A regularização fundiária no Brasil apresenta diversos desafios, sendo um dos mais frequentes a situação de imóveis que acumulam dívidas tributárias (principalmente IPTU). Muitos possuidores que preenchem os requisitos para a usucapião hesitam em ingressar com o pedido ao descobrirem que o bem está penhorado em uma Execução Fiscal movida pela prefeitura para a cobrança de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Afinal, é possível requerer a usucapião de um imóvel que responde a uma execução por dívidas fiscais geradas pelo antigo proprietário?
A resposta é afirmativa. A existência de débitos tributários e de um processo de Execução Fiscal em andamento contra o titular registral não impede que o atual possuidor obtenha a declaração de propriedade por meio da usucapião. Para compreender a viabilidade e a segurança desse procedimento, é fundamental analisar a natureza jurídica do instituto da usucapião, as regras de sucessão tributária previstas no Código Tributário Nacional (CTN) e o impacto real das constrições judiciais na matrícula do imóvel.
A NATUREZA JURÍDICA DA USUCAPIÃO: AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE
O cerne da questão reside na diferença estrutural entre as formas de aquisição da propriedade imobiliária. O ordenamento jurídico divide a aquisição em duas categorias principais: a aquisição DERIVADA e a aquisição ORIGINÁRIA.
Na aquisição derivada, como ocorre em um contrato de compra e venda convencional ou em uma sucessão hereditária, há uma relação jurídica direta de transferência entre o antigo e o novo proprietário. Nesses casos, o bem é transferido com todas as suas características anteriores, exigindo respeito ao princípio da continuidade registral, o que inclui herdar os ônus, os gravames e as dívidas atreladas ao imóvel.
Por outro lado, na aquisição originária, não existe qualquer relação de causalidade, transmissão ou vínculo negocial entre o atual possuidor e o titular anterior do domínio. A usucapião é o exemplo clássico e indiscutível de aquisição originária da propriedade. Quando o possuidor preenche os requisitos fáticos e temporais estipulados pela lei civil, a exemplo do exercício de posse mansa, pacífica e ininterrupta por quinze anos (conforme preceitua o artigo 1.238 do Código Civil), ele adquire o bem de forma totalmente independente do dono anterior. É como se a propriedade nascesse do zero, inaugurando uma nova cadeia dominial livre das amarras e dos defeitos do passado.
O AFASTAMENTO DA SUB-ROGAÇÃO TRIBUTÁRIA DO ARTIGO 130 DO CTN
No âmbito do Direito Tributário, a principal regra de proteção ao Fisco na transferência de imóveis está delineada no caput do artigo 130 da Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional). O dispositivo estabelece que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, como o IPTU, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes. Ou seja, em transações imobiliárias comuns, a obrigação acompanha a coisa e o novo comprador herda a dívida do vendedor.
Entretanto, por possuir caráter de sucessão, essa sub-rogação tributária aplica-se exclusivamente às hipóteses de aquisição DERIVADA. Sendo a usucapião uma forma originária de aquisição que expurga os títulos anteriores, a doutrina é taxativa ao afirmar que não incidem os impostos de transmissão e tampouco ocorre a sucessão das dívidas tributárias pretéritas para o usucapiente (JOSÉ CARLOS DE MORAES SALLES. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis, 1992). Como inexiste negócio jurídico de transmissão, o usucapiente recebe a propriedade limpa e desvinculada dos débitos acumulados por terceiros.
A jurisprudência ratifica ativamente esse entendimento estrutural em favor do possuidor. Ao analisar casos envolvendo formas de aquisição originária, os tribunais consolidaram a premissa de que não ocorre a transferência da responsabilidade tributária prevista no artigo 130 do CTN ao novo titular, tornando inexigíveis contra ele os tributos referentes a fatos geradores anteriores ao ato aquisitivo (STJ. REsp 1.668.058/ES, J. em: 08/06/2017). Assim, os débitos de IPTU devem continuar a ser cobrados exclusivamente do antigo proprietário que era o contribuinte legal à época dos fatos (nos termos do artigo 34 do CTN), sem prejudicar ou onerar o novo proprietário reconhecido pela usucapião.
A PENHORA EM EXECUÇÃO FISCAL NÃO INTERROMPE A POSSE AD USUCAPIONEM
Um dos requisitos indispensáveis para a usucapião é que a posse seja exercida de maneira mansa e pacífica, sem oposição. Surge, inevitavelmente, o seguinte questionamento: a decretação de uma penhora ou indisponibilidade na matrícula do imóvel, impulsionada por uma Execução Fiscal para pagamento de IPTU, configuraria uma interrupção ou oposição à posse pacífica do ocupante?
A resposta legal e jurisprudencial é, mais uma vez, em favor do possuidor. A penhora constitui um ato burocrático de constrição judicial direcionado ao patrimônio do DEVEDOR ORIGINÁRIO (o antigo titular registral), mas não descaracteriza e não alcança a continuidade material da posse física exercida pelo USUCAPIENTE. A constrição, isoladamente, é considerada uma turbação indireta que não possui força para interromper o fluxo do prazo da prescrição aquisitiva daquele que ocupa a área com verdadeiro ânimo de dono.
Logo, mesmo que a Execução Fiscal tramite, efetuando penhoras ou designando praças que englobem o imóvel, caso isso ocorra sem a ciência direta e a respectiva retirada do ocupante do local, não haverá a interrupção da posse. O direito do adquirente cristaliza-se com o decurso do tempo, de modo que a propriedade adquirida originariamente LIBERTA-SE e LIVRA-SE INTEGRALMENTE de seus vínculos e ônus anteriores (CSMSP. Apelação Cível 1044076-85.2016.8.26.0114, J. em: 22/01/2019).
AS PECULIARIDADES DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DIANTE DE GRAVAMES
O ordenamento jurídico contemporâneo confere ao possuidor a valiosa faculdade de buscar a regularização tanto pela via judicial clássica quanto pela moderna via da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, mecanismo introduzido pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Tratando-se de imóveis penhorados em Execução Fiscal, é imperioso conhecer as limitações procedimentais dos cartórios.
A existência prévia de um ônus real ou gravame na matrícula (como a penhora advinda da Execução Fiscal) não impede de forma alguma que o oficial de registro processe e defira o reconhecimento da usucapião pela via administrativa. Porém, a normatização que rege a matéria o Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que consolidou disposições anteriores determina em seu artigo 418 que o reconhecimento extrajudicial da usucapião não extingue automaticamente eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos.
Nesse cenário extrajudicial, embora o possuidor passe a ostentar a propriedade plena pelo registro declaratório, a remoção da penhora antiga dependerá de um pedido formulado pelo adquirente diretamente à autoridade judicial que emitiu a ordem de bloqueio na Execução Fiscal, ou da anuência expressa do próprio ente público credor. Esse ponto da norma infralegal atrai duras e justificadas críticas de especialistas, pois se a usucapião figura incontestavelmente como aquisição originária que dissolve o domínio anterior, revela-se desprovido de lógica forçar a manutenção de encargos que diziam respeito apenas a um proprietário extinto (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos: Teoria e Prática, 2021). Contudo, vigendo a regra extrajudicial atual, o advogado do usucapiente necessitará peticionar no processo de execução atestando o deferimento da usucapião para que o juiz tributário determine o levantamento definitivo da penhora.
O IMÓVEL CUMPRINDO SUA FUNÇÃO SOCIAL
Ao ter a propriedade formalmente deferida, seja qual for a via eleita, a principal consequência é a reintegração plena do imóvel à legalidade. O Estado, que possuía créditos inexequíveis atrelados a um antigo dono inerte ou insolvente, ganha, dali em diante, um novo contribuinte plenamente qualificado e participativo.
Ainda que o usucapiente seja imune aos passivos do dono anterior por força da aquisição originária, no momento em que seu domínio se consolida, ele se torna imediatamente o novo devedor tributário das obrigações futuras daquele patrimônio. A partir da consumação fática da usucapião, e de seu respectivo reconhecimento, os exercícios fiscais subsequentes de IPTU serão de sua estrita responsabilidade, fazendo com que o imóvel urbano recupere o respeito à sua função social e à capacidade contributiva na sociedade (RICARDO ALEXANDRE. Direito Tributário, 2021).
CONCLUSÃO: UM CAMINHO SEGURO PARA A REGULARIZAÇÃO
Em definitivo, o acúmulo de dívidas de IPTU e a pendência de uma Execução Fiscal contra o antigo proprietário constante da matrícula não configuram obstáculos impeditivos à regularização imobiliária do atual possuidor. O instituto da usucapião atua como modo originário e profilático de aquisição, assegurando uma propriedade purificada de imperfeições, extinguindo o domínio antigo e neutralizando as garantias tributárias e reais preexistentes.
A regularização fundiária eleva-se como um pilar de segurança jurídica, promovendo a estabilidade e a pacificação no mercado. Para o cidadão que mantém a posse útil, duradoura e sem oposição, avançar com o pedido de usucapião seja pelo rito judicial, no qual o juiz detém competência para ordenar a baixa de todas as constrições registradas no mesmo ato, seja pelo célere rito extrajudicial, com a consciência de que diligências posteriores nas varas fiscais serão necessárias resguarda o patrimônio familiar, protege o imóvel contra arrematações indevidas e materializa o irrenunciável direito à moradia.