É um cenário extremamente comum na realidade brasileira: com o consentimento dos pais, um dos filhos constrói a sua casa no quintal ou em parte do terreno da família. Anos mais tarde, com o falecimento dos genitores, surge a inevitável e delicada dúvida jurídica: o herdeiro que investiu tempo e dinheiro na edificação torna-se, automaticamente, o dono exclusivo daquele imóvel?
A resposta direta é não. No entanto, o Direito Civil estabelece mecanismos precisos para equilibrar a situação, proteger o investimento realizado de boa-fé e garantir os direitos de todos os demais herdeiros no momento da sucessão. Para compreender como esse acalorado assunto é solucionado na prática, é fundamental analisar as regras de acessão, o funcionamento do condomínio hereditário e a consolidada jurisprudência dos tribunais.
A ACESSÃO E A REGRA DE QUE O ACESSÓRIO SEGUE O PRINCIPAL
No ordenamento jurídico, a construção de uma casa em um terreno é classificada como uma "acessão física artificial". A regra basilar que rege esse instituto está prevista no artigo 1.253 do Código Civil, o qual determina que toda construção existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Desse modo, a lei adota o princípio de que a construção tem natureza acessória e, portanto, segue a sorte do bem principal, que é o solo. Consequentemente, o artigo 1.255, caput, do Código Civil estabelece que aquele que edifica em terreno alheio perde a construção em proveito do proprietário do solo. Logo, sob a ótica estrita da propriedade, a casa construída pelo filho pertencia, legalmente, aos pais enquanto vivos.
Essa lógica possui exceções de extrema relevância, como a chamada "acessão inversa", prevista no parágrafo único do artigo 1.255 do Código Civil. Caso a construção tenha um valor consideravelmente superior ao do próprio terreno e o construtor esteja de boa-fé, ele poderá adquirir a propriedade do solo, mediante o pagamento de uma indenização fixada judicialmente. Este mecanismo constitui uma flexibilização moderna em prol da função social da propriedade, conforme esclarece a doutrina (FLÁVIO TARTUCE. Manual de direito civil, 2024).
A HERANÇA COMO CONDOMÍNIO INDIVISÍVEL E O PRINCÍPIO DA SAISINE
Com o falecimento dos pais, o cenário ganha a complexidade do Direito das Sucessões. Pelo princípio da saisine, consagrado no artigo 1.784 do Código Civil, a abertura da sucessão transmite, desde logo e automaticamente, a herança aos herdeiros legítimos.
Nesse momento, a herança defere-se como um todo unitário e indivisível. Conforme dita o parágrafo único do artigo 1.791 do Código Civil, até que seja homologada a partilha no processo de inventário, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse da herança será regulado pelas normas relativas ao condomínio. Assim, o filho que construiu não se torna o dono isolado do imóvel (terreno e casa); a propriedade integral do bem passa a pertencer a todos os irmãos em conjunto. O espólio forma, portanto, uma comunhão forçada e provisória no domínio, submetendo os herdeiros às regras do condomínio comum, como aponta a doutrina (LUIZ PAULO VIEIRA DE CARVALHO. Direito das sucessões, 2019).
O DIREITO À INDENIZAÇÃO DO HERDEIRO CONSTRUTOR DE BOA-FÉ
Se o herdeiro não é o dono exclusivo e a casa passa a integrar o espólio para ser dividida entre todos os irmãos, ele perde o investimento que realizou? A resposta é negativa, desde que sua conduta tenha sido pautada na boa-fé.
O mesmo artigo 1.255 do Código Civil, que determina a perda da construção em favor do proprietário do solo, assegura ao construtor de boa-fé o direito à indenização pelo que foi edificado. A boa-fé neste contexto se caracteriza pela crença legítima do herdeiro de que poderia construir ali, o que é facilmente presumido quando os pais, em vida, anuíram tacitamente ou não apresentaram oposição à obra.
