A regularização fundiária pela via administrativa representa um dos maiores avanços do sistema jurídico brasileiro recente, conferindo CELERIDADE e DESBUROCRATIZAÇÃO ao reconhecimento da propriedade. No entanto, a elaboração da ATA NOTARIAL para imóvel situado em local de alta periculosidade ainda é um tema delicado que traz camadas de complexidade ao caso concreto. A principal controvérsia reside na exigência ou não da diligência física em áreas dominadas pela criminalidade: o tabelião é obrigado a ir até o imóvel? Caso não vá, a lei permite que ele envie um preposto em seu lugar? E se o risco for iminente para ambos, como o cidadão garante seu direito à propriedade?
Para responder a esses questionamentos com precisão técnica, faz-se imperiosa a análise conjugada da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), da Lei dos Notários e Registradores (Lei nº 8.935/1994), das resoluções do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e do entendimento consolidado pelas corregedorias estaduais, além da abalizada doutrina aplicável ao DIREITO NOTARIAL e REGISTRAL.
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E A ATA NOTARIAL
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, inserida no ordenamento jurídico pelo Código de Processo Civil de 2015 e incorporada no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973, consolidou a via administrativa como um caminho seguro e eficiente para a aquisição originária da propriedade. Para que o requerimento seja processado perante o Oficial de Registro de Imóveis, o legislador instituiu requisitos probatórios rigorosos, figurando a ata notarial como a pedra angular deste procedimento.
O inciso I do artigo 216-A da referida lei impõe que o pedido deve ser instruído com ata lavrada por tabelião de notas, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, as circunstâncias em que esta se deu e a constatação da realidade fática do imóvel. A referida ata baseia-se no preceito do artigo 384 da Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), que dispõe que a existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados mediante instrumento público lavrado por tabelião.
Assim, a atividade do notário visa captar, por meio de seus sentidos, a posse exercida pelo interessado, transferindo o que viu e ouviu para o documento dotado de fé pública. (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025). Contudo, a obrigatoriedade do contato visual direto com a coisa esbarra em um limite prático incontornável nas grandes metrópoles: a violência urbana e a existência de áreas com restrição de acesso por fatores de segurança pública.
A DELEGAÇÃO DE FUNÇÕES: O TABELIÃO PODE MANDAR O PREPOSTO?
Quando se discute a necessidade de diligência presencial, a primeira alternativa levantada na praxe cartorária é a substituição do TITULAR da serventia por um FUNCIONÁRIO do Cartório. Surge a indagação: o tabelião é obrigado a realizar o ato pessoalmente ou pode delegar a ida ao morro ou à área de risco a um preposto?
O ordenamento jurídico pátrio prevê, de modo expresso, a possibilidade de delegação de atos materiais dentro da serventia. O artigo 20 da Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores) autoriza que os notários contratem escreventes e auxiliares como empregados, sob o regime da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT). O parágrafo 4º do mesmo dispositivo prevê que os escreventes substitutos poderão praticar, simultaneamente com o notário, todos os atos que lhe sejam próprios, com exceção exclusiva da lavratura de testamentos. Já o parágrafo 3º estipula que os escreventes podem praticar os atos que o titular autorizar.
Portanto, sob o prisma estritamente legal e da divisão de tarefas do tabelionato, o tabelião de notas possui plena prerrogativa para delegar a diligência in loco a um preposto autorizado (seja ele o substituto legal ou um escrevente designado). A imediação exigida pela atividade notarial não impede que o contato com os fatos seja realizado por um preposto que atue em nome e por conta do titular da delegação. (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos: Teoria e Prática, 2021).
Ocorre que, ao transpor esta permissão legal para o cenário da usucapião de imóvel em área de risco, o envio do preposto esbarra na mesma barreira intransponível que afasta o comparecimento do próprio tabelião: a PROTEÇÃO À VIDA e à INTEGRIDADE FÍSICA.
A INVIABILIDADE DA DILIGÊNCIA EM ÁREAS DE ALTA PERICULOSIDADE
Embora a delegação da diligência para o escrevente seja possível, ela não resolve o entrave da segurança. Os escreventes e auxiliares mantêm vínculo empregatício direto com o tabelião, e não com o Estado. O artigo 22 da Lei nº 8.935/1994 estabelece a responsabilidade civil do notário pelos danos que ele e seus prepostos causem a terceiros, bem como pelos danos sofridos pelos próprios funcionários no exercício de suas funções, englobando a responsabilidade pelas obrigações trabalhistas e de segurança do trabalho.
Determinar que um preposto suba o morro ou adentre uma região de alta periculosidade, dominada por organizações criminosas, configura uma exposição deliberada do trabalhador a risco iminente de morte, passível de severa responsabilização civil, trabalhista e até criminal do delegatário. Nenhum profissional, seja o titular portador da delegação estatal ou o escrevente contratado sob a égide celetista, pode ser compelido a atuar em circunstâncias que coloquem em xeque a própria existência.
Para adequar o direito à realidade fática, o Conselho Nacional de Justiça, por meio do Provimento nº 149/2023 (que compilou o antigo Provimento nº 65/2017), estipulou em seu artigo 402, § 1º, que o tabelião de notas "PODERÁ" comparecer ao imóvel usucapiendo para realizar diligências. O verbo é claro: a adoção do verbo no futuro do presente do indicativo, em sua acepção de faculdade, afasta o caráter peremptório da visita presencial, consagrando a diligência in loco como uma MEDIDA OPCIONAL, ditada pela conveniência, razoabilidade e, sobretudo, pelas condições de segurança.
