A aquisição de um imóvel é, para a maioria dos brasileiros, a realização de um projeto de vida ou um importante passo na consolidação de investimentos. No entanto, ao se dirigir ao Cartório de Notas para lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda, o cidadão frequentemente se depara com uma surpresa desagradável: a cobrança do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em um VALOR MUITO MAIOR, calculado sobre um "Valor Venal de Referência" imposto unilateralmente pela Prefeitura, muito superior ao PREÇO REAL pago na negociação. Essa prática arrecadatória abusiva, que encarece o registro imobiliário e afasta compradores da regularidade, sofreu um duro golpe com a consolidação jurisprudencial no Brasil.
O marco divisório na defesa do contribuinte imobiliário foi o julgamento do Tema Repetitivo 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). O Tribunal Superior pacificou a tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Isso significa que o imposto não está de forma alguma vinculado à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como um "piso" de tributação. Mais importante ainda: a Corte estabeleceu que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de PRESUNÇÃO DE VERACIDADE e boa-fé.
Para as Prefeituras, a lição do STJ foi severa e direta: o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência tabelado e estabelecido unilateralmente. Se o Fisco municipal desconfiar que o valor declarado no contrato (e na escritura) está muito abaixo do praticado no mercado, ele não pode simplesmente emitir uma guia com o valor que bem entender. A lei EXIGE que a Prefeitura instaure um PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO - o que quase nunca acontece - , previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional, garantindo ao comprador o direito ao contraditório e à ampla defesa para comprovar as peculiaridades da sua negociação.
A recepção dessa tese pelos principais Tribunais de Justiça do país tem sido imediata e implacável contra os abusos municipais. No Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), por exemplo, firmou-se o entendimento de que a tese do Tema 1.113 tem eficácia imediata a partir da publicação do acórdão paradigma, não sendo sequer necessário aguardar o moroso trânsito em julgado nos tribunais superiores para proteger o cidadão. Em casos práticos, o TJRJ tem obrigado os municípios a restituírem valores cobrados sobre bases infladas, prestigiando o valor real da compra.
No Estado de São Paulo (TJSP), a jurisprudência caminha no mesmo compasso protetivo. Os magistrados paulistas têm rechaçado sistematicamente a cobrança de ITBI baseada em plantas genéricas de referência que ignoram a individualidade do negócio. O entendimento pacificado é de que a presunção de compatibilidade com o mercado só cai se houver prova em contrário produzida pelo Fisco em um processo administrativo regular. O TJSP também reafirma que, em casos de arrematação em leilão judicial, a base de cálculo é o valor da arrematação, e não um valor venal fictício.
Uma decisão importantíssima também vem do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que detalhou como deve ser esse "processo administrativo" da Prefeitura. Não basta o Município criar um processo "de fachada". Em um caso onde o imóvel foi comprado por R$ 1,2 milhão e a Prefeitura avaliou em mais de R$ 1,9 milhão, o TJMG determinou a devolução do imposto excedente. O motivo? A Prefeitura apenas emitiu um "Laudo de Avaliação" interno, sem abrir espaço para o contribuinte demonstrar o estado de conservação do bem ou suas razões negociais. Sem um contraditório real, a presunção de boa-fé do comprador permanece intacta. Nesse sentido:
"TJMG. 5001538-13.2023.8.13.0704. J. em: 05/02/2025. APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO TRIBUTÁRIO - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - ITBI - BASE DE CÁLCULO DO TRIBUTO - VALOR DO IMÓVEL TRANSMITIDO EM CONDIÇÕES NORMAIS DE MERCADO - TEMA REPETITIVO 1113 DO STJ - VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE - PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ - PROCESSO ADMINISTRATIVO - OBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO - AUSÊNCIA - IRREGULARIDADE - RESTITUIÇÃO DEVIDA - SENTENÇA REFORMADA. - Conforme entendimento firmado pelo c. STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1113, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte é condizente com o valor mercadológico do respectivo bem - Referida presunção somente poderá ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, a fim de demonstrar que o valor declarado pelo contribuinte é incompatível com a realidade, assegurando-se o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado, nos termos do art. 148 do CTN - Não sendo instaurado pelo fisco municipal processo administrativo, com o devido contraditório, bem como não sendo afastada a presunção de que o valor informado pelo contribuinte estaria de acordo com o valor de mercado do bem transacionado, deve ser referido valor utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI".
Diante desse cenário favorável, surge a principal dúvida: qual o prazo para reaver o dinheiro pago a mais? No Direito Tributário brasileiro, o prazo prescricional para a Ação de Repetição de Indébito é de 5 (cinco) anos, contados a partir da data em que o pagamento indevido do ITBI foi efetuado. Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos e foi forçado pelo Cartório ou pela Prefeitura a pagar o imposto sobre um "valor de referência" maior que o valor do seu contrato, você tem o direito líquido e certo de buscar o Poder Judiciário para reaver a diferença, corrigida monetariamente (atualmente pela taxa Selic).
Para quem ainda vai lavrar a escritura e se depara com a guia abusiva, a melhor estratégia é agir preventivamente. Através de um Mandado de Segurança, é possível garantir o direito de recolher o imposto pelo valor real do negócio antes mesmo da assinatura no Cartório. Em ambas as situações — prevenção ou restituição —, a presença de um Advogado Especialista em Direito Imobiliário é fundamental. Não permita que exigências inconstitucionais afetem seu patrimônio; a lei e os Tribunais Superiores estão do lado de quem negocia com transparência.