Muitas pessoas, ao realizarem o sonho da casa própria ou ao investirem no mercado imobiliário, deparam-se com uma surpresa bastante desagradável no momento de formalizar a transferência da propriedade: a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em um valor consideravelmente superior ao que foi efetivamente pago pelo bem.
A dúvida imediata que surge é: "Paguei ITBI por um valor bem maior do que o valor real da compra. Tá certo isso?". A resposta direta e objetiva é não. Esta é uma prática recorrente por parte de diversas prefeituras em todo o país, mas que contraria a legislação vigente e o entendimento pacificado das cortes superiores. Se você se encontra nessa situação, saiba que é plenamente possível buscar a devolução da diferença na Justiça, devidamente corrigida.
Neste artigo, vamos explicar detalhadamente como funciona a base de cálculo desse imposto, por que a conduta de muitos municípios é ilegal e quais são os caminhos jurídicos para garantir o seu direito à restituição.
O que é o ITBI e qual é a sua correta base de cálculo?
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal, expressamente previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Ele incide sempre que ocorre a transferência de propriedade de imóveis entre pessoas vivas, de forma onerosa, como ocorre nos tradicionais contratos de compra e venda.
A grande raiz das discussões jurídicas em torno deste imposto reside na estipulação da sua base de cálculo. O artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece, de forma nítida, que a base de cálculo do imposto é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos". O valor venal, em sua essência, reflete o valor real de mercado do imóvel, negociado em condições normais.
Contudo, as administrações municipais frequentemente desconsideram o valor efetivo pelo qual o negócio foi sacramentado pelas partes — ou seja, o preço declarado no CONTRATO ou na ESCRITURA PÚBLICA. Em vez disso, os entes públicos impõem um "Valor Venal de Referência" (uma tabela fixada de forma unilateral pela prefeitura) ou utilizam a base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), optando quase sempre por aquele montante que for maior e, consequentemente, mais arrecadatório.
Essa desconexão entre a realidade material do negócio e o valor presumido pelo Fisco municipal gera distorções severas e onera o cidadão. A doutrina especializada repudia essa prática e esclarece que a base de cálculo, sendo um dado objetivo e real, deve refletir o preço de mercado da transação em si, afastando a validade de valores estabelecidos concretamente de modo prévio pelo ente tributante (KIYOSHI HARADA. ITBI: Doutrina e Prática, 2021).
A presunção de boa-fé e a ilegalidade do Valor de Referência
A jurisprudência das cortes de superposição definiu diretrizes rígidas que protegem o contribuinte contra o arbitramento abusivo. Esse entendimento consolidado estabeleceu três premissas fundamentais que devem ser seguidas pelas municipalidades.
Primeiramente, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não possuindo qualquer vinculação obrigatória com a base de cálculo do IPTU, a qual não pode sequer ser utilizada como um "piso" mínimo para a tributação.
Em segundo lugar, o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. Isso decorre diretamente do princípio da boa-fé objetiva. O Direito presume que o valor informado pelas partes no negócio jurídico é o verdadeiro e está de acordo com as flutuações do mercado. O mercado imobiliário é complexo, e o valor de um imóvel não se resume apenas a uma fórmula matemática de localização ou metragem. Circunstâncias como o estado de conservação, melhorias no imóvel, necessidades financeiras imediatas do vendedor ou peculiaridades estritas da negociação influenciam drasticamente no preço final.
Por fim, definiu-se que o Município é terminantemente proibido de arbitrar, de forma prévia e unilateral, a base de cálculo do imposto com respaldo em um valor de referência interno. Essa precificação tabelada configura um lançamento de ofício mascarado, subtraindo do comprador o direito a uma exação fiscal transparente.
Nessa linha foi lapidado o Tema 1113 do STJ (REsp 1937821, J. em 24/02/2022) que determina:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo (art. 148 do CTN );
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”
O que o Fisco deve fazer se discordar do valor declarado?
