A regularização de imóveis por meio da Usucapião — seja pela via judicial ou pela via extrajudicial — é frequentemente associada à exigência de um vasto acervo documental. Entre os itens que geram maiores custos e complexidade técnica estão a planta e o memorial descritivo, documentos que devem ser assinados por profissional habilitado com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/RRT). No entanto, a análise da legislação vigente e da jurisprudência revela que tais documentos são dispensáveis em cenários específicos, desde que o objetivo central do processo — a perfeita individualização do imóvel — seja atingido por outros meios.
Historicamente, a apresentação de planta e memorial visava garantir a localização topográfica exata do bem e a identificação de seus confrontantes. Contudo, a modernização do Direito Processual Civil e das normas editadas pela Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) consolidou o entendimento de que a existência de uma matrícula anterior, com descrição precisa e limites definidos, supre a necessidade de novos levantamentos. A jurisprudência de tribunais como o TJRJ, TJSP e TJMG orienta que exigir novos documentos técnicos para imóveis já individualizados no registro imobiliário configura formalismo excessivo, onerando desnecessariamente o procedimento.
No âmbito da Usucapião Extrajudicial, a regra de dispensa encontra-se fundamentada no Art. 401, §5º, do Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas). O dispositivo estabelece de forma objetiva que a planta e o memorial descritivo serão dispensados quando o imóvel usucapiendo for uma unidade autônoma de condomínio edilício (apartamentos, salas comerciais ou casas em condomínios regulares) ou loteamento regularmente instituído. Nestas hipóteses, a norma considera suficiente que o requerimento faça menção à descrição constante na matrícula originária, uma vez que o imóvel já possui limites físicos e registrais consolidados.
Na via judicial, a dispensa fundamenta-se na interpretação sistêmica do Código de Processo Civil de 2015. Diferente do diploma de 1973, o CPC atual não impõe a planta como requisito obrigatório em todos os casos de usucapião. O Art. 246, §3º do CPC reforça essa lógica ao dispensar a citação pessoal de vizinhos (confinantes) quando o objeto da ação for unidade autônoma. Consequentemente, a jurisprudência (ex: TJRJ, AI 0045226-57.2022.8.19.0000) entende que, se a área já está delimitada no Registro Geral de Imóveis (RGI), a produção de nova planta torna-se irrelevante para o deslinde da causa, devendo prevalecer a descrição oficial já existente. Nesse sentido:
"TJRJ. 0045226-57.2022.8.19.0000. J. em: 17/11/2022. AGRAVO DE INSTRUMENTO. Direito Processual Civil. Ação de usucapião de apartamento. Unidade autônoma de prédio em condomínio. Recurso manejado contra a decisão que determinou a apresentação de planta e memorial descritivo do imóvel. Desnecessária a juntada de planta e memorial descritivo. Delimitada a área do apartamento na certidão de registro de imóveis. Precedentes deste Tribunal de Justiça. DADO PROVIMENTO AO RECURSO".
Outro fundamento jurídico relevante é o Princípio da Primazia do Julgamento de Mérito. Caso existam dúvidas pontuais sobre a localização ou dimensões do bem, estas podem ser sanadas durante a instrução processual por meio de perícia técnica ou diligências do oficial de registro. Não se justifica, portanto, o indeferimento liminar de pedidos baseados na ausência de planta se o imóvel possui endereço oficial, número de inscrição imobiliária (IPTU) e matrícula ativa. Em casos de gratuidade de justiça, essa dispensa é ainda mais acentuada, visando garantir o acesso ao Judiciário e a regularização da propriedade sem obstáculos financeiros desproporcionais.
No cenário extrajudicial, diante de eventuais Notas de Exigência que ignorem as normas do CNJ, o ordenamento prevê o pedido de reconsideração ou a Suscitação de Dúvida (Art. 198 da Lei 6.015/73). Decisões recentes do Conselho da Magistratura do Rio de Janeiro (como no Processo 0307946-10.2021.8.19.0001) confirmam que a inércia administrativa em observar o Provimento 149/2023 deve ser corrigida, mantendo-se a improcedência de exigências que demandem plantas para unidades autônomas. A técnica jurídica deve, portanto, priorizar a desburocratização e a eficiência do sistema registral. A referida decisão é clara:
"TJRJ. 0307946-10.2021.8.19.0001. J. em: 18/04/2024. REMESSA NECESSÁRIA. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 3º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL/RJ. REQUERIMENTO PARA RECONHECIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, NA MODALIDADE EXTRAORDINÁRIA. REGISTRO ADIADO DIANTE DA NECESSIDADE DE JUNTADA DA PLANTA DO IMÓVEL, ALÉM DE OUTROS DOCUMENTOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. PARECER DA PROCURADORIA PELA CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA. DISPENSADA A APRESENTAÇÃO DA PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL EM CASO DE UNIDADE AUTÔNOMA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APLICAÇÃO DO DISPOSTO PELO PARÁGRAFO 5º, DO ARTIGO 401, DO PROVIMENTO Nº 149 DE 30/08/2023. MANUTENÇÃO DA IMPROCEDÊNCIA QUE SE IMPÕE. CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA".
Em conclusão, a apresentação de planta e memorial descritivo é legalmente dispensável quando: 1) O imóvel é um apartamento ou casa integrante de condomínio edilício regular; 2) O imóvel é um lote em loteamento registrado; ou 3) A descrição contida na matrícula existente é suficiente para identificar o bem e seus limites. O foco do procedimento deve recair sobre a segurança jurídica do registro: se a descrição oficial permite distinguir o imóvel de seus vizinhos, a produção de novas peças técnicas torna-se um ato prescindível, privilegiando-se a celeridade e a economia processual.