A indenização atua como um imperativo de justiça e equilíbrio econômico, evitando o enriquecimento sem causa dos demais coerdeiros (artigo 884 do Código Civil), que não podem se beneficiar financeiramente do esforço exclusivo de um único irmão (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
O DEVER DE PAGAR ALUGUÉIS PELO USO EXCLUSIVO DA HERANÇA
Outro ponto de forte atrito familiar reside no uso do imóvel. Fica estabelecido que o herdeiro construtor, ao continuar morando na casa após o óbito dos pais, está usufruindo de forma exclusiva de um bem que, por força da herança, pertence a todos.
A legislação (artigo 1.319 do Código Civil) obriga o condômino a responder aos demais pelos frutos que percebe da coisa comum. Logo, é plenamente cabível a fixação de aluguéis em favor dos herdeiros privados da fruição do imóvel. Contudo, a jurisprudência consolidou o entendimento de que esses aluguéis não são devidos desde a data do falecimento, mas sim a partir do momento em que ocorre a oposição formal (judicial ou extrajudicial) dos demais herdeiros quanto ao uso exclusivo. Antes dessa oposição, o Direito presume a existência de um "comodato gratuito" (um empréstimo consentido) entre as partes.
ANÁLISE DE CASO PRÁTICO: A JURISPRUDÊNCIA EM AÇÃO
Para visualizar a aplicação exata dessas regras doutrinárias e legais, a análise de uma decisão recente do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é elucidativa. Trata-se do julgamento: TJGO. 5036209-05.2017.8.09.0051, J. em: 25/10/2023.
No caso concreto, um dos filhos edificou um sobrado em 1998, composto por uma oficina mecânica no térreo e uma residência no andar superior, no lote de propriedade de seus pais. A construção foi realizada de forma pacífica, tendo os pais residido em um barracão no mesmo terreno até os seus falecimentos (em 2004 e 2008). Após a abertura do inventário, o imóvel foi partilhado entre todos os irmãos, o que motivou o herdeiro construtor a ajuizar uma ação exigindo indenização pelas acessões levantadas. Em sede de reconvenção, os demais irmãos exigiram o pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo da propriedade pelo construtor.
O TJGO aplicou magistralmente o Direito ao reconhecer, primeiramente, a boa-fé do filho construtor. O Tribunal destacou que a edificação ocorreu na presença e com a tolerância dos genitores, afastando qualquer alegação de clandestinidade ou má-fé. Consequentemente, para evitar o enriquecimento sem causa do espólio, o Tribunal condenou os irmãos (agora coproprietários) a indenizarem o filho no valor de R$ 80.000,00, correspondente à avaliação da obra.
Simultaneamente, o Tribunal acolheu o pedido dos demais herdeiros para fixar aluguéis contra o filho que ocupava o imóvel exclusivamente. Com base no princípio da saisine e do condomínio hereditário, arbitrou-se um aluguel mensal de 0,5% sobre o valor do imóvel. O TJGO reafirmou a tese de que o termo inicial para a cobrança desses aluguéis não é a morte dos pais, mas a data da oposição formal dos irmãos, que, no processo em questão, coincidiu com a data da apresentação da reconvenção (03/05/2018), momento em que cessou a presunção do comodato gratuito.
CONCLUSÃO
Em suma, o herdeiro que constrói no terreno dos pais não se torna dono exclusivo do imóvel após o falecimento deles. O bem, em sua totalidade (solo e benfeitorias/acessões), passa a integrar o acervo do espólio, formando um condomínio indivisível entre todos os sucessores.
A lei e a jurisprudência, contudo, protegem o patrimônio erguido, garantindo ao filho o direito de ser indenizado pelo valor da construção de boa-fé. Em contrapartida, impõe-se a ele o dever de compensar os demais herdeiros pelo uso exclusivo da herança, equilibrando os interesses familiares. Diante de tamanho grau de detalhamento técnico, o processo de inventário e partilha deve ser sempre conduzido com a estrita observância das normas civis, visando a resolução pacífica, justa e proporcional do patrimônio deixado.