A arrematação de imóveis em leilão — seja ele judicial ou extrajudicial — consolida-se como uma das formas mais atrativas de aquisição e investimento imobiliário no Brasil. A oportunidade de adquirir um bem com expressivo deságio em relação ao valor de mercado atrai tanto investidores quanto pessoas que buscam a casa própria. No entanto, após celebrar a arrematação e receber a carta correspondente, muitos arrematantes deparam-se com um grande obstáculo financeiro no momento do registro: a prefeitura municipal recusa-se a emitir a guia do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base no valor alcançado no leilão, calculando o tributo sobre uma base de cálculo substancialmente maior.
Essa conduta do Fisco municipal, baseada em tabelas de "valor de referência" ou na pauta do IPTU, pode reduzir consideravelmente a vantagem econômica obtida no leilão. Mas afinal, esse procedimento da prefeitura está correto? A resposta do Poder Judiciário é categórica: não, a cobrança do ITBI sobre valor superior ao da arrematação é ilegal. Neste artigo, explicamos como funciona o procedimento de leilão, por que a posição dos municípios afronta a legislação tributária e o que o arrematante pode fazer para garantir o pagamento correto do imposto.
A ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS EM LEILÃO JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL
Para compreender a dinâmica da tributação, é essencial distinguir as duas principais modalidades de leilão imobiliário presentes no ordenamento jurídico brasileiro:
1. Leilão Judicial: Ocorre no âmbito de um processo de execução judicial (regulada pela Lei nº 13.105/2015 - Código de Processo Civil). O imóvel do devedor é penhorado e levado à praça pública para quitar dívidas trabalhistas, cíveis, condominiais ou tributárias, por exemplo. Na primeira praça, o bem é ofertado pelo valor da avaliação judicial. Caso não haja licitantes, realiza-se a segunda praça, na qual são aceitos lances inferiores, desde que não configurem preço vil — assim considerado aquele inferior a 50% do valor de avaliação, salvo fixação diversa pelo juiz (CPC, art. 891, caput e parágrafo único).
2. Leilão Extrajudicial: Ocorre fora do âmbito do Poder Judiciário, sendo muito comum nos contratos de financiamento com garantia de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997). Inadimplida a dívida e consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, o imóvel deve ser levado a leilão público. No primeiro leilão, o lance mínimo corresponde ao valor estipulado em contrato ou ao valor de avaliação do município; no segundo leilão, aceita-se o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao montante da dívida, das despesas e dos encargos legais (Lei nº 9.514/1997, art. 27, §§ 1º e 2º).
Em ambos os casos, a arrematação representa uma alienação forçada promovida sob estrito procedimento público e transparente. O preço alcançado na hasta pública reflete o real valor venal do bem naquele momento específico de mercado, considerando as contingências do imóvel, como o estado de conservação e eventuais necessidades de desocupação.
A ILEGALIDADE DA COBRANÇA DO ITBI SOBRE VALOR DE REFERÊNCIA OU IPTU
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é um tributo de competência municipal, cujo fato gerador é a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis (Constituição Federal, art. 156, II; CTN, art. 35). De acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), a base de cálculo do ITBI é "o valor venal dos bens ou direitos transmitidos".
A ilegalidade ocorre quando os municípios, ao serem acionados para a emissão da guia de ITBI referente à carta de arrematação, desconsideram o preço pelo qual o bem foi arrematado. Em seu lugar, a fiscalização tributária impõe como base de cálculo o valor venal utilizado para o IPTU ou, pior, uma tabela de "valor venal de referência" estipulada unilateralmente pelo próprio ente municipal.
Ocorre que o preço atingido em leilão público é a expressão exata da valoração monetária da transação em condições públicas de concorrência. Ao estipular uma base de cálculo superior por mero arbitramento prévio, o Fisco violará o princípio da legalidade estrita e o artigo 148 do CTN, o qual exige a instauração de processo administrativo individualizado para afastar a veracidade dos valores declarados pelo contribuinte. (LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR. Direito Imobiliário - Teoria e Prática, 2020).
Ademais, no âmbito da arrematação judicial, o valor pago pelo arrematante serve inclusive para a sub-rogação dos créditos tributários pendentes sobre o imóvel, nos termos do artigo 130, parágrafo único, do CTN, reforçando a natureza desimpedida da aquisição promovida pela praça pública.
O ENTENDIMENTO VINCULANTE DO STJ E A PACIFICAÇÃO NOS TRIBUNAIS
A controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI em transmissões imobiliárias foi examinada com profundidade pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1113 (STJ. REsp 1.937.821/SP, J. em: 24/02/2022). A Primeira Seção fixou as seguintes teses com efeito vinculante:
1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que não serve de piso de tributação.
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de veracidade, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (CTN, art. 148).
3. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Especificamente quanto às aquisições promovidas por leilão público (judicial ou extrajudicial), a jurisprudência das Turmas de Direito Público do STJ há muito se consolidou no sentido de que o valor venal do imóvel arrematado corresponde, para todos os fins tributários, ao preço do lance vencedor na hasta pública.
Em acórdão paradigmático sobre o tema, a Segunda Turma do STJ reafirmou que, na arrematação, o valor alcançado no leilão mede as proporções reais da faceta econômica do negócio, devendo ser adotado como base de cálculo do ITBI (STJ. REsp 1.996.625/PR, J. em: 13/06/2023). O mesmo entendimento é aplicado aos leilões extrajudiciais em razão da absoluta equivalência funcional do procedimento competitivo de alienação (STJ. AgInt nos EDcl no REsp 1.941.345/SP, J. em: 15/05/2023).
Acompanhando as diretrizes do Tribunal da Cidadania, os Tribunais de Justiça estaduais vêm anulando de forma sistemática as cobranças que extrapolam o valor do lance: (TJRJ. 0027463-06.2023.8.19.0001, J. em: 19/09/2024): A Primeira Câmara de Direito Público do TJRJ pacificou que, diante da similaridade entre o leilão judicial e o extrajudicial, a base de cálculo para a incidência do ITBI deve ser o valor efetivo da arrematação, sendo indevida a exação sobre avaliação unilateral da Fazenda Pública.
É evidente que a tentativa do Fisco de reavaliar o imóvel arrematado afronta a segurança jurídica e a própria lógica dos procedimentos de expropriação forçada.
O QUE FAZER? PASSO A PASSO PARA PROTEGER SEUS DIREITOS
Se a hipótese é de aquisição de imóvel via arrematação em Leilão e a prefeitura do município exige o recolhimento do ITBI calculado sobre um valor maior do que o preço do lance, as medidas a seguir podem ser cogitadas:
1. Requerimento Administrativo de Impugnação: É possível protocolar perante o órgão fazendário municipal um pedido de revisão do lançamento do tributo. Deve-se juntar o auto/carta de arrematação ou o termo de leilão, comprovando o valor do lance, e citar o Tema 1113 do STJ e a jurisprudência consolidada sobre arrematações em hasta pública.
2. Medida Judicial (Mandado de Segurança ou Ação Anulatória): Caso a administração municipal indefira o pedido ou exija o pagamento imediato do valor inflacionado para liberar a guia de registro, o arrematante pode impetrar um Mandado de Segurança com pedido de liminar. A medida visa garantir a emissão da guia do ITBI calculada estritamente sobre o valor do lance arrematado, viabilizando o imediato registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis.
3. Ação de Repetição de Indébito: Se por necessidade urgente de registrar o imóvel o arrematante já tiver efetuado o pagamento do ITBI com base no valor arbitrado pelo Fisco, é cabível o ajuizamento de Ação de Repetição de Indébito Tributário para reaver os valores pagos indevidamente a maior, acrescidos de correção monetária e juros de mora (CTN, art. 165, I).
Com preceitos normativos claros e jurisprudência pacificada nos tribunais superiores, o comprador que adquire bens em leilão dispõe de fundamentação jurídica sólida para repelir arbitrariedades fiscais e resguardar a economia obtida em sua aquisição.
