A aquisição da propriedade imobiliária é um marco muito importante e fundamental na vida das pessoas, mas pode se transformar em um gravíssimo infortúnio quando o patrimônio é alvo da ação de criminosos. A venda de imóveis mediante fraudes, como a utilização de procurações falsas ou a chancela de assinaturas falsificadas por cartórios extrajudiciais, é um problema sério que desafia a segurança que a sociedade espera do Sistema Registral, cercado de tecnologias, rotinas e ainda hoje muita burocracia. O presente ensaio abordará as consequências e repercussões jurídicas dessa prática criminosa, amplamente conhecida no universo jurídico como "venda a non domino", analisando criteriosamente quem deve ser responsabilizado, quais são os direitos garantidos ao comprador de boa-fé e ao verdadeiro proprietário, bem como os prazos prescricionais para o ajuizamento das ações reparatórias.
A NULIDADE DA "VENDA A NON DOMINO" E O CANCELAMENTO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO
Quando um imóvel é alienado por falsários que se passam pelos verdadeiros proprietários, utilizando-se de documentos manipulados e procurações com assinaturas forjadas, o negócio jurídico encontra-se completamente despido de seu elemento mais elementar: o consentimento válido do titular do direito.
Na doutrina, aponta-se que a alienação realizada por quem não é o dono da coisa configura a chamada "venda a non domino", gerando a grave ineficácia do negócio jurídico perante o real proprietário (FLÁVIO TARTUCE. Direito Civil - Direito das Coisas, 2019). A consequência prática é que a venda e a subsequente tradição não possuem o condão de transferir validamente o direito de propriedade àquele que figura de maneira viciada como adquirente.
Nesse contexto, a legislação brasileira assegura de modo imperativo ao lesado o direito de reaver o seu patrimônio. Nos termos do artigo 1.247, caput, do Código Civil, se o teor do registro imobiliário não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar em juízo que se retifique ou anule. Diante de uma Escritura Pública outorgada com esteio em uma procuração materialmente falsa ou viciada, a via judicial adequada é a demanda declaratória de nulidade, a fim de extirpar os efeitos do ato notarial e cancelar o registro fraudulento perante a respectiva matrícula do imóvel.
O DIREITO DO VERDADEIRO PROPRIETÁRIO VERSUS A SITUAÇÃO DO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ
Uma das maiores sensibilidades e conflitos em casos de fraude imobiliária envolve o terceiro adquirente de boa-fé, ou seja, aquela pessoa que comprou o imóvel dos criminosos confiando de maneira irrestrita nos documentos e na escritura lavrada pelo tabelionato. Surge a incerteza legal: após a anulação do negócio base, quem permanece com a propriedade do imóvel?
Diferentemente de sistemas jurídicos estrangeiros que consagram a fé pública do registro de forma absoluta para blindar quem adquire o bem (a exemplo do modelo alemão), o ordenamento jurídico brasileiro optou por priorizar a defesa do direito do verdadeiro proprietário em episódios de transmissão nula (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
A regra de proteção ao titular lesado está expressamente insculpida no parágrafo único do artigo 1.247 do Código Civil, ao dispor que, cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título que ostente o terceiro adquirente. Portanto, a boa-fé subjetiva não valida uma aquisição oriunda de transação inexistente, ausente o indispensável consentimento do dono originário. O terceiro comprador de boa-fé perderá o domínio do imóvel, restando-lhe buscar a compensação do seu desembolso contra os alienantes estelionatários — por intermédio da garantia da evicção —, ou em face do Estado e do cartório que obrou com negligência. De forma residual, garante-se ao terceiro de boa-fé o direito à retenção e à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis que houver erigido no terreno.
A RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CARTÓRIOS E DO ESTADO FRENTE ÀS FRAUDES
A perfectibilização de uma fraude que se vale da falha na prestação do serviço público notarial atrai inconteste responsabilidade civil para a recomposição do montante material e imaterial suportado pelas vítimas.
