Antes de mergulharmos nas regras da regularização, é preciso explicar o que é um "imóvel foreiro". Em termos práticos, um imóvel foreiro é aquele sujeito ao regime de enfiteuse (ou aforamento), um sistema em que o direito de propriedade é "dividido" entre duas partes. De um lado, existe o "senhorio", que detém o domínio direto (a nua-propriedade) e tem o direito de receber uma pensão anual (chamada de foro) e uma taxa a cada vez que o imóvel é vendido (chamada de laudêmio). Do outro lado, existe o ocupante, chamado de "foreiro" ou "enfiteuta", que detém o domínio útil, o que lhe confere o direito real de usar, gozar e dispor livremente do bem. No Brasil, os exemplos mais clássicos de imóveis foreiros são os "terrenos de marinha" no litoral (áreas de propriedade da União localizadas numa faixa de 33 metros a partir da maré alta média de 1831), a cidade de Petrópolis (onde a Família Imperial detém o domínio direto), além de regiões específicas como partes de Alphaville e Barueri, ou terras pertencentes a paróquias da Igreja Católica e a municípios.
Quando se trata de regularização imobiliária, a usucapião desponta como uma das ferramentas jurídicas mais lembradas e eficazes. No entanto, antes de iniciar qualquer procedimento, seja na via judicial ou extrajudicial, é imperativo avaliar a natureza do imóvel pretendido. Um ponto de extrema importância, e que frequentemente define o sucesso ou o fracasso da regularização, é verificar se o bem se enquadra na categoria de imóvel foreiro (submetido ao regime de enfiteuse).
Compreender as nuances desse regime é fundamental, pois ele altera drasticamente as regras do jogo. A depender da situação jurídica prévia do bem, a usucapião pode ser uma impossibilidade absoluta ou um caminho perfeitamente viável para a consolidação da propriedade.
O Contexto da Impossibilidade: O Bloqueio Constitucional aos Bens Públicos
O sistema jurídico brasileiro é categórico na proteção do patrimônio estatal. Para entender onde a usucapião não será possível, é necessário partir da premissa máxima fixada pela Constituição da República Federativa do Brasil (CRFB). O artigo 183, § 3º, e o artigo 191, parágrafo único, da CRFB estabelecem expressamente que os imóveis públicos NÃO serão adquiridos por usucapião. O Código Civil corrobora essa vedação em seu artigo 102, ditando que os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
Isso significa que, se um particular ocupa uma área pertencente à União (como os terrenos de marinha), aos Estados ou aos Municípios, e essa área não possui qualquer registro de aforamento prévio a um terceiro, estamos diante de uma "mera ocupação".
A mera ocupação de um bem público tem natureza essencialmente precária e não gera direitos reais para o ocupante, permanecendo o domínio pleno (total) nas mãos do ente público. Nesse cenário, a usucapião da PROPRIEDADE PLENA é JURIDICAMENTE IMPOSSÍVEL, pois a posse exercida pelo particular não tem o condão de afastar o domínio do Estado, operando-se um bloqueio insuperável à prescrição aquisitiva.
O Cenário da Possibilidade: A Usucapião do Domínio Útil
Apesar da vedação constitucional clara, existe um cenário onde a usucapião em bens de natureza pública é JURIDICAMENTE VIÁVEL: quando o imóvel público é foreiro, ou seja, quando está submetido ao regime de enfiteuse.
Na enfiteuse, os elementos da propriedade são desmembrados. O ente público (senhorio) retém o domínio direto (ou nua propriedade), enquanto o particular (enfiteuta) passa a deter o DOMÍNIO ÚTIL do imóvel. O domínio útil é o direito real de usar, gozar e dispor da coisa, mediante o pagamento de uma pensão anual (foro) ao senhorio.
A doutrina especializada esclarece o porquê da viabilidade jurídica neste cenário: "Como o domínio direto cabe ao senhorio, não pode ser usucapido. Todavia o domínio útil pode ser usucapido, preenchidos os requisitos legais" (LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR. Direito Imobiliário, 2020).
O entendimento jurisprudencial pacificado endossa essa viabilidade. A lógica é brilhante em sua simplicidade: ao reconhecer a usucapião do domínio útil, o ente público NÃO PERDE patrimônio. Ocorre apenas a substituição do antigo enfiteuta (que abandonou o imóvel) pelo novo ocupante (o usucapiente). O domínio direto permanece inalterado e resguardado na titularidade do Estado, que continuará com o direito de receber o foro e o laudêmio nas futuras transações. É exatamente por essa preservação do patrimônio estatal que nenhum óbice há para a usucapião do domínio útil em aforamento já constituído sobre bem público (LEONARDO BRANDELLI. