio edilício) não possui regularização formal.
Diante desse cenário burocrático, surge o questionamento central que objetivamos esclarecer neste artigo: o Cartório pode, de fato, barrar o registro da usucapião de uma unidade autônoma alegando a irregularidade do condomínio como um todo?
A resposta, amparada pela mais recente e pacificada jurisprudência dos tribunais brasileiros, é NÃO. A irregularidade administrativa ou registral do edifício não é nem nunca foi um impeditivo legal para o reconhecimento e o registro da propriedade adquirida pelo tempo de posse. A seguir, analisaremos detalhadamente os fundamentos jurídicos que garantem esse direito ao cidadão.
A NATUREZA JURÍDICA DA USUCAPIÃO: AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE
Para compreender a ilegalidade da recusa dos cartórios, é fundamental entender o que representa a usucapião no ordenamento jurídico brasileiro. Diferentemente de uma compra e venda ou de uma doação, que são formas DERIVADAS de transferência de bens (onde o direito do novo dono deriva do antigo proprietário), a usucapião é uma forma de aquisição ORIGINÁRIA da propriedade.
Isso significa que o direito de propriedade nasce "do zero" a partir do cumprimento dos requisitos fixados em lei, como o exercício da posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini (intenção de ser dono) pelo lapso temporal exigido, a exemplo do artigo 1.238 do Código Civil. Por romper completamente qualquer relação ou dependência jurídica com o proprietário anterior e com o histórico do imóvel, a usucapião tem o condão de purificar a propriedade, extinguindo ônus e superando vícios registrais do passado.
A doutrina especializada é categórica ao afirmar que o caráter originário da aquisição desvincula o novo dono das irregularidades anteriores, de modo que a usucapião afasta, inclusive, a necessidade de se observar o rigoroso princípio registral da continuidade, permitindo a regularização formal de quem já possui o domínio de fato (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
Portanto, ao preencher os requisitos de tempo e posse sobre uma unidade habitacional bem delimitada, a realidade fática se sobrepõe às pendências documentais que o imóvel possuía.
O OBSTÁCULO BUROCRÁTICO: A FALTA DE INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Na prática registral, a existência legal de um condomínio edilício ocorre apenas com o registro de sua convenção e instituição formal, conforme estabelece o artigo 1.332 do Código Civil. É neste ato que ocorre a discriminação das partes comuns e a individualização das unidades de propriedade exclusiva (apartamentos, salas, vagas de garagem), atribuindo-se a cada uma sua respectiva fração ideal de terreno.
Quando um edifício é construído de maneira informal — sem o "habite-se" devidamente averbado, sem a prévia incorporação imobiliária ou sem a instituição do condomínio registrada no RGI —, para o sistema de registros públicos, os apartamentos individuais tecnicamente "não existem" de forma autônoma. Há apenas um terreno ou uma área global.
Baseando-se no princípio da especialidade objetiva e no parágrafo 2º do artigo 225 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), os oficiais de cartório frequentemente emitem notas de exigência (devolução), afirmando que não podem abrir uma matrícula individual para o apartamento usucapido porque isso descaracterizaria o registro matriz, exigindo que os moradores regularizem o prédio inteiro primeiro. Contudo, exigir a regularização de todo um edifício composto por diversas unidades apenas para registrar a usucapião de um único apartamento é impor um ônus desproporcional e impossível ao cidadão. Além de desnecessário e ilegal.
A VISÃO DOS TRIBUNAIS: A REALIDADE DOS FATOS SUPERA A BUROCRACIA
Felizmente, o Poder Judiciário tem consolidado um entendimento uníssono para proteger o adquirente. A análise de recentes decisões judiciais proferidas pelos Tribunais de Justiça de São Paulo (TJSP) e do Rio de Janeiro (TJRJ), em sede de apelações e remessas necessárias (procedimentos de dúvida registral), revela que as recusas dos cartórios têm sido sistematicamente derrubadas. Esse entendimento engloba tanto Usucapião JUDICIAL quanto a Usucapião EXTRAJUDICIAL, é importante saber.
Os tribunais firmaram a tese de que a falta de regularidade registral do condomínio é uma mera irregularidade administrativa. Sendo o apartamento uma coisa corpórea, perfeitamente individualizada no espaço (posse pro diviso), ele é plenamente suscetível de prescrição aquisitiva. A exigência de instituição prévia de condomínio afeta apenas as formas derivadas de transferência imobiliária, jamais a usucapião.
Nesse sentido, estudiosos da área registral destacam que a instituição e a especialização do condomínio são questões inteiramente alheias ao instituto da usucapião. A impossibilidade burocrática de registrar uma unidade autônoma que ainda não foi formalmente criada no fólio real não pode, sob nenhuma hipótese, implicar na impossibilidade de o cidadão usucapi-la, devendo o direito material prevalecer sobre o formalismo (HENRIQUE FERRAZ CORRÊA DE MELLO. Usucapião Extrajudicial, 2018).