O Plenário do Supremo Tribunal Federal, ao pacificar a temática no julgamento do Tema 777 de Repercussão Geral, fixou tese vinculante definindo que o Estado responde de forma objetiva pelos danos que tabeliães e registradores oficiais, no exercício de suas funções delegadas, causem a terceiros (STF. RE 842.846/SC, J. em: 27/02/2019). Sob a ótica constitucional do artigo 37, § 6º, da Constituição Federal, o administrado lesado não necessita comprovar dolo ou culpa do ente público; basta a comprovação do dano e do nexo de causalidade com o serviço notarial. Contudo, fica legalmente assegurado ao ente estatal o dever de ajuizar ação de regresso contra o cartorário titular, nos casos de conduta permeada de dolo ou culpa do delegatário ou prepostos.
Sob outro vértice, a responsabilidade direta e individual do notário possui natureza aquiliana ou subjetiva. A redação atual do artigo 22 da Lei nº 8.935/1994, ratificada pela alteração da Lei nº 13.286/2016, preceitua que os notários e oficiais de registro são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que causarem a terceiros, por culpa ou dolo. É primordial destacar que a jurisprudência das cortes estaduais resguarda ao lesado a legitimidade de ingressar com a ação de indenização diretamente em face do notário responsável pelo ato que vitimou a transação, prescindindo de acionamento obrigatório contra o ente estatal de maneira primária (LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR. Direito Imobiliário, 2020).
PRAZOS PRESCRICIONAIS, INDENIZAÇÕES E A TEORIA DA ACTIO NATA
É consabido que a ação declaratória voltada a desconstituir e cancelar o registro eivado pela absoluta falta de manifestação de vontade não se submete à prescrição, uma vez que a nulidade irrestrita não convalesce com o simples transcurso dos anos.
Entretanto, para os requerimentos de indenização pecuniária — abarcando perdas e danos, danos emergentes consubstanciados na despesa para reaver o bem, lucros cessantes atinentes ao aluguel não percebido e o dano moral provocado pela severa angústia do cenário —, incidem limites prescricionais rígidos que demandam pronta atuação técnica. Quando a pretensão reparatória for deduzida em desfavor unicamente do tabelião responsável, o prazo será de TRÊS ANOS, por força do ditame do artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, reforçado pelo parágrafo único do artigo 22 da Lei nº 8.935/1994. Se, em contrapartida, a demanda for direcionada contra o Estado, observará o prazo de prescrição de CINCO ANOS disciplinado no artigo 1º do Decreto nº 20.910/1932.
O divisor de águas na estruturação destas tutelas indenizatórias reside na fixação do TERMO INICIAL para contagem desses prazos. A orientação jurisprudencial cristalizou a aplicação da teoria da ACTIO NATA. Por tal diretriz, o fluxo prescricional tem o seu cômputo iniciado exclusivamente a partir do momento em que o titular do direito subjetivo violado passa a ter plena ciência, de maneira inequívoca, do ato danoso e de toda a extensão material da lesão sofrida. Consequentemente, para infrações notariais envolvendo imóveis, assenta-se de forma corriqueira que o prazo para cobrar os prejuízos deflagra-se somente após o trânsito em julgado da sentença responsável por confirmar e declarar a nulidade absoluta da venda a non domino e do seu respectivo registro perante a serventia imobiliária (TJRJ. Apelação Cível 0214070-06.2018.8.19.0001, J. em: 23/02/2024).
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A transferência viciada de propriedades através do expediente criminoso de estelionatários, albergada em documentos notariais fraudulentos, abala as premissas da confiança da coletividade. Em que pesem os obstáculos gerados pelo crime imobiliário, as legislações em vigência são protetivas aos verdadeiros titulares desapossados de sua posse e registro, assegurando o retorno de sua titularidade inconteste e a ruína legal do comprador, por mais bem-intencionado que estivesse. Diante do erro cartorário, é facultado às partes requerer o justo e imediato ressarcimento financeiro pelas lesões patrimoniais e extrapatrimoniais suportadas, tanto pelo modelo de responsabilização objetiva do Estado quanto pela responsabilização por culpa direta do tabelião envolvido no imbróglio documentário. Para a salvaguarda íntegra destes direitos, a cautela transacional prévia e a imediata movimentação da máquina jurisdicional, baseadas nas premissas pragmáticas da teoria da actio nata, apresentam-se como os únicos caminhos adequados para restabelecer a segurança e estancar os prejuízos contínuos.