O processo de inventário e partilha de bens é, frequentemente, um momento de grande complexidade emocional e burocrática para as famílias. Além do luto, os herdeiros deparam-se com a necessidade de administrar o patrimônio deixado pelo falecido, o que invariavelmente envolve o pagamento de impostos (ITCMD), custas processuais e, por vezes, dívidas pretéritas. Nesse cenário, é extremamente comum que o acervo hereditário seja composto majoritariamente por bens imóveis e desprovido de liquidez, ou seja, sem dinheiro em espécie para arcar com as despesas obrigatórias.
A solução mais lógica e eficaz para resolver a falta de liquidez do espólio costuma ser a venda de um dos imóveis inventariados. Contudo, surge um dos maiores e mais frequentes entraves no Direito das Sucessões: a falta de consenso. O que acontece quando a maioria dos herdeiros e o inventariante desejam vender o bem para quitar as obrigações e finalizar o processo, mas um ou mais herdeiros se recusam a assinar a venda? A oposição de um único herdeiro tem o poder de paralisar o inventário para sempre?
A resposta curta é não. O ordenamento jurídico brasileiro possui mecanismos para evitar que o processo fique refém de caprichos individuais ou de recusas infundadas. A seguir, exploraremos como e por que o juiz pode autorizar a alienação de um bem da herança mesmo diante da discordância de parte dos herdeiros.
A Regra Geral: A Indivisibilidade da Herança
Para compreender a exceção, é preciso primeiro entender a regra. Pelo princípio da saisine, consagrado no Direito Civil, a herança transmite-se imediatamente aos herdeiros no exato momento do falecimento. Contudo, essa transmissão não ocorre de forma individualizada. Até que seja proferida a sentença de partilha, a herança é considerada um todo unitário e indivisível, formando o que se chama de condomínio hereditário.
Isso significa que, durante o trâmite do inventário, nenhum herdeiro possui a propriedade exclusiva de um bem singular (como uma casa ou um apartamento específico), mas sim uma fração ideal sobre a totalidade do patrimônio. Por essa razão, a regra geral dita que a alienação de um bem específico antes da partilha é uma medida excepcional que exige a concordância de todos os interessados.
A Exceção Legal: A Oitiva dos Interessados e o Poder do Juiz
Embora a unanimidade seja o cenário ideal, a lei processual civil estabelece que incumbe ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, alienar bens de qualquer espécie. A interpretação atenta desse mandamento legal revela um DETALHE CRUCIAL: a lei exige a oitiva dos interessados, mas não impõe, de forma absoluta, o consenso entre eles.
Cabe ao magistrado orfanológico, na condição de diretor do processo, deliberar sobre a conveniência e a oportunidade do deferimento da venda, ponderando as razões trazidas por aqueles que desejam a alienação e por aqueles que a ela se opõem. A doutrina especializada confirma esse entendimento, esclarecendo que a alienação antecipada é uma conduta perfeitamente admitida e muitas vezes essencial para a sobrevivência do próprio espólio, destacando-se que a oposição infundada não paralisa o feito ("NERY JUNIOR. Código de Processo Civil Comentado, 2019").
Argumentos que Justificam a Autorização Judicial para a Venda
Na prática forense, os tribunais têm autorizado a venda de imóveis do acervo hereditário, mesmo com a discordância de alguns herdeiros, quando presentes circunstâncias que demonstrem a absoluta necessidade e a ausência de prejuízo. Os principais fundamentos adotados pelo Judiciário são:
- O Pagamento de Dívidas e Impostos (Falta de Liquidez) - A justificativa mais robusta para a alienação judicial antecipada é a ausência de recursos financeiros do espólio para arcar com o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), custas processuais e dívidas deixadas pelo falecido. Sem o recolhimento do imposto, a partilha não pode ser finalizada. Se o espólio possui dívidas ativas (como cotas condominiais em atraso, IPTU ou execuções fiscais), a falta de pagamento pode levar o próprio imóvel a ser penhorado e leiloado judicialmente, o que resultaria em uma arrematação por preço muito inferior ao de mercado, gerando grave prejuízo a todos os herdeiros. Não nos esqueçamos da regra clara do art. 1.997 do Código Civil, que em sua primeira parte decreta:
“Art. 1.997. A herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido; (...)”
Nesse ponto, a literatura jurídica é taxativa ao afirmar que a venda de determinado bem possui uma justificação superior ao mero interesse individual das partes discordantes, devendo o juiz autorizar o ato para que, com o produto da venda, os credores e os impostos sejam devidamente satisfeitos ("AMORIM E OLIVEIRA. Inventários e Partilhas, 2020").
- Ausência de Alternativas Viáveis pelo Herdeiro Discordante - É comum que o herdeiro dissidente apresente uma oposição genérica, afirmando simplesmente que "não deseja vender" ou sugerindo soluções ineficazes, como tentar alugar o imóvel para pagar uma dívida vultosa com a renda dos aluguéis. Os juízes costumam rejeitar essas teses quando a matemática não fecha. Se as dívidas do espólio são altas, a simples locação do bem levaria anos ou décadas para quitar o passivo, enquanto os juros e multas continuariam correndo. Se o herdeiro discorda da venda, ele deve apresentar uma alternativa viável e imediata, como, por exemplo, depositar em juízo o valor correspondente à dívida com seus próprios recursos. Omitindo-se de solucionar o problema financeiro, sua discordância perde o respaldo jurídico.
- Ocupação Exclusiva e Prevenção de Litígios - Em muitos casos, o herdeiro que se opõe à venda é justamente aquele que usufrui de um dos imóveis do espólio com exclusividade, sem pagar aluguel aos demais. Essa situação gera um evidente enriquecimento sem causa e acentua a animosidade familiar. A jurisprudência entende que a venda do bem, além de resolver a questão da liquidez, previne a perpetuação de um condomínio indesejado entre pessoas que possuem forte conflito pessoal. Manter a indivisão forçada apenas adiaria o problema, resultando inevitavelmente em uma futura e custosa Ação de Extinção de Condomínio.
Como a Venda Funciona na Prática e a Proteção ao Herdeiro
Quando o juiz supre a vontade do herdeiro discordante e autoriza a venda do imóvel, o processo segue trâmites rigorosos para garantir a transparência e a ausência de prejuízo.
Primeiramente, o imóvel não pode ser vendido por um valor vil. O juízo determinará que a alienação tome como base o valor de uma avaliação prévia, mercadológica ou judicial. Em segundo lugar, a lei garante o direito de preferência. Se o herdeiro discordante não quer que o imóvel seja vendido a terceiros, ele tem a prerrogativa legal de adquirir as quotas-partes dos demais herdeiros, depositando em juízo o valor correspondente, pelo mesmo preço ofertado pelo terceiro interessado.
Caso o herdeiro dissidente não exerça seu direito de preferência, a venda a terceiros será concretizada mediante a expedição de um Alvará Judicial. Contudo, o dinheiro pago pelo comprador não vai diretamente para o bolso do inventariante ou dos herdeiros favoráveis à venda. O produto da alienação deve ser integralmente depositado em uma conta judicial vinculada ao processo de inventário.
A partir desse depósito, o juiz autorizará a liberação dos valores estritamente necessários para a quitação do ITCMD, das custas do processo e dos credores habilitados, mediante comprovação nos autos. O saldo remanescente – o "troco" da venda – continuará guardado em juízo e substituirá o imóvel no acervo hereditário, ocorrendo o que o direito chama de sub-rogação real. Ao final do inventário, esse dinheiro restante será partilhado entre todos os herdeiros, respeitando as frações de cada um, inclusive a do herdeiro que havia discordado inicialmente.
A jurisprudência do TJRJ é no sentido da possibilidade da venda dos bens mesmo presente a discordância de algum herdeiro:
“TJRJ. 0041416-11.2021.8.19.0000. J. em: 02/12/2021. Agravo de Instrumento. Órfãos e Sucessões. Inventário. Decisão que indefere o pedido da inventariante de autorização para alienação dos dois bens imóveis que compõem o acervo hereditário. Inconformismo da agravante que prospera. 1. Artigo 619 do CPC/15 que exige para a alienação de bens do monte a PRÉVIA OITIVA dos interessados, MAS NÃO O CONSENSO entre eles, cabendo ao magistrado deliberar pela conveniência ou não do deferimento da autorização. (...) 3. Oposição genérica que demonstra o desejo de manter os imóveis em condomínio, o que vai totalmente de encontro à forte animosidade existente entre os herdeiros e que há anos vem retardando a conclusão deste inventário. (...) 5. Recurso provido para autorizar a venda dos imóveis”.
Conclusão
O processo de inventário deve caminhar rumo ao seu encerramento, não podendo servir como instrumento de eternização de conflitos ou de deterioração do patrimônio deixado. A discordância de um ou mais herdeiros na venda de um imóvel não constitui um veto absoluto, especialmente quando o espólio carece de recursos para o cumprimento de suas obrigações legais e tributárias.
Ao demonstrar ao juízo que a alienação é vantajosa, que respeita o valor de mercado e que o produto da venda garantirá a saúde financeira do espólio e a efetividade da partilha, é perfeitamente viável obter a autorização judicial, suprindo-se a assinatura do herdeiro dissidente. Para navegar por essas nuances com segurança e estratégia, a atuação de uma advocacia especializada em Direito das Sucessões é indispensável, garantindo que os interesses do espólio e a preservação do patrimônio familiar prevaleçam sobre impasses individuais.