A manutenção contínua de um bem imóvel por quem nele não reside — mediante atos como cercar, limpar, edificar benfeitorias, zelar pela conservação ou adimplir tributos territoriais — é uma situação recorrente no cenário imobiliário brasileiro. Diante desse contexto, surge frequentemente a indagação jurídica sobre a possibilidade de obter a declaração da propriedade por meio da usucapião sem que haja o estabelecimento de moradia habitual no local.
A resposta jurídica para essa questão é afirmativa: é plenamente possível adquirir a propriedade imóvel por usucapião mesmo sem nele residir. Contudo, a viabilidade do pedido depende diretamente do preenchimento de requisitos legais específicos, com destaque para a caracterização do elemento subjetivo fundamental da posse, denominado "ANIMUS DOMINI", bem como do enquadramento na modalidade adequada do instituto.
1. A ESSÊNCIA DA POSSE AQUISITIVA: O "ANIMUS DOMINI" E O CUIDADO DO IMÓVEL
O núcleo central de qualquer modalidade de usucapião não se reduz ao mero exercício material sobre a coisa, mas reside na qualidade da posse exercida. Para que a posse seja qualificada como "ad usucapionem" — isto é, apta a gerar a aquisição da propriedade —, exige-se o "animus domini", que consiste no comportamento ostensivo de quem age e se apresenta perante a coletividade como verdadeiro proprietário do bem.
Conforme leciona a doutrina especializada (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2012), a posse necessária ao reconhecimento da usucapião exige o elemento intelectual ou subjetivo do animus domini, devendo o possuidor demonstrar de forma inequívoca que possui a coisa como sua, não bastando a simples detenção física.
Nesse sentido, realizar benfeitorias, cercar o terreno, efetuar a limpeza periódica e custear os tributos incidentes (IPTU, ITR etc) constituem atos materiais que evidenciam exteriormente a intenção de dono. Todavia, é indispensável examinar a origem jurídica da posse (causa possessionis). O Art. 1.208 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece categoricamente que os atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse. Desse modo, se o cuidado do bem decorre de relação de subordinação ou consentimento — como no caso de caseiros, locatários, comodatários ou zeladores —, resta descaracterizado o animus domini, figurando mera detenção ou posse direta subordinada, insuscetível de gerar usucapião.
2. MODALIDADES DE USUCAPIÃO QUE NÃO EXIGEM MORADIA HABITUAL
O ordenamento jurídico brasileiro prevê diversas espécies de usucapião de bens imóveis, sendo que algumas delas DISPENSAM expressamente o requisito de habitação pessoal ou familiar. Quando não há moradia no local, o interessado deve buscar o reconhecimento do domínio por meio das modalidades gerais:
- Usucapião Extraordinária Geral (Art. 1.238, caput, do Código Civil): Exige a posse contínua, pacífica e ininterrupta pelo prazo de 15 anos, exercida com animus domini, independentemente de justo título e de boa-fé. O parágrafo único do Art. 1.238 reduz o prazo para 10 anos caso o possuidor estabeleça no imóvel sua moradia habitual ou nele realize obras de caráter produtivo; no entanto, a regra geral insculpida no caput permite a usucapião em 15 anos sem a necessidade de habitar o imóvel.
- Usucapião Ordinária Geral (Art. 1.242, caput, do Código Civil): Exige a posse contínua e incontestada pelo período de 10 anos, amparada obrigatoriamente em justo título (documento juridicamente hábil, em tese, à transferência do domínio) e boa-fé subjetiva. Embora o parágrafo único do Art. 1.242 preveja a redução do prazo para 5 anos quando houver moradia ou investimentos econômicos e aquisição onerosa cancelada no registro, a modalidade comum do caput assegura o direito no prazo decenal sem exigir residência no bem.
Em contrapartida, as modalidades especiais ou constitucionais — tais como a Usucapião Especial Urbana (Art. 183 da Constituição Federal e Art. 1.240 do Código Civil), a Usucapião Especial Rural (Art. 191 da CF e Art. 1.239 do CC) e a Usucapião Familiar (Art. 1.240-A do CC) — possuem a moradia própria ou da família como requisito normativo obrigatório e inafastável, tornando-se inviáveis para quem apenas cuida do bem à distância.
3. REQUISITOS GERAIS COMUNS A TODAS AS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO
Além do animus domini e do decurso do tempo fixado em lei, existem pressupostos genéricos que devem estar presentes em qualquer pedido usucapicional:
- Posse Mansa e Pacífica: A posse deve ser exercida sem oposição ou contestação por parte do proprietário registrado ou de terceiros com interesse legítimo.
- Posse Contínua e Ininterrupta: O exercício possessório deve perdurar de forma contínua durante todo o lapso temporal exigido pela legislação.
- Objeto Hábil (Res Habilis): O bem imóvel deve ser passível de apropriação privada. Por força do Art. 183, § 3º, e Art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal, os bens públicos são imunes à usucapião.
Cumpre salientar que óbices urbanísticos ou metragem inferior ao módulo urbano fixado por legislação municipal não impedem o reconhecimento da usucapião. O Supremo Tribunal Federal pacificou o tema ao fixar a tese de repercussão geral segundo a qual, preenchidos os requisitos legais, a usucapião não pode ser obstada por normas municipais que estabeleçam módulos territoriais mínimos (STF. RE 422.349/RS, J. em: 29/04/2015). No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou que o preenchimento dos requisitos da usucapião extraordinária não se sujeita a limitações de legislação municipal urbanística (STJ. REsp 1.667.843/SC, J. em: 05/04/2021).
4. O RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DA USUCAPIÃO PERANTE O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Historicamente, a declaração de usucapião dependia exclusivamente do ajuizamento de ação judicial perante o Poder Judiciário. Contudo, com o advento do Art. 1.071 da Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), que introduziu o Art. 216-A na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), instituiu-se o procedimento da usucapião EXTRAJUDICIAL.
Atualmente regulamentado pelo Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça), o procedimento administrativo permite que o reconhecimento da usucapião seja processado e registrado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem - SEM A NECESSIDADE DE UM PROCESSO JUDICIAL.
Como destaca a lição doutrinária (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021), a usucapião extrajudicial representa importante mecanismo de desjudicialização, permitindo que a propriedade informal seja regularizada com maior celeridade e efetividade, exigindo-se obrigatoriamente a representação por advogado ou defensor público e a instrução do pedido com ata notarial lavrada por tabelião de notas para atestar o tempo e a natureza da posse.
Nos termos do Art. 216-A da Lei nº 6.015/1973, o requerimento em cartório deve ser instruído com os seguintes documentos essenciais:
- Ata Notarial (Art. 216-A, I): Lavrada por Tabelião de Notas, atestando o tempo de posse e suas circunstâncias.
- Planta e Memorial Descritivo (Art. 216-A, II): Assinados por profissional habilitado e com anotação de responsabilidade técnica, salvo nas hipóteses de sua dispensa.
- Certidões Negativas dos Distribuidores (Art. 216-A, III): Demonstrando a ausência de litígios possessórios.
- Justo Título ou Documentos Comprobatórios (Art. 216-A, IV): Tais como comprovantes de pagamento de tributos e taxas relativas ao imóvel.
A opção pela via administrativa é facultativa e não impede o acesso à Justiça. O Superior Tribunal de Justiça assentou que a propositura da ação judicial de usucapião independe do prévio esgotamento ou requerimento na via extrajudicial (STJ. REsp 1.796.394/RJ, J. em: 24/05/2022).
5. CONCLUSÃO
Cuidar de um imóvel sem nele residir pode, sim, fundamentar a aquisição originária da propriedade por meio da usucapião, desde que a posse seja qualificada pelo animus domini e mantida de forma mansa, pacífica e ininterrupta pelos prazos das modalidades extraordinária (15 anos) ou ordinária (10 anos com justo título).
Caso a posse tenha origem em atos de mera permissão, tolerância ou contratos de trabalho e locação, o direito não se aperfeiçoa (salvo nas hipóteses de interversão da posse, como já comentamos em outros artigos). Por fim, a consolidação desse direito pode ser postulada tanto pela via judicial tradicional quanto pela via extrajudicial diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo celeridade e segurança jurídica à regularização do domínio.
