A transmissão de bens imóveis decorrente do falecimento de um familiar é um momento que traz não apenas desdobramentos afetivos, mas importantes desafios jurídicos. Após a conclusão do inventário e a partilha, cessa a INDIVISÃO do acervo hereditário e - quando os envolvidos não ficam cada um com um bem individualmente - estabelece-se o chamado "CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO" ou comum. A partir desse instante, a propriedade do imóvel passa a ser compartilhada entre os coerdeiros sob a forma de frações ideais.
No dizer do ilustríssimo jurista Arthur Vasco ITABAIANA DE OLIVEIRA (Tratado de Direito das Sucessões. 1936), atribuir aos herdeiros uma fração ideal sobre os bens não extingue o litígio, mas perpetua a comunhão, que é a "DISCORDIARUM NUTRIX" (mãe/nutriz das discórdias). Segundo o mestre, o estado de indivisão "é antieconômico e atentatório da harmonia social", sendo papel da partilha individualizar o domínio, desembaraçar as transações e prevenir conflitos.
Na prática, é extremamente comum que surjam divergências quando um ou mais coproprietários passam a residir no local, erguem edificações sem autorização prévia ou gerenciam o bem como se fossem seus únicos titulares. Compreender os limites legais da copropriedade e os mecanismos jurídicos para reestabelecer o equilíbrio patrimonial é fundamental para evitar prejuízos financeiros e a perda de direitos sobre o imóvel.
O QUE ACONTECE QUANDO APENAS ALGUNS HERDEIROS OCUPAM O IMÓVEL COMUM?
No regime de condomínio regulado pelo Código Civil, cada condômino tem o direito de usar a coisa conforme a sua destinação e de exercer todos os direitos compatíveis com o estado de INDIVISÃO, nos termos do art. 1.314 do Código Civil. No entanto, o parágrafo único desse mesmo dispositivo estabelece expressamente que nenhum condômino pode alterar a destinação do bem ou conceder sua posse, uso ou gozo a terceiros sem o consenso dos demais.
Quando a herança é partilhada, cria-se uma situação em que cada herdeiro é dono de uma porcentagem abstrata do todo (fração ideal), e não de um pedaço fisicamente delimitado do solo. Como ensina a doutrina, a convivência em condomínio exige harmonia no exercício das prerrogativas proprietárias, sendo vedado a qualquer consorte apoderar-se da integralidade do bem de maneira a excluir a fruição dos outros coproprietários (CARLOS ROBERTO GONÇALVES. Direito das Coisas, 2021).
USO EXCLUSIVO E O DEVER DE PAGAR ALUGUEL PROPORCIONAL AOS DEMAIS CONDÔMINOS
A ocupação exclusiva por parte de alguns herdeiros, impedindo que os demais exerçam seus direitos sobre a sua quota-parte, gera o DEVER DE INDENIZAÇÃO. O fundamento jurídico encontra-se no Art. 1.319 do Código Civil, segundo o qual cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
A jurisprudência pacificou o entendimento de que o coproprietário privado da posse tem o direito de receber um VALOR MENSAL proporcional ao seu quinhão, equivalente ao ALUGUEL de mercado da área ocupada. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a fruição exclusiva sem compensação gera enriquecimento sem causa, abrindo a via para a cobrança da reparação pecuniária:
"STJ. REsp: 622472/RJ. J. em: 19/08/2004. Recurso especial. Civil. Ação de cobrança de aluguel. Utilização exclusiva de imóvel em condomínio. Possibilidade. - É possível a cobrança de alugueres pelo uso exclusivo de imóvel emcondomínio quando houver resistência do ocupante à fruição concomitante do imóvel. - Igualmente factível essa cobrança, quando a simples ocupação dobem por um dos consortes representar impedimento de cunho concreto, ou mesmo psicológico, à utilização simultânea pelos demais condôminos, circunstância exemplificada na utilização de imóvel comum por cônjuge após a separação e antes da partilha, situação que representa óbvio impedimento prático ao usufruto comum do bem. (...). Recurso especial provido".
Importante destacar que, segundo o entendimento consolidado dos tribunais estaduais, o marco temporal inicial para a cobrança desses valores não é a data do falecimento, mas sim a data da CONSTITUIÇÃO EM MORA por meio de notificação extrajudicial ou citação judicial na ação de arbitramento de aluguel (TJSP. Apelação 0000064-57.2012.8.26.0400, J. em: 14/09/2015). Antes dessa oposição formal, a posse do ocupante é presumida como comodato gratuito ou simples tolerância.
CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES NÃO AUTORIZADAS NO TERRENO COMUM
Outro problema recorrente em imóveis herdados é a REALIZAÇÃO DE CONSTRUÇÕES, reformas ou ampliações (acessões industriais) sem a concordância de todos os condôminos. Quando um herdeiro ergue uma casa ou ampliação sobre o terreno comum, essa edificação adere ao solo, pertencendo formalmente a todos os proprietários da área.
De acordo com as lições da literatura jurídica, o condômino que realiza benfeitorias ou construções não adquire a propriedade exclusiva do espaço ocupado, mas apenas o direito de pleitear indenização pelas despesas úteis e necessárias no momento da divisão do imóvel ou da liquidação do condomínio. Contudo, se a obra alterar a destinação do imóvel ou invadir além da proporção que caberia ao construtor, os demais coproprietários podem exigir o desfazimento ou a adequada compensação financeira.
O RISCO SILENCIOSO DA USUCAPIÃO ENTRE COERDEIROS
A inércia prolongada em relação à ocupação exclusiva pode acarretar consequências severas. Embora o art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil disponha que a herança é indivisível e regida pelas regras do condomínio até a partilha, a doutrina e os tribunais reconhecem a possibilidade de usucapião entre herdeiros (e também condôminos) quando preenchidos requisitos estritos.
Se o herdeiro (ou condômino) ocupante exercer a posse de forma mansa, pacífica, ininterrupta e com "animus domini" (intenção de agir como único proprietário exclusivo), sem sofrer qualquer oposição ou cobrança dos demais parentes pelo prazo estipulado na lei para a usucapião extraordinária do art. 1.238 do Código Civil (15 anos), ele poderá obter a declaração judicial de domínio sobre o imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça reafirmou expressamente essa tese em julgado paradigmático:
"O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo com efetivo animus domini e sem qualquer oposição dos demais proprietários, preenchendo o lapso temporal da usucapião extraordinária." (STJ. REsp 1.631.859/SP, J. em: 22/05/2018).
Portanto, manifestar oposição formal por meio de notificação extrajudicial é a medida mais urgente para interromper a posse mansa e afastar de definitivo o risco de perda da propriedade pela prescrição aquisitiva.
MEDIDAS JURÍDICAS E MECANISMOS PARA A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
Diante do impasse e da impossibilidade de uso harmonioso da propriedade, o ordenamento jurídico assegura que NINGUÉM É OBRIGADO a permanecer em estado de indivisão contra a sua vontade. O art. 1.320 do Código Civil prevê que a todo tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum.
Para solucionar o conflito, existem duas vias judiciais principais, a depender das características físicas do imóvel:
1. Ação Divisória (para bens divisíveis): Se a metragem do terreno e as leis de parcelamento do solo do município permitirem o fracionamento em lotes autônomos sem prejuízo da sua substância (Art. 87 do Código Civil e Art. 569, II, do CPC), o juiz determinará a demarcação das áreas individuais, atribuindo a cada herdeiro o seu quinhão exclusivo.
2. Ação de Extinção de Condomínio c/c Alienação Judicial (para bens indivisíveis): Se o terreno não puder ser fracionado ou se as construções erguidas inviabilizarem a divisão cômoda, incide a regra do Art. 1.322 do Código Civil e Art. 730 do CPC. O bem é submetido à avaliação e os condôminos têm o direito de preferência para adquirir as demais quotas-partes. Não havendo interesse ou acordo na adjudicação, o imóvel é vendido em leilão judicial e o valor arrecadado é repartido proporcionalmente.
CONCLUSÃO E RECOMENDAÇÕES PRÁTICAS PARA PROTEGER SEU PATRIMÔNIO
A coexistência de múltiplos proprietários sobre um mesmo imóvel exige vigilância constante e providências jurídicas céleres. Deixar a situação sem acompanhamento formal sujeita o herdeiro ao risco de perda do patrimônio pela usucapião, além da depreciação e do cerceamento da sua fatia do imóvel.
A primeira atitude recomendada consiste em reunir a documentação imobiliária atualizada — especialmente a Matrícula do Imóvel do Cartório de Registro de Imóveis (RGI) e o Formal de Partilha —, realizar a medição topográfica das construções existentes e notificar extrajudicialmente os ocupantes. Caso a via amigável não traga resultados, o ajuizamento das ações cabíveis garantirá o arbitramento de aluguéis e a devida individualização ou venda judicial do imóvel, resguardando integralmente o direito de propriedade.