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) corrobora esse entendimento. No julgamento de casos de grande repercussão (como o Tema 1.025), a Corte Superior pacificou que não se deve confundir o direito de propriedade garantido pela usucapião com a certificação registral ou com a dimensão urbanística. O reconhecimento da usucapião é, muitas vezes, o primeiro passo indispensável para restabelecer a regularidade da urbanização.
Recente decisão do Egrégio Conselho da Magistratura do TJRJ é nessa direção e possui clareza solar:
"TJRJ. 0861758-02.2024.8.19.0001. J. em: 11/05/2026. APELAÇÃO. SERVIÇO REGISTRAL. DÚVIDA SUSCITADA PELA DELEGATÁRIA DO CARTÓRIO DO 11º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO. A SUSCITANTE DEIXOU DE ATENDER AO REQUERIMENTO POR ENTENDER NECESSÁRIA A INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO ENTRE AS UNIDADES AUTÔNOMAS DESCRITAS NA MESMA MATRÍCULA, COM A IDENTIFICAÇÃO E A DESCRIÇÃO DA UNIDADE USUCAPIENDA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. (...) 4. Usucapião que consiste em aquisição originária da propriedade, que se perfaz com o simples adimplemento dos requisitos legais, por meio do exercício de posse mansa e pacífica do bem, com animus domini, durante o lapso determinado em lei. 5. Condomínio edilício constituído de fato. A regularidade registral do condomínio e do apartamento NÃO É REQUISITO para o reconhecimento legal da usucapião. A unidade habitacional é coisa corpórea e suscetível de prescrição aquisitiva, com evidente exteriorização do poder fático sobre o bem. 6. A sentença proferida em ação de usucapião constitui título hábil ao registro, sendo possível a abertura de matrícula com os requisitos constantes no mandado judicial ou com cópias processuais que instruem o referido mandado, conforme no caso concreto. (...) 8. Imperiosa reforma do julgado. IV. DISPOSITIVO. Provimento do recurso. Reforma da sentença".
A VIA DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL COMO CAMINHO ÁGIL
É importante destacar que a superação desse entrave burocrático não se restringe apenas às ações judiciais. Com o advento do Código de Processo Civil de 2015, o legislador incluiu o artigo 216-A na Lei nº 6.015/1973, inaugurando a era da usucapião extrajudicial, permitindo que o processo seja feito diretamente nos cartórios, com o auxílio de um advogado.
Diante do volume de pedidos de regularização de apartamentos em prédios de fato (irregulares), o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou o Provimento nº 65/2017 (hoje substituído pelo Provimento CNJ 149/2023) para uniformizar a atuação dos cartórios em todo o território nacional. Para solucionar o impasse da falta de matrícula da unidade, o Provimento determinou regras claras. Em se tratando de usucapião de unidade autônoma localizada em condomínio edilício não instituído ou sem a devida averbação de construção, a matrícula será aberta para a respectiva fração ideal de terreno, fazendo-se menção expressa de que ela corresponde àquela unidade de fato (apartamento) (ALBERTO GENTIL. Registros Públicos, 2023).
Dessa forma, a norma administrativa do CNJ adaptou as regras dos cartórios à realidade brasileira, permitindo o registro da usucapião extrajudicial sem a necessidade de o interessado arcar com os altos custos de instituir todo um condomínio edilício. Basta a apresentação de uma ata notarial (lavrada em Tabelionato de Notas) atestando o tempo de posse, a planta, o memorial descritivo individualizando a unidade e as assinaturas dos confrontantes para dar andamento ao pedido diretamente no RGI.
CONCLUSÃO E PRÓXIMOS PASSOS
A legalização de um imóvel é um passo fundamental para a dignidade da família, para a valorização do patrimônio e para a segurança jurídica de futuras negociações, como vendas ou heranças. O cidadão que detém a posse prolongada e pacífica de um apartamento não deve se sentir desencorajado pela falta de "habite-se" ou pela irregularidade documental do edifício onde reside.
Conforme demonstrado fartamente pela doutrina e chancelado por diversas decisões dos Tribunais, o Cartório de Registro de Imóveis não pode barrar o registro da usucapião sob a mera justificativa de que o condomínio não está formalmente instituído. A usucapião, como modo originário de aquisição, opera um verdadeiro "corte" com o passado irregular do terreno, nascendo um novo direito de propriedade, pleno e apto a figurar em uma nova matrícula imobiliária.
Caso você enfrente esse tipo de exigência infundada por parte do registrador imobiliário, seja em um processo judicial finalizado ou em um requerimento extrajudicial, saiba que a lei está a seu favor. É cabível exigir o cumprimento da determinação judicial ou, se na via extrajudicial, suscitar o chamado Procedimento de Dúvida Registral, para que um juiz ordene ao cartório a imediata abertura da matrícula e o registro do seu apartamento. Procurar assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário é o passo mais seguro para transpor essas barreiras burocráticas e alcançar, definitivamente, o título de propriedade em seu nome.