A regularização fundiária no Brasil avançou significativamente com a introdução da usucapião extrajudicial, permitindo que a aquisição da propriedade seja reconhecida e formalizada diretamente nos cartórios de REGISTRO DE IMÓVEIS, desafogando o Poder Judiciário. O procedimento encontra sólido amparo legal no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), dispositivo incluído pelo Código de Processo Civil de 2015, e atualmente possui suas diretrizes detalhadamente regulamentadas pelo Provimento CNJ nº 149/2023.
Entre as diversas modalidades permitidas por lei, a USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA merece destaque prático por conta de suas simplificações probatórias. Este artigo visa orientar sobre as particularidades desse instituto na via extrajudicial. A atenção se volta especialmente para a viabilidade do pleito sobre imóveis desprovidos de matrícula prévia e para a absoluta desnecessidade de se comprovar a quitação financeira de eventuais transações imobiliárias informais que antecederam o pedido.
1. A Natureza da Usucapião: Aquisição Originária vs. Aquisição Derivada
Para compreender a fundo as facilidades procedimentais da usucapião, é fundamental classificar a forma de aquisição da propriedade. No Direito Civil, a incorporação de um bem ao patrimônio pode ocorrer de modo originário ou derivado.
A aquisição derivada resulta de uma relação negocial e causal entre o anterior proprietário e o adquirente, exigindo a transmissão voluntária do domínio. O exemplo mais contundente é a COMPRA E VENDA, em que o comprador sucede o vendedor, recebendo a propriedade com os mesmos atributos, restrições e gravames (como hipotecas e penhoras) que anteriormente a acompanhavam.
Em franca contrapartida, a doutrina é pacífica em classificar a USUCAPIÃO como uma aquisição originária. Nesse cenário de consolidação da posse no tempo, não há qualquer transmissão de um sujeito para outro; a legislação afasta a relação causal entre a propriedade recém-adquirida e o estado jurídico anterior da coisa.
A doutrina de PABLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLONA FILHO preleciona com clareza ímpar: na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas contra ele. Forma-se, assim, uma propriedade absolutamente nova, que não nasce do direito antigo. O ilustre doutrinador ORLANDO GOMES corrobora essa essência, argumentando que a usucapião visa acabar com a incerteza da propriedade, sacrificando o direito do titular omisso para premiar aquele que confere real utilidade social ao bem. Justamente por ser um modo originário, o usucapiente adquire o domínio livre e escoimado de vícios ou ônus reais pretéritos.
2. A Usucapião Extraordinária: Dispensa de Justo Título e de Boa-fé
O Código Civil brasileiro consagra a usucapião extraordinária em seu artigo 1.238, ditando que adquire a propriedade aquele que possuir um imóvel como seu, de forma contínua, mansa e sem oposição, pelo prazo de 15 anos. É fundamental observar que o parágrafo único do mesmo dispositivo prevê a redução desse lapso temporal para 10 anos, caso o possuidor tenha estabelecido no local a sua moradia habitual ou nele tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
A peculiaridade de maior relevo desta espécie — aplicável de maneira idêntica na via judicial e no procedimento extrajudicial — é que a aquisição se dá "independentemente de título e boa-fé".
O justo título, requisito obrigatório apenas na modalidade ordinária (art. 1.242 do Código Civil), conceitua-se como um ato formalmente adequado a transferir o domínio, mas que deixa de produzir tal efeito em virtude de algum vício oculto (como a venda feita por quem não era o verdadeiro dono).
Segundo os ensinamentos de CARLOS ROBERTO GONÇALVES, na usucapião extraordinária o possuidor não necessita de justo título nem de boa-fé, pois tais elementos sequer são presumidos; eles são pura e simplesmente dispensados. SILVIO DE SALVO VENOSA complementa a premissa explicando que, no lapso temporal mais longo exigido pela lei, importa apenas que ocorra o "fato da posse" qualificada, sendo descabido investigar a intenção inicial do possuidor ou a existência de contratos formais que lastreiem a sua entrada no terreno.
3. A Desnecessidade de Comprovação de Quitação no Pleito Extrajudicial
No cotidiano dos cartórios, o rito estabelecido impõe uma análise documental rígida. O Provimento CNJ nº 149/2023, em seu artigo 401, inciso III, indica como parte dos documentos instrutórios a possibilidade de juntada de justo título ou documentos que demonstrem a origem e a cadeia possessória. Diante disso, pode surgir o equívoco interpretativo de se exigir a prova de quitação de antigos contratos de "gaveta", como promessas de compra e venda ou escrituras de cessão de direitos hereditários outrora celebrados.
Contudo, ao processar especificamente a USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, a comprovação de quitação financeira de transações passadas torna-se inócua e juridicamente inexigível. Como a modalidade fundamentada no art. 1.238 do Código Civil não depende de um negócio jurídico válido (justo título), o pagamento ou o eventual inadimplemento de qualquer acordo firmado há décadas não interfere no direito à prescrição aquisitiva amadurecida.
Importa lembrar que a usucapião não atua como mecanismo para a execução forçada de um contrato cumprido — função reservada à ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. A usucapião firma-se sobre o fato social e o decurso do tempo. Destarte, exigir que o requerente exiba recibos de quitação de um instrumento particular antigo significa impor uma regra restrita às aquisições derivadas (como a compra formal) sobre uma via de natureza puramente originária. O exercício ininterrupto da posse com animus domini no prazo de lei é, por si só, o LASTRO JURÍDICO SUFICIENTE para a declaração de procedência administrativa.
4. Imóveis Sem Matrícula e o Princípio da Continuidade
Outro obstáculo mental frequente refere-se ao manejo da usucapião extrajudicial para propriedades que nunca ingressaram no sistema cartorário, isto é, que não possuem registro, matrícula ou transcrição imobiliária anterior. O fato de o imóvel estar fora do fólio real não inviabiliza, de forma alguma, o processamento administrativo.
O moderno sistema de registro de imóveis apoia-se no princípio da continuidade, que dita a necessidade de um encadeamento lógico e ininterrupto entre os assentos pertinentes a um imóvel e as pessoas nele interessadas. Em condições normais de negociação voluntária, para que alguém transmita uma propriedade, é imprescindível que figure formalmente como dono na matrícula respectiva.
Não obstante, a usucapião atua como uma robusta exceção à regra da continuidade. Como a aquisição se dá de forma originária, ocorrendo uma verdadeira ruptura com o passado jurídico da área, não se impõe o respeito ao encadeamento tabular contínuo exigido das aquisições derivadas.
Tanto a lei de regência quanto o Provimento CNJ nº 149/2023 amparam plenamente a pretensão sobre glebas não matriculadas. O artigo 400, inciso IV, do referido ato normativo, determina que o requerimento deve trazer a identificação registral ou a informação expressa de que o imóvel "não se encontra matriculado ou transcrito".
Vencida a fase instrutória e atendido o princípio da especialidade objetiva — por meio de planta rigorosa, memorial descritivo com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou RRT, e identificação com assinatura dos vizinhos confrontantes —, o artigo 417 do Provimento orienta o desfecho procedimental. A norma pontua categoricamente que "o registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel implica abertura de nova matrícula". Abre-se, pois, uma matrícula virgem encabeçada pelo usucapiente, curando em definitivo o estado de clandestinidade documental da terra.
5. Conclusão
A usucapião extrajudicial consolidou-se como a via predileta para sanar as distorções da posse prolongada de maneira desburocratizada, prestigiando a pacificação social sem depender do esgotamento da via jurisdicional. No entanto, para que o trâmite ganhe o dinamismo desejado, é essencial que os operadores do direito fixem as características singulares da usucapião extraordinária.
Ao interiorizar o conceito de aquisição originária, percebe-se que obstáculos atrelados à lógica dos negócios bilaterais são incompatíveis com o instituto. A absoluta dispensa legal de justo título faz cair por terra qualquer necessidade cartorária de comprovação de quitação financeira de acordos privados pretéritos. Paralelamente, o texto normativo garante que a ausência de matrícula anterior seja apenas mais um elemento a ser superado pelas vias demarcatórias adequadas, resultando no nascimento de um novel fólio real. A devida atenção a esses detalhes afasta entraves burocráticos, consagrando, finalmente, a primazia da função social da propriedade.
Nesse linha de entendimento, o acerto da decisão recente do Conselho da Magistratura do TJRJ:
TJRJ. 0102481-67.2022.8.19.0001. J. em: 19/03/2026 - CONSELHO DA MAGISTRATURA. RECURSO DE APELAÇÃO. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 9º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL/RJ EM FACE DO REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E ESCRITURA DE ADITAMENTO. (...) EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE MATRÍCULA OU TRANSCRIÇÃO DO IMÓVEL USUCAPIENDO E DOS IMÓVEIS CONFRONTANTES NÃO MERECE PROSPERAR. A LEGISLAÇÃO APLICÁVEL PREVÊ A HIPÓTESE DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS NÃO MATRICULADOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 417 DO PROVIMENTO CNJ Nº 149/23. PRECEDENTE DESTE E. CONSELHO DA MAGISTRATURA. A PROVA DE QUITAÇÃO DO PREÇO AVENÇADO NA ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS TAMBÉM NÃO SE AFIGURA PROCEDENTE. A MODALIDADE DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, PREVISTA ART. 1.238 DO CC, NÃO DEPENDE DE JUSTO TÍTULO OU BOA-FÉ, SENDO SUFICIENTE A POSSE QUALIFICADA, CONTÍNUA E COM ANIMUS DOMINI PELO PRAZO LEGAL ESTABELECIDO. (...) SENTENÇA QUE SE REFORMA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO".