A moradia em imóveis informais ou transmitidos ao longo de gerações sem a devida formalização cartorária é uma realidade frequente e muito comum no Brasil. Situações em que um ocupante reside por quatro décadas em um imóvel registrado originariamente em nome dos avós ou pais geram dúvidas jurídicas sobre a possibilidade de regularização da propriedade diretamente em seu nome por meio da usucapião – inclusive evitando diversos inventários, muitas vezes. A resposta jurídica a essa indagação é afirmativa, desde que atendidos os requisitos legais da usucapião extraordinária, da posse exclusiva e do animus domini mas alguns pontos precisam ser examinados.
A TRANSMISSÃO DA HERANÇA E O FENÔMENO DA SAISINE
A análise jurídica do imóvel familiar inicia-se no Direito das Sucessões. Com a morte dos proprietários originais, ocorre a abertura da sucessão e a transmissão imediata da herança aos herdeiros legítimos, por força do princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil.
Por força dessa transmissão automática, forma-se entre todos os herdeiros um condomínio pro indiviso e uma composse sobre a totalidade do acervo hereditário, nos termos do artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil. Nesse cenário, em tese, a posse exercida por um herdeiro aproveitaria aos demais condôminos (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2012). Contudo, a indivisibilidade da herança e o estado de condomínio hereditário não constituem óbices perpétuos à aquisição originária da propriedade quando há alteração na natureza da posse.
A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA ENTRE HERDEIROS E A POSSE EXCLUSIVA
Embora a regra geral estabeleça a composse entre os sucessores, a doutrina e os tribunais superiores reconhecem a figura da transmudação do título da posse. Quando um dos herdeiros ou sucessores passa a exercer o controle fático do imóvel de forma autônoma, sem ingerência, auxílio ou oposição dos demais interessados, rompe-se o estado de composse.
Nesse contexto, o ocupante que detém a posse exclusiva com intenção de dono (animus domini) deixa de possuir em nome do condomínio familiar e passa a possuir pro suo (em nome próprio). O artigo 1.238 do Código Civil disciplina a usucapião extraordinária, prevendo que aquele que possuir imóvel como seu, por 15 (quinze) anos, sem interrupção nem oposição, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé. O parágrafo único do mesmo dispositivo reduz esse lapso temporal para 10 (dez) anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras e serviços de caráter produtivo.
No caso de ocupação mantida por aproximadamente 40 (quarenta) anos, o requisito temporal é amplamente superado, restando consolidada a prescrição aquisitiva muito antes de qualquer contestação tardia.
REQUISITOS ESSENCIAIS PARA O RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA
Para obter a declaração judicial ou extrajudicial de usucapião sobre bem de acervo familiar, a instrução probatória deve demonstrar preenchidos os seguintes requisitos cumulativos:
- Posse Contínua e Pacífica: Inexistência de ações possessórias ou oposição jurídica efetiva durante o transcurso do prazo legal.
- Posse Exclusiva: Exclusão fática dos demais coerdeiros do uso e gozo do bem, sem compartilhamento da moradia ou da administração do imóvel.
- Animus Domini e Ausência de Mero Comodato: O possuidor deve agir como único proprietário. O pagamento exclusivo de tributos (IPTU, ITR), despesas de manutenção, cotas condominiais e a realização de reformas estruturais são indícios fundamentais do comportamento de dono. A posse não pode decorrer de mera permissão, tolerância ou contrato de comodato.
- Consolidação do Prazo: O cumprimento do prazo temporal antes do surgimento de qualquer notificação ou oposição por parte dos demais sucessores.
Conforme a lição especializada, a transmissão fática da posse combinada com o desinteresse manifesto dos demais herdeiros consolida a posse ad usucapionem (LUIZ PAULO VIEIRA DE CARVALHO. Direito das Sucessões, 2019).
JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA DO STJ E DO TJRJ
A viabilidade jurídica da usucapião promovida por herdeiro ou neto ocupante exclusivo contra os demais herdeiros encontra respaldo consolidado na jurisprudência pátria. O Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que o condômino possui legitimidade e interesse processual para usucapir em nome próprio imóvel objeto de herança, desde que comprove posse exclusiva e animus domini:
- STJ. REsp 1.631.859/SP, J. em: 22/05/2018: A Relatora Ministra Nancy Andrighi assentou que a transmissão do acervo por saisine gera condomínio pro indiviso, mas não impede que o condômino pleiteie a prescrição aquisitiva extraordinária em desfavor de coerdeiros ao demonstrar posse exclusiva e sem oposição pelo prazo legal.
No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro ratifica a possibilidade de usucapião em situações de ocupação prolongada de imóveis familiares:
- TJRJ. Apelação Cível nº 0844751-31.2023.8.19.0001, J. em: 30/06/2026: A 17ª Câmara de Direito Privado reconheceu a usucapião extraordinária promovida por herdeiro que ocupava o imóvel familiar há mais de 40 anos, arcando sozinho com despesas de IPTU e conservação, destacando que oposições e cobranças de aluguel formuladas por coerdeiros após a consolidação do prazo aquisitivo são incapazes de desfaçar o direito já adquirido.
- TJRJ. Apelação Cível nº 0004508-82.2006.8.19.0063, J. em: 13/06/2024: A 20ª Câmara de Direito Privado confirmou a procedência de usucapião movida contra Espólio, ressaltando que o afastamento dos demais sucessores autoriza a declaração do domínio exclusivo ao possuidor fático.
VIAS DE REGULARIZAÇÃO: JUDICIAL VERSUS EXTRAJUDICIAL
A regularização do imóvel pode ser buscada por duas vias distintas:
1. Via Judicial: Trata-se do caminho mais adequado para situações envolvendo acervo hereditário e múltiplos herdeiros. A Ação de Usucapião possibilita ampla dilação probatória (oitiva de testemunhas, perícia técnica e juntada de comprovantes de despesas) e a citação formal de todos os confinantes e herdeiros registrados no histórico do bem.
2. Via Extrajudicial (Cartório de Registro de Imóveis): Prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e regulamentada pelo Provimento CNJ nº 149/2023, permite o reconhecimento diretamente em cartório mediante ata notarial. Contudo, essa via exige a ausência de impugnação pelos titulares tabulares ou herdeiros. Havendo discordância ou contestação, o procedimento cartorário deve ser remetido à via judicial.
CONSIDERAÇÕES FINAIS E RECOMENDAÇÕES PRÁTICAS
Residindo no imóvel há cerca de 40 anos, de forma ininterrupta, pacífica e arcando com os custos e manutenção do bem como proprietário exclusivo, o ocupante pode possuir direito de buscar a regularização imobiliária em seu nome por meio da usucapião extraordinária. Como se viu acima, requisitos precisam ser cabalmente preenchidos.
A existência de registro em nome dos avós ou pais não impede o provimento jurisdicional, pois a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, sobrepondo-se às pendências de inventário e partilha. Para assegurar o sucesso da demanda, recomenda-se a coleta de documentos históricos (guias de IPTU/ITR pagas, faturas de serviços públicos, comprovantes de reformas) e a consulta a um profissional especializado em Direito Imobiliário para a correta instrução do processo.