A presunção de que o valor declarado pelo comprador e vendedor é fidedigno é relativa, ou seja, admite prova em contrário. No entanto, para desconsiderar o valor firmado no contrato ou na escritura, a prefeitura não tem liberdade para simplesmente ignorar a declaração e emitir a guia de cobrança com o teto avaliativo que lhe convém.
Se a autoridade fiscal suspeitar que o valor declarado está incondizente com a realidade mercadológica, a legislação tributária obriga o seguimento de um rito estrito. O artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN) determina que o Fisco somente poderá arbitrar o valor do bem mediante a instauração prévia de um processo administrativo regular.
Nesse procedimento, é obrigatória a garantia do direito à ampla defesa e ao contraditório. É ônus do Fisco provar por que a declaração do contribuinte não merece fé. O arbitramento realizado sem a observância desse processo dialético e de forma unilateral é abusivo e invalida a exigência (RICARDO ALEXANDRE. Direito Tributário, 2021). Na ausência de tal procedimento, o preço declarado na transação prevalece.
O Direito à Restituição na Justiça (Repetição de Indébito)
Diante dessas considerações, se o adquirente foi compelido a pagar o ITBI sobre um patamar muito mais elevado do que o preço real da compra, a legislação lhe confere o direito incontestável de recuperar essa diferença. A ferramenta jurídica adequada para isso é a Ação de Repetição de Indébito Tributário.
O artigo 165 do Código Tributário Nacional (CTN) assegura ao sujeito passivo o direito fundamental à restituição total ou parcial nos casos de cobrança de tributo maior que o devido. A restituição pauta-se na vedação ao enriquecimento ilícito do Estado, que não pode se apropriar de riquezas desprovidas de respaldo em um fato gerador legítimo (EDUARDO SABBAG. Manual de Direito Tributário, 2024).
É importante destacar que não há a obrigatoriedade de esgotamento das vias administrativas (apresentar recursos exaustivos na prefeitura) para que o contribuinte possa buscar o Poder Judiciário. Ao ajuizar a demanda, o cidadão demonstrará, por meio do contrato particular, da escritura de compra e venda e dos respectivos comprovantes financeiros, qual foi a efetiva expressão econômica do negócio, pleiteando o reembolso daquilo que o Fisco arrecadou em excesso.
Prazos Legais e Correção Monetária
O direito à devolução não é eterno. O artigo 168, inciso I, do CTN fixa que o direito de pleitear a restituição extingue-se em 5 (cinco) anos, contados da data da extinção do crédito tributário (ou seja, a data exata do pagamento indevido da guia). Ultrapassado esse período, o direito prescreve.
Ressalta-se ainda que o montante deverá ser restituído de forma integralmente atualizada. O Judiciário aplicará a devida correção monetária desde o momento em que o dinheiro saiu indevidamente do bolso do contribuinte, bem como incidirão os juros moratórios cabíveis a partir do trânsito em julgado da ação, assegurando a justa recomposição do capital.
Conclusão
A imposição do ITBI com base em valores de referência adotados de modo arbitrário ou usando a planta do IPTU, em desprestígio ao preço verdadeiro pactuado na compra do imóvel, é uma conduta que afronta os limites legais do poder de tributar. A base de cálculo deve ser sempre a dimensão financeira real acordada.
A presunção da boa-fé do contribuinte é a regra matriz, e qualquer desvio desta ótica exige do ente público a abertura de processo administrativo individualizado com possibilidade de defesa.
Portanto, é possível, viável e recomendado exigir a devolução corrigida desses valores pela via judicial. O sistema jurídico repudia exações confiscatórias, garantindo a proteção patrimonial do cidadão e a preservação da estrita legalidade fiscal. A atuação de um profissional especializado na área será crucial para a correta formulação do pedido de restituição dentro do prazo correto, assegurando a reparação financeira devida.