A união estável consolidou-se na realidade brasileira como uma das formas mais comuns de constituição de família, amparada pela própria Constituição Federal de 1988, que a equiparou ao casamento para fins de proteção do Estado. Diferentemente do matrimônio, que exige um ato solene e formal para a sua celebração, a união estável caracteriza-se como um fato jurídico decorrente da convivência pública, contínua, duradoura e estabelecida com o objetivo de constituir família. Essa marcante INFORMALIDADE confere agilidade ao relacionamento, mas gera graves lacunas na PUBLICIDADE de seus efeitos patrimoniais perante terceiros. O desconhecimento de regras básicas sobre a gestão dos bens comuns pode resultar em severas perdas e na dilapidação do patrimônio do casal. Compreender a disciplina patrimonial aplicável e adotar medidas preventivas é fundamental para garantir a segurança jurídica e evitar prejuízos irreparáveis.
O REGIME DE BENS SUPLETIVO E A COMUNICABILIDADE DO PATRIMÔNIO
Na união estável, salvo contrato escrito em sentido contrário, vigora o regime da COMUNHÃO PARCIAL DE BENS para reger as relações patrimoniais. Sob esse regime legal, estabelece-se uma presunção de que todos os bens adquiridos onerosamente na constância da convivência pertencem a ambos os conviventes em partes iguais, integrando o PATRIMÔNIO COMUM do casal, independentemente de quem tenha efetuado o pagamento ou em nome de qual parceiro o bem esteja registrado. Esse condomínio natural decorre diretamente do esforço mútuo presumido pela vida em comum. Conforme ensina a doutrina, o CONTRATO escrito para fixação de REGIME DE BENS diverso exige a forma escrita, admitindo-se tanto a ESCRITURA PÚBLICA quanto o instrumento particular (MARIA BERENICE DIAS. Manual de Direito das Famílias, 2022). O regime de bens eleito ou o legal (comunhão parcial) ditará a comunicabilidade patrimonial e a necessidade de participação conjunta nas decisões financeiras de maior relevância, especialmente no que se refere ao patrimônio imobiliário, mas através do contrato escrito um OUTRO REGIME DE BENS pode ser escolhido pelo casal.
A POLÊMICA DA OUTORGA CONVIVENCIAL NA ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS
Um dos pontos de maior divergência jurídica reside na exigência da chamada outorga convivencial – a autorização mútua exigida para a prática de atos que importem a alienação ou a gravação de ônus real sobre bens imóveis. No casamento, o artigo 1.647, inciso I, do Código Civil estabelece expressamente a nulidade relativa (anulabilidade) dos negócios imobiliários celebrados sem a anuência de ambos os cônjuges, exceto no regime da separação absoluta. Diante da equiparação constitucional das entidades familiares, a jurisprudência e parte da doutrina defendem que essa mesma limitação deve ser estendida à união estável para resguardar o patrimônio familiar. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a autorização mútua é indispensável para a validade da alienação de bens imóveis comuns na união estável. Contudo, por se tratar de uma relação essencialmente informal e desprovida de publicidade registral automática sobre o estado civil das partes, a ausência de outorga gera efeitos complexos quando o imóvel está registrado em nome de apenas um dos companheiros, que se qualifica de forma fraudulenta como "solteiro".
A TUTELA DO TERCEIRO DE BOA-FÉ E A INOPONIBILIDADE DA UNIÃO NÃO REGISTRADA
O grande impasse surge quando um dos conviventes aliena um imóvel comum a um adquirente que desconhece a existência da união estável, confiando nos dados constantes da matrícula do imóvel e na qualificação do vendedor como solteiro ou separado. O ordenamento jurídico pátrio protege rigorosamente o terceiro de boa-fé, cuja boa-fé é presumida na ausência de registro público que confira publicidade erga omnes (contra todos) à união estável. O STJ consolidou a tese de que a invalidação da venda de imóvel comum, realizada por um companheiro sem a anuência do outro, DEPENDE DA PUBLICIDADE DA UNIÃO ESTÁVEL (mediante prévia averbação de escritura pública, contrato de convivência ou decisão judicial na matrícula do imóvel) ou da demonstração inequívoca de má-fé do terceiro adquirente (STJ. AgInt no REsp 1.706.745/MG, J. em: 24/11/2020). Inexistindo esse registro prévio no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), o negócio jurídico de compra e venda é considerado VÁLIDO e EFICAZ, restando ao companheiro preterido apenas o direito de buscar reparação por perdas e danos diretamente contra o ex-parceiro ou contra o espólio deste (STJ. REsp 1.592.072/PR, J. em: 21/11/2017). Esse mesmo entendimento aplica-se aos casos de garantia real fiduciária (STJ. AgInt no AREsp 2.165.267/SP, J. em: 30/10/2023). A fé pública registral imobiliária e a segurança do comércio jurídico prevalecem sobre a união de fato mantida na clandestinidade dos registros imobiliários (TJSP. 1000171-62.2023.8.26.0315, J. em: 06/07/2026).
MEDIDAS PRÁTICAS E CAUTELAS INDISPENSÁVEIS PARA EVITAR PREJUÍZOS
Para mitigar os riscos de dilapidação e garantir a oponibilidade do patrimônio comum perante terceiros, a adoção de medidas preventivas é indispensável para os casais que convivem em união estável. Primeiramente, recomenda-se a formalização da união estável por meio de ESCRITURA PÚBLICA DECLARATÓRIA lavrada em Tabelionato de Notas, com expressa estipulação do REGIME DE BENS adotado pelo casal. Em segundo lugar, é indispensável proceder ao REGISTRO dessa união no Livro "E" do Registro Civil das Pessoas Naturais (RCPN) do domicílio dos companheiros, conforme autorizado pelo artigo 94-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973, com redação dada pela Lei nº 14.382/2022) e regulamentado pelos artigos 537 e seguintes do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023). Esse registro confere publicidade ampla à união e altera substancialmente a situação jurídica dos envolvidos. Como medida de máxima segurança imobiliária, o contrato de convivência ou a escritura declaratória de união estável deve ser REGISTRADO no Livro 3 (Registro Auxiliar) e averbado na matrícula de cada imóvel de propriedade comum ou exclusiva no CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS competente. Somente a averbação imobiliária obsta a presunção de boa-fé de eventuais adquirentes e garante que nenhuma venda seja realizada sem a devida outorga convivencial do parceiro.
CONCLUSÃO
A proteção patrimonial na união estável exige a superação da informalidade fática por meio do ingresso nos registros públicos. A união que permanece invisível aos olhos do mercado imobiliário e dos cartórios expõe o convivente de boa-fé ao RISCO DE PERDA DE SEUS DIREITOS REAIS de meação e propriedade, convertendo o direito sobre o imóvel físico em mera pretensão indenizatória de difícil satisfação prática. A formalização por escritura pública, o registro no Livro "E" do RCPN e, fundamentalmente, a averbação imobiliária nas matrículas dos bens são os únicos instrumentos eficazes capazes de blindar o patrimônio comum contra fraudes e garantir a segurança do núcleo familiar. A informação precisa e o aconselhamento jurídico preventivo constituem a melhor salvaguarda contra o prejuízo patrimonial.
