A aquisição de bens imóveis vinculados a espólios em processo de inventário representa uma das transações mais frequentes e, simultaneamente, complexas do mercado imobiliário contemporâneo. Com frequência, os herdeiros deparam-se com a necessidade premente de LIQUIDEZ para custear dívidas do falecido, despesas funerárias, honorários e o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), ou mesmo para evitar a degradação e os custos de manutenção do acervo. Por outro lado, investidores e compradores vislumbram nessas oportunidades preços abaixo do valor médio praticado pelo mercado.
Entretanto, o negócio encerra expressivos meandros jurídicos e registrais. A questão que se impõe é: é juridicamente possível vender um imóvel em inventário antes da partilha definitiva? Quais são os riscos reais assumidos por quem compra? A resposta passa pela compreensão das exigências legais, da indivisibilidade da herança e dos caminhos hábeis para blindar o adquirente de prejuízos graves.
A TRANSMISSÃO DA HERANÇA E O PRINCÍPIO DA INDIVISIBILIDADE
A compreensão do tema exige o retorno ao direito de saisine, positivado no artigo 1.784 do Código Civil, pelo qual a morte do titular opera a imediata transferência do patrimônio aos seus sucessores legítimos e testamentários. Não obstante essa transmissão ocorra de forma automática, a herança defere-se como um todo unitário e permanece indivisível até a conclusão definitiva da partilha, regulando-se pelas normas relativas ao condomínio tradicional, conforme preceitua o artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil.
Isso significa que, antes do trânsito em julgado da sentença de partilha ou da lavratura da respectiva escritura pública de inventário, nenhum dos sucessores possui a propriedade exclusiva ou o domínio direto sobre um bem singular. Cada herdeiro é titular apenas de uma fração ideal ou quota abstrata sobre a universalidade dos bens e encargos. Conforme ensina a doutrina especializada (SEBASTIÃO AMORIM e EUCLIDES DE OLIVEIRA. Inventário e Partilha: Teoria e Prática, 2020), a alienação não pode ser confundida com a simples cessão de direitos hereditários genéricos.
Dessa indivisibilidade originam-se as restrições categóricas do artigo 1.793 do Código Civil:
1. O artigo 1.793, § 2º, estabelece que é ineficaz a cessão, por coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente;
2. O artigo 1.793, § 3º, proclama expressamente que é ineficaz a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente o estado de indivisão.
É PERMITIDA A VENDA ANTES DA PARTILHA? OS CAMINHOS LEGAIS VÁLIDOS
A legislação não proíbe a alienação de ativos no curso do inventário, mas condiciona sua EFICÁCIA à estrita observância de procedimentos formais que garantam os direitos de credores e coerdeiros. Existem duas vias legítimas para a perfectibilização da compra e venda:
1. ALIENAÇÃO MEDIANTE ALVARÁ JUDICIAL (INVENTÁRIO JUDICIAL) - No âmbito judicial, incumbe ao inventariante, após a oitiva de todos os herdeiros e interessados e mediante autorização expressa do magistrado competente, alienar bens de qualquer espécie pertencentes ao espólio, a teor do artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil.
Comprovada a necessidade da venda (como o pagamento de tributos ou débitos da massa) ou havendo concordância unânime de herdeiros capazes, o juiz expede o competente alvará judicial. Munido do alvará, o inventariante representa o espólio para outorgar a escritura pública de compra e venda (artigo 108 do Código Civil), título apto a ingressar imediatamente no fólio real perante o Cartório de Registro de Imóveis.
2. ALIENAÇÃO NO INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL (RESOLUÇÃO CNJ Nº 35/2007 E Nº 571/2024) - Nas sucessões sem litígio e com interessados capazes, disciplinadas pelo artigo 610, § 1º, do CPC e pela Resolução CNJ nº 35/2007, a evolução normativa expandiu a autonomia dos herdeiros. Com a introdução do artigo 11-A na Resolução CNJ nº 35/2007 (promovida pela Resolução CNJ nº 571/2024), passou a ser formalmente admitido que o inventariante seja autorizado, por escritura pública autônoma e independentemente de autorização judicial, a alienar bens móveis e imóveis do espólio.
Para a validade dessa alienação administrativa, exige-se a discriminação e vinculação do preço ao custeio de tributos, emolumentos e despesas sucessórias, a apresentação de guias de impostos de transmissão e a ausência de ordens de indisponibilidade de bens em nome dos herdeiros ou do cônjuge meeiro.
OS PRINCIPAIS RISCOS SOB O PRISMA DO COMPRADOR
Quando a transação se afasta dos parâmetros legais e adota atalhos informais, o comprador assume riscos patrimoniais gravíssimos:
1. INEFICÁCIA DO "CONTRATO DE GAVETA" E CESSÃO SOBRE BEM ESPECÍFICO - O erro mais frequente consiste em celebrar contratos particulares de compromisso de compra e venda com um ou alguns herdeiros, ou lavrar cessão de direitos hereditários voltada a um lote ou apartamento específico sem prévia chancela judicial. Conforme adverte a doutrina especializada, a cessão de bem individualizado não se convalida de forma imediata perante terceiros (MARIA BERENICE DIAS. Manual das Sucessões, 2019).
Caso o imóvel negociado venha a ser atribuído a outro herdeiro no plano de partilha, ou seja consumido para pagar dívidas do falecido, a disposição resta completamente ineficaz, sobrando ao comprador apenas uma frágil ação pessoal de cobrança e perdas e danos contra quem lhe vendeu.
2. VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS DEMAIS COERDEIROS - Nos termos dos artigos 1.794 e 1.795 do Código Civil, o coerdeiro não pode transferir seu quinhão ou bem da sucessão a estranho se outro coerdeiro o quiser, "tanto por tanto". O coerdeiro preterido tem o direito potestativo de depositar o preço e adjudicar para si a quota transferida, no prazo decadencial de 180 dias contados da ciência inequívoca da transmissão.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a notificação deve ser formal, prévia e pormenorizada (STJ. REsp 1.620.705/RS, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, J. em: 21/11/2017). Sem isso, o negócio jurídico pode ser integralmente desconstituído pelo coproprietário preterido.
3. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E OFENSA À CONTINUIDADE REGISTRAL - A mera escritura pública de cessão de direitos hereditários não se confunde com o título translativo da propriedade imobiliária e não possui acesso direto à matrícula (artigo 167 da Lei nº 6.015/1973 e artigo 1.245 do Código Civil). Sem a exibição de alvará judicial ou do formal de partilha devidamente homologado, o Oficial do Registro de Imóveis desqualificará o registro, em observância ao princípio da continuidade registral (artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973). (TJSP. AI 2160379-85.2017.8.26.0000, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Vito Guglielmi, J. em: 15/09/2017). O comprador corre o risco de pagar o preço e ficar despido da condição de proprietário perante terceiros.
4. DÍVIDAS DO ESPÓLIO, FRAUDE CONTRA CREDORES E EVICÇÃO - A herança responde primordialmente pelo adimplemento das dívidas do autor da herança (artigo 1.997 do Código Civil). Essa é a regra. Se o espólio acumular execuções cíveis, fiscais ou trabalhistas, ou se a venda antecipada colocar a massa em insolvência, os credores poderão pleitear o reconhecimento de fraude à execução (artigo 792 do CPC) ou fraude contra credores (artigos 158 e 159 do Código Civil), resultando na ineficácia da transação e na consequente penhora do bem. Ainda que o comprador invoque o artigo 447 do Código Civil (garantia da evicção), o artigo 457 do mesmo diploma adverte expressamente que o adquirente não pode demandar pela evicção se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. A realização de negócios à margem do inventário retira do adquirente a presunção plena de boa-fé subjetiva. Conforme sintetiza a doutrina, a única tutela patrimonial consistente ao comprador de imóvel do espólio repousa na estrita higidez da autorização prévia (LUIZ PAULO VIEIRA DE CARVALHO. Direito das Sucessões, 2019).
CAUTELAS INDISPENSÁVEIS AO ADQUIRENTE
Para afastar riscos de nulidade, bloqueio e prejuízo financeiro, o comprador prudente deve adotar as seguintes medidas, sem prejuízo de contar com a assessoria jurídica especializada:
- Exigir a via correta: formalizar a aquisição apenas mediante alvará judicial expedido nos autos do inventário ou através de escritura pública notarial alinhada aos requisitos do artigo 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007;
- Consultar a CNIB: certificar-se previamente da ausência de indisponibilidade de bens cadastrada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens em nome do falecido, do cônjuge/companheiro e de todos os herdeiros;
- Auditoria de certidões (due diligence): extrair certidões de distribuição de ações cíveis, fiscais e trabalhistas, bem como certidões negativas de débitos tributários federais, estaduais e municipais vinculadas ao espólio;
- Condicionar o desembolso: reter o saldo principal do preço para pagamento no exato ato de lavratura da escritura pública de venda e compra definitiva, com imediata prenotação perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A alienação de imóvel em inventário antes da partilha é juridicamente viável, mas impõe cautela redobrada. A preterição das solenidades legais não apenas retarda a transmissão do domínio como expõe o comprador à ineficácia do negócio e à perda do capital investido. Ao priorizar o cumprimento das exigências do Código Civil, do Código de Processo Civil e das diretrizes do CNJ, transforma-se uma operação complexa em uma aquisição sólida e inatacável.