A ATUAÇÃO CARTORÁRIA E AS PROVAS SUBSTITUTIVAS
Diante da impossibilidade de ida ao local por parte do tabelião ou de seu preposto, o sistema jurídico oferece soluções probatórias para que a ata notarial seja lavrada nas dependências seguras da serventia, sem nenhum prejuízo ao direito do solicitante de obter a usucapião.
A própria norma orientadora das atividades extrajudiciais do Estado do Rio de Janeiro é cristalina ao dispor sobre a matéria. O parágrafo 1º do artigo 413 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro determina que, não sendo realizada a diligência no local e não se tratando de ato eletrônico, o solicitante da usucapião e suas eventuais testemunhas devem comparecer presencialmente ao serviço notarial para que a ata seja lavrada.
Essa disposição harmoniza-se de forma perfeita com o parágrafo único do artigo 414 do mesmo diploma e com o § 2º do artigo 402 do Provimento nº 149/2023 do CNJ. Ambos os textos normativos fixam que podem constar da ata notarial imagens, vídeos, fotografias, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos e depoimentos de testemunhas colhidos na presença do tabelião ou de seu preposto. A única ressalva que a legislação impõe é a PROIBIÇÃO de que o documento seja fundamentado única e exclusivamente na palavra unilateral do próprio requerente.
O notário, na segurança do cartório, fará a captação sensorial dos elementos trazidos pelas partes, analisando detidamente a documentação técnica (plantas, memoriais descritivos), os comprovantes de posse (contas de consumo, carnês de impostos) e as narrativas das testemunhas qualificadas e identificadas, materializando todas essas constatações no instrumento notarial.
A PACIFICAÇÃO DO TEMA PELA CORREGEDORIA DE JUSTIÇA
A flexibilidade procedimental na elaboração da ata notarial para imóvel situado em local de alta periculosidade já foi testada e ratificada pelas instâncias administrativas superiores. Um claro exemplo ocorreu no processo administrativo SEI/TJERJ nº 2021-0681027, julgado pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.
No caso em tela, uma Organização Religiosa pleiteava a lavratura da ata notarial para fins de Usucapião no município de São Gonçalo/RJ, mas encontrou resistência do tabelionato sob o argumento de que a área era "de risco" e a atestação remota geraria insegurança jurídica. Ao analisar o embate, a Corregedoria, amparada por parecer técnico de seu órgão de apoio, refutou a exigência de diligência in loco.
O juízo administrativo firmou o entendimento de que, aplicando um necessário juízo de razoabilidade, a elaboração da ata notarial em áreas de risco não apenas pode, mas deve ser viabilizada através de provas documentais e testemunhais prestadas na sede do serviço extrajudicial. Tal decisão sedimenta a premissa de que a segurança pública deficitária do Estado não pode ser invocada para punir o cidadão, obstando seu acesso ao direito fundamental à propriedade. (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025).
A CONSTRUÇÃO ESTRATÉGICA DO ACERVO DE PROVAS NO CARTÓRIO
Para o sucesso do procedimento extrajudicial sem a vistoria no local, a fragilidade da ausência física do tabelião ou do preposto deve ser compensada pela robustez do acervo documental. A qualificação do tempo e da natureza da posse exigirá que o requerente e as testemunhas assinem o termo no cartório plenamente cientes das responsabilizações criminais por falsidade ideológica.
O arcabouço de provas admitidas engloba, entre outros: comprovantes de pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ao longo dos anos, contratos ou recibos de aquisição de posse (justo título), notas fiscais de materiais empregados em reformas ou construções no local, guias de ligação e pagamento de serviços de água, luz e telefone, e declarações de confrontantes com firmas devidamente reconhecidas. Toda essa estruturação probatória supre integralmente a visitação, blindando o ato notarial contra nulidades e viabilizando o posterior registro do título aquisitivo.
CONCLUSÃO E A BUSCA PELA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Evidencia-se que a impossibilidade de o tabelião subir o morro ou de delegar a missão a um preposto em decorrência da alta periculosidade não impede a regularização do imóvel. A legislação notarial e registral contemporânea, sob a chancela do Conselho Nacional de Justiça e das Corregedorias, estabeleceu contornos razoáveis e seguros para substituir a diligência presencial pela prova documental, eletrônica e testemunhal colhida dentro do próprio cartório. Essa flexibilização garante proteção absoluta à vida dos profissionais das serventias e assegura a efetividade do direito à usucapião administrativa para milhares de possuidores em centros urbanos complexos.
O trâmite administrativo de usucapião, especialmente em cenários atípicos e de alta exigência documental, demanda profunda expertise técnica. Recomenda-se enfaticamente a busca por um Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Notarial para conduzir o procedimento. Apenas a consultoria jurídica especializada é capaz de contornar recusas infundadas das serventias, organizar impecavelmente o arcabouço probatório substitutivo e promover a articulação correta das normas vigentes, assegurando, com eficiência e segurança jurídica, a conversão da posse em propriedade devidamente registrada.