A regularização da propriedade imobiliária no Brasil obteve um avanço significativo com a Lei nº 14.382/2022 (Lei do SERP), que introduziu a Adjudicação Compulsória Extrajudicial no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). O procedimento permite que o promitente comprador, preenchidos os requisitos legais — dentre eles o contrato quitado —, obtenha o registro de sua propriedade diretamente no Cartório, sem a necessidade de processo judicial, caso comprove a recusa ou impossibilidade do vendedor em outorgar a Escritura definitiva.
Contudo, como proceder quando a Proprietária/Promitente Vendedora é uma Empresa "ativa" no CNPJ, mas que se mantém inerte e não cumpre sua obrigação de outorgar a Escritura? Inicialmente, é fundamental recordar que este é o cenário clássico para a Adjudicação Compulsória: a inação do vendedor. Mesmo que a empresa conste como ativa, uma vez comprovada sua inércia, não há razão para impedir o procedimento extrajudicial. O Provimento CNJ 149/2023 é cristalino ao destacar que a inércia, devidamente comprovada, supre a vontade do vendedor.
O Precedente do Conselho da Magistratura do TJRJ
Recentemente, o Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) enfrentou essa questão no julgamento do processo de Dúvida nº 0801882-96.2025.8.19.0061, suscitada pelo Cartório do RGI de Teresópolis/RJ.
No caso, o Cartório recusou o registro da Adjudicação Compulsória sob o argumento de que a empresa vendedora (uma sociedade antiga reativada para liquidação) estava ativa na Receita Federal e na Junta Comercial. O Cartório entendeu que caberia ao comprador buscar a Escritura Definitiva diretamente com a empresa, e não via adjudicação. Ocorre que, comprovada a recusa ou a impossibilidade prática da lavratura, abre-se o caminho justamente para a via extrajudicial. A Lei é clara! Nos termos do Provimento CNJ 149/2023, a própria etapa de Notificação pelo RGI confirmará essa inércia:
"Art. 440-R. Se o requerimento inicial preencher seus requisitos, o oficial de registro de imóveis notificará o requerido.(...)
Art. 440-S. (...)
IV – a advertência de que o silêncio do requerido poderá implicar a presunção de que é verdadeira a alegação de inadimplemento;"
A decisão do Conselho, da lavra da ilustre Desembargadora SUELY MAGALHÃES foi assim ementada:
"TJRJ. 0801882-96.2025.8.19.0061. J. em: 26/01/2026. REMESSA NECESSÁRIA. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 3º OFÍCIO DE TERESÓPOLIS/RJ EM FACE DO REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ATA NOTARIAL DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL. ATO REGISTRAL ADIADO DIANTE DA NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO PARA REGISTRO DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA, CONSIDERANDO QUE A PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL ESTÁ ATIVA, CONFORME ALTERAÇÃO CONTRATUAL REGISTRADA NA JUCERJA. (...) DESCABIMENTO DA EXIGÊNCIA NO SENTIDO DA NECESSIDADE DE APRESENTAR PARA REGISTRO A ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. A PARTE INTERESSADA JUSTIFICOU A INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA, QUE TEVE SEU CNPJ BAIXADO E, APÓS, REATIVADO SOB NOVA DENOMINAÇÃO SOCIAL. RESTARAM DEMONSTRADAS A NOTIFICAÇÃO POR SEDEX E A INTIMAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA E O ÓBICE À CORRETA ESCRITURAÇÃO. OBSERVÂNCIA AOS ARTIGO 216 -B, §1º, INCISO II DA LEI Nº 6.015/73 E AOS ARTIGOS 1.256 E 1.260, INCISO IV DO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA - PARTE EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA QUE SE CONFIRMA, EM REEXAME NECESSÁRIO".
A Inércia Configura a Recusa
A decisão do TJRJ, de 26/01/2026, reformou o entendimento do Cartório, mantendo a decisão da Vara de Registros Públicos da Comarca e determinou o registro. O acórdão estabeleceu que o status "ativo" da empresa, por si só, não impede o procedimento, desde que comprovada a falta de resposta após devida notificação. O Colegiado entendeu que o silêncio após notificação extrajudicial caracteriza a recusa necessária para preencher os requisitos do art. 216-B da Lei 6.015/73.
Nesse sentido, o TJMG também reforça a importância da Adjudicação como remédio para a inércia injustificada:
"TJMG. 5000283-40.2020.8.13.0699. J. em: 28/08/2024. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - PAGAMENTO EFETUADO - INÉRCIA NA EMISSÃO DA ESCRITURA DEFINITIVA - AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA - REQUISITOS PRESENTES - SENTENÇA REFORMADA. - Comprovados nos autos o pagamento do valor devido pelo imóvel, e a injustificada inércia dos promitentes vendedores em outorgar a escritura em favor da parte promitente compradora, a procedência da ação de adjudicação compulsória é medida que se impõe - Se não emitida a declaração de vontade no prazo estipulado para o cumprimento da obrigação de fazer, a sentença suprirá a vontade não manifestada pelos requeridos daí ser nominada de sentença 'preponderantemente executiva' pois, nos termos do art. 501 do CPC, a prestação jurisdicional na sistemática da lei processual, a um só tempo declara o direito do autor, condena o réu a emitir a declaração de vontade e, com o trânsito em julgado, produz logo todos os efeitos da declaração não emitida, com a preponderância da eficácia executiva - Recurso do autor ao qual se dá provimento".
Requisitos Essenciais: Notificação e Ata Notarial
Para o sucesso do procedimento extrajudicial, a constituição em mora deve ser inequívoca. O procedimento observa três pilares:
1. Ata Notarial: Lavrada pelo Tabelião de Notas, este documento é o ponto de partida. Ele atesta a existência do contrato, a cadeia de cessões (se houver) e a prova da quitação do preço (art. 216-B, I, LRP).
2. Notificação Extrajudicial (Pelo Registrador): Após o protocolo no Registro de Imóveis, o Oficial notificará o vendedor para outorgar a escritura em 15 dias. É aqui que o "silêncio" se transforma em prova legal de recusa (art. 216-B, § 1º, II).
3. Registro: Transcorrido o prazo sem impugnação fundamentada, o Oficial procede ao registro da propriedade em nome do comprador, desde que preenchidos os demais requisitos legais.
Conclusão
O entendimento consolidado confirma que a via extrajudicial é plenamente cabível contra pessoas jurídicas ativas que permanecem inertes. Essa diretriz traz celeridade e desburocratização, impedindo que o comprador fique refém da inoperância administrativa de empresas. Recomenda-se sempre a análise prévia por Advogado Especialista para traçar a melhor estratégia, seja pela via judicial ou extrajudicial.