Um obstáculo frequente na prática advocatícia e notarial decorre do falecimento de uma pessoa divorciada sem que tenha sido realizada a adequada partilha dos bens amealhados no casamento anterior. A complicação se acentua quando o acervo hereditário envolve DIREITOS AQUISITIVOS sobre imóveis decorrentes de PROMESSAS de compra e venda celebradas na constância do matrimônio sob o regime da comunhão parcial de bens, regido pelo art. 1.658 do Código Civil.
Após a abertura da sucessão, uma opção para regularizar os bens do Inventário é a Escritura Pública de Inventário e Partilha Extrajudicial, respaldados no art. 610, § 1º, do Código de Processo Civil e na Lei 11.441/2007. No entanto, ao tentarem atribuir e transferir 100% dos direitos aquisitivos ao espólio para divisão entre os herdeiros, o título certamente será qualificado negativamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, que negará o registro com base no princípio da continuidade registral, positivado nos arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973.
Entender a lógica jurídica que fundamenta a recusa do cartório e conhecer as diretrizes consolidadas no Superior Tribunal de Justiça e nas Corregedorias de Justiça é essencial para compreender o problema e contornar essa exigência de forma eficiente, garantindo a regularização do imóvel.
A NATUREZA DO DIREITO À PARTILHA: IMPRESCRITIBILIDADE E DIREITO POTESTATIVO
Diante do bloqueio registral, a tese defensiva mais recorrente apresentada por herdeiros consiste na alegação de que a pretensão da ex-cônjuge à partilha dos bens do divórcio estaria extinta pelo decurso do tempo. Sustenta-se, em regra, que a inércia por décadas após a dissolução do casamento atrairia o prazo prescricional geral do art. 205 do Código Civil.
Todavia, o entendimento tranquilo da doutrina e dos Tribunais de Justiça afasta categoricamente a incidência da prescrição nessa hipótese. O direito de pleitear a partilha de bens comuns que permaneceram indivisos após a extinção do vínculo conjugal possui natureza jurídica de direito potestativo. Os direitos potestativos vinculam a outra parte ao seu exercício sem que exista uma prestação violada a ensejar pretensão condenatória; por essa razão, não se submetem a prazos prescricionais ou decadenciais, a menos que haja previsão legal expressa em sentido contrário.
Sendo o direito de propriedade e a faculdade de divisão do acervo comum marcados pelo caráter perpétuo, o mero decurso do tempo não extingue a titularidade da meação. Ademais, o simples silêncio da ex-esposa ao longo dos anos não configura renúncia tácita. Por se tratar de ato benéfico que acarreta perda patrimonial, a renúncia exige manifestação de vontade expressa e interpretação estrita, em observância ao disposto no art. 114 do Código Civil (MARIA BERENICE DIAS. Manual de Direito das Famílias, 2022).
MANCOMUNHÃO E OS LIMITES DO MONTE HEREDITÁRIO INVENTARIADO
Embora o art. 1.581 do Código Civil e o art. 731, parágrafo único, do Código de Processo Civil permitam expressamente a decretação do divórcio sem a prévia partilha de bens, a dissolução do vínculo conjugal pelo divórcio (art. 1.571, § 1º, do Código Civil) encerra o regime matrimonial de bens, mas não divide automaticamente o patrimônio.
Enquanto não sobrevier a divisão formal, os bens ou direitos aquisitivos adquiridos onerosamente na constância do casamento permanecem em estado de mancomunhão — situação jurídica em que ambos os ex-cônjuges detêm a totalidade do bem de forma indivisa, sem frações ideais delimitadas para alienação individual.
Com a morte do ex-cônjuge, como sabemos, incide o PRINCÍPIO DA SAISINE, previsto no art. 1.784 do Código Civil, transmitindo-se a herança imediatamente aos sucessores. Contudo, essa transmissão causa mortis é limitada de forma estrita ao patrimônio que efetivamente pertencia ao falecido. Sendo a ex-esposa titular de 50% dos direitos aquisitivos por força da meação conjugal, o espólio do de cujus não possui disponibilidade jurídica para inventariar e atribuir a totalidade (100%) do imóvel aos seus herdeiros. A tentativa de transferir a integralidade do bem por escritura de inventário sem a participação da meeira constitui alienação de patrimônio alheio (a non domino).
A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL E O PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO FÓLIO REAL
O Oficial de Registro de Imóveis exerce o dever pautado na estrita legalidade ao realizar a qualificação registral dos títulos submetidos a registro, zelando pela segurança jurídica e pela higidez do fólio real, em conformidade com as diretrizes do Provimento CNJ nº 149/2023.
Quando a matrícula imobiliária retrata que o de cujus adquiriu direitos aquisitivos quando casado sob o regime da comunhão parcial, essa informação vincula todos os atos registrados posteriormente. Se o divórcio posterior foi averbado SEM A COMPLETA PARTILHA, o registrador fica impedido de registrar uma escritura de inventário que desconsidere a meação da ex-esposa, sob pena de violação direta ao princípio da continuidade registral (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973). Nesse exato sentido decisão recente do TJRJ:
"TJRJ. 0845963-87.2023.8.19.0001. J. em: 05/10/2026 - CONSELHO DA MAGISTRATURA. REMESSA NECESSÁRIA. DÚVIDA REGISTRAL. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA DE INVENTÁRIO E PARTILHA E AVERBAÇÃO DO DIVÓRCIO DO INVENTARIADO. EXIGÊNCIAS. PARTILHA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NA CONSTÂNCIA DE VÍNCULO CONJUGAL SOB REGIME DA COMUNHÃO PARCIAL DE BENS. ACERTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. REFORMA. 1. Agiu com acerto o oficial de registro ao deixar de averbar o divórcio do falecido proprietário registral e de registrar a escritura de inventário e partilha dos bens por ele deixados, considerando que, ao tempo da promessa de compra e venda do imóvel cujos direitos aquisitivos foram objeto do inventário e da partilha, segundo a respectiva escritura, era o adquirente casado sob regime da comunhão parcial de bens, de modo a constituir a meação em prol da então esposa, nos termos do art. 271, inciso I, do Código Civil então vigente. 2. A subsequente separação consensual e divórcio não alteram o direito de meação da ex-cônjuge, como tampouco o prejudica o mero decurso do tempo. Não está sujeito à decadência (muito menos à prescrição), por falta de previsão legal nesse sentido, o direito potestativo de requerer a partilha e encerrar a cotitularidade sobre os bens adquiridos na constância do casamento. O não exercício desse direito potestativo do ex-cônjuge, ainda que por longo interstício, não pode ser equiparado a uma renúncia tácita, considerando a interpretação necessariamente estrita que deve recair sobre essa espécie de ato jurídico (art. 114 do Código Civil). O direito de propriedade é perpetuo e assim, se não permitida a extinção de cotitularidade, implica na continuidade indefinida da titularidade. Aliás é nesse sentido, e não poderia ser diferente, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 3. Não poderia a escritura de inventário e partilha prever a transmissão da integralidade dos direitos aquisitivos do imóvel em questão, se o de cujus não buscou adquiri-los integralmente em vida, fosse por meio de partilha, fosse por meio de usucapião ou qualquer outro instrumento jurídico. 4. Merece reforma a sentença que julgou improcedente a dúvida pelo simples de fato de haverem decorrido quase três décadas entre o divórcio e a abertura da sucessão. Ao contrário, o oficial de registro pautou as exigências e a subsequente suscitação de dúvida pelos princípios da continuidade e da legalidade registrais (...) 5. REFORMA DA SENTENÇA. PROCEDÊNCIA".
Com toda razão, normas regulamentares das Corregedorias Gerais de Justiça do TJRJ estipulam que, quando o divórcio for omisso quanto à partilha, o fólio real deve receber a averbação da alteração do estado civil das partes, registrando-se a manutenção da MANCOMUNHÃO sobre o imóvel até ulterior divisão. Dessa forma, para que a escritura pública de inventário possa ser registrada, é indispensável que o título respeite os LIMITES do patrimônio do autor da herança, abstendo-se de transmitir a fração pertencente ao ex-cônjuge sobrevivente.
CONCLUSÃO E SOLUÇÕES PRÁTICAS: COMO EVITAR A RECUSA DO CARTÓRIO
A posição firme do Registro de Imóveis ao barrar inventários (judiciais ou extrajudiciais) nessas condições reflete a aplicação rigorosa do direito das famílias e das sucessões. Para destravar a lavratura do ato e garantir o registro imobiliário do imóvel sem necessidade de socorrer-se à via judicial da dúvida registral, os advogados e tabelionatos devem adotar estratégias preventivas e corretivas:
1. Retificação da Escritura Pública de Inventário: Ajustar a escritura para que o acervo hereditário inventariado compreenda expressamente apenas 50% dos direitos aquisitivos sobre o imóvel, correspondentes à meação pertencente ao falecido.
2. Promover a Partilha do Divórcio Anterior: Sendo o caso, formalizar a partilha dos bens do antigo casamento, que poderá ser realizada também pela via extrajudicial por escritura pública, desde que haja consenso e participação da ex-esposa meeira (ou de seus herdeiros, caso também já tenha falecido).
3. Averbação da Mancomunhão na Matrícula: Sendo o caso, solicitar ao Oficial de Registro de Imóveis a averbação do divórcio com a menção explícita de que os direitos aquisitivos permanecem em mancomunhão até a ultimação da partilha.
Ao alinhar a redação dos títulos notariais às exigências da qualificação registral, os profissionais do direito asseguram a celeridade do inventário extrajudicial, previnem nulidades e garantem a plena proteção do direito de propriedade.
