A informalidade imobiliária é um dos maiores desafios do cenário urbano e rural brasileiro, e grande parte desse problema decorre de imóveis classificados como “herança não regularizada”. Após o falecimento dos proprietários originais, é extremamente comum que as famílias, diante dos altos custos tributários e da natural morosidade processual, adiem indefinidamente a abertura do procedimento de INVENTÁRIO. Com o passar de décadas, a sucessão de posses informais gera uma enorme insegurança jurídica, dificultando a venda do bem, a obtenção de crédito e o pleno exercício do direito de propriedade.
Diante desse cenário, a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, processada diretamente nos cartórios de registro de imóveis, surge como um instrumento ágil e eficaz. No entanto, o manejo da usucapião para bens objeto de herança costuma gerar dúvidas e enfrentar resistências burocráticas. Este artigo aborda detalhadamente como a lei e a jurisprudência das cortes superiores autorizam e balizam a regularização de bens herdados pela via da usucapião, desmistificando a necessidade de inventário e os requisitos da posse exclusiva.
1. A Herança e a Formação do Condomínio entre Herdeiros
Para compreender a possibilidade de requerer a usucapião de um imóvel de herança, é imprescindível entender o que ocorre juridicamente no momento do óbito do proprietário. O ordenamento jurídico nacional consagra o princípio da saisine, regra que determina que, aberta a sucessão com a morte do indivíduo, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários.
Essa transmissão automática tem o condão de garantir que o patrimônio não fique sem titularidade nem por um segundo. A doutrina esclarece com precisão esse fenômeno:
"A sucessão legítima, quando ocorre por força de lei, torna os herdeiros, de pronto, donos da herança e dos direitos do de cujus, salvaguardado, porém, a possibilidade de renúncia, sendo certo que a morte, a abertura da sucessão e a transmissão da herança aos herdeiros ocorrem num só momento, por expressa previsão legal" (ROSENVALD; NETTO. Código Civil Comentado, 2022).
A partir dessa imediata transmissão legal, consolida-se um condomínio pro indiviso sobre todo o acervo hereditário. Isso significa que, até que se ultime a partilha formal dos bens, o direito dos coerdeiros sobre a posse e a propriedade do imóvel será indivisível, aplicando-se integralmente as normas relativas ao condomínio. Todos são, em teoria, donos do todo.
2. A Possibilidade da Usucapião entre Herdeiros: A Posse Exclusiva
Considerando que a herança forma um condomínio, surge o questionamento lógico: pode um dos herdeiros usucapir o imóvel contra os seus próprios irmãos ou parentes? A resposta consolidada pelas cortes superiores brasileiras é positiva. O herdeiro possui total legitimidade e interesse processual para buscar o reconhecimento da prescrição aquisitiva em seu favor, inclusive de forma extrajudicial, desde que o pedido seja embasado em premissas fáticas rigorosas.
Para que a regularização tenha sucesso, é imperativo que o herdeiro interessado comprove o exercício da posse por si mesmo, de forma mansa, pacífica e, sobretudo, exclusiva. Deve estar evidenciado que o possuidor age com efetivo animus domini (intenção de ser dono exclusivo) pelo prazo estipulado em lei, sem qualquer espécie de oposição ou contestação dos demais herdeiros e proprietários registrais.
Nesse aspecto, a doutrina é taxativa:
"Exige-se, em tal caso, que a posse seja inequívoca, manifestada claramente aos demais condôminos, durante todo o lapso temporal exigido em lei. Deve estar evidenciado aos demais comunheiros que o usucapiente não reconhece a soberania alheia ou a concorrência de direitos sobre a coisa comum" (LOUREIRO. Código civil comentado, 2014).
Vale alertar que o simples uso do imóvel por um herdeiro não garante a usucapião se houver um acordo familiar ou se ficar provado que ele ali permanece por mera tolerância dos demais. Atos de permissão e tolerância não induzem posse qualificada para usucapião, traduzindo-se apenas em uma detenção precária. Portanto, no procedimento no cartório de notas (para a lavratura da Ata Notarial) e no Registro de Imóveis, a exclusividade da posse e o rompimento da mera tolerância familiar devem ser exaustivamente comprovados por meio de documentos, pagamentos exclusivos de impostos (IPTU), contas de consumo e testemunhas.
3. A Irrelevância Jurídica do Inventário em Andamento ou Pendente
Ao buscar o cartório para dar início à usucapião extrajudicial de um imóvel familiar, é comum que o requerente esbarre em um obstáculo burocrático: o oficial registrador pode negar o procedimento alegando que o imóvel deve ser submetido às vias ordinárias de sucessão (causa mortis), e que a usucapião estaria sendo utilizada como "atalho" para burlar o recolhimento de impostos de transmissão (ITCMD) e taxas cartorárias do inventário.
Contudo, a jurisprudência pátria tem rechaçado severamente essa limitação. O entendimento superior já pacificou que a existência ou não de um inventário judicial ou extrajudicial em curso é um fator juridicamente irrelevante para o reconhecimento da usucapião.
A usucapião caracteriza-se como uma forma de aquisição originária da propriedade. Isso significa que o direito de propriedade que nasce com a consumação do tempo legal é autônomo, novo e não deriva de quem quer que conste na matrícula do imóvel ou na cadeia hereditária. Por conta dessa natureza originária, não se pode condicionar o direito do possuidor ao término de um inventário ou à concordância com os trâmites sucessórios. Entender de forma diversa seria o mesmo que suprimir um direito fundamental que o Código Civil franqueia ao cidadão — a aquisição pela posse amadurecida no tempo —, atrelando-o a um fato burocrático, alheio e incontrolável.
Portanto, o simples fato de um inventário existir há décadas e não ter sido finalizado, ou mesmo de nunca ter sido aberto, não afeta o interesse de agir e a viabilidade do requerimento de usucapião, desde que a posse exclusiva por parte de um dos condôminos esteja configurada. Nesse sentido, a decisão do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA é clara e tranquila:
“STJ. RECURSO ESPECIAL Nº 1863154/MG. J. em: 05/08/2022. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO AJUIZADA POR HERDEIRO EM FACE DO ESPÓLIO. INTERESSE PROCESSUAL CARACTERIZADO. VIABILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO DE RECONHECIMENTO DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE PELA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. (...) 4. Existência ou não de inventário em curso é juridicamente irrelevante ao caso, sendo, portanto, insuficiente para se proceder à distinção com os precedentes desta Corte. (...) 6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO”.
4. Usucapião Extraordinária: Caminho Desimpedido de Justo Título
No contexto de posses prolongadas em imóveis irregulares de herança, a modalidade que melhor se adequa ao procedimento extrajudicial é a usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil. Esta modalidade exige um tempo maior de posse exclusiva: 15 anos, prazo que pode ser reduzido para 10 anos caso o herdeiro tenha estabelecido ali a sua moradia habitual ou realizado serviços de caráter produtivo.
A grande vantagem e peculiaridade desta modalidade é que a legislação dispensa expressamente a necessidade de justo título e de boa-fé. Como lecionam os estudiosos do direito processual, diferentemente da usucapião ordinária, a forma extraordinária exige maior tempo na posse da área, mas em compensação afasta completamente a obrigatoriedade probatória de documentos formais de aquisição. (MARINONI; ARENHART; MITIDIERO. Curso de Processo Civil, 2016).
Essa dispensa do justo título corrobora e facilita imensamente a regularização de heranças. Se o herdeiro não precisa apresentar um título válido para usucapir na modalidade extraordinária, torna-se absolutamente ilegal exigir que ele comprove a regularidade de eventuais "contratos de gaveta", promessas de compra e venda antigas ou comprovações de quitação financeira para ter seu direito reconhecido em cartório. A posse fática continuada absorve e supera os defeitos dos documentos pretéritos.
Além disso, como estamos tratando de uma aquisição inteiramente originária que rompe com a cadeia dominial pretérita, o procedimento extrajudicial pode prosperar inclusive quando a propriedade carece de origem registral (imóveis sem matrícula anterior). Uma vez preenchidos os requisitos formais — como a elaboração da Ata Notarial, das plantas assinadas por engenheiro e vizinhos confrontantes —, o reconhecimento administrativo resultará na abertura de uma matrícula totalmente nova e "limpa" em nome do requerente.
Conclusão
A regularização de um imóvel de herança abandonado em um emaranhado de informalidade não precisa ser um fardo eterno para a família. A via da usucapião extrajudicial representa a concretização da desjudicialização, permitindo que a propriedade receba a sua devida função social de maneira muito mais rápida que o tradicional litígio de partilha.
Para alcançar o êxito perante o cartório, o herdeiro ocupante deve estar munido de robusta prova documental que ateste a exclusividade de sua posse mansa e pacífica pelo lapso de tempo da modalidade extraordinária (15 ou 10 anos). O condômino que toma para si as responsabilidades do imóvel, age como o único dono (animus domini) e não sofre oposição dos irmãos, consolida sobre o bem um direito originário impenetrável.
Ainda que registradores tentem opor notas de devolução sob a justificativa de preservação de tributos (ITCMD) ou exigindo o desfecho do inventário, o sistema jurídico nacional e a jurisprudência das instâncias superiores garantem que a aquisição originária não pode ficar refém da burocracia sucessória. Com a correta condução jurídica no rito extrajudicial, a posse qualificada é capaz de expurgar a irregularidade, entregando ao cidadão a titulação formal, a segurança e a valorização integral do seu patrimônio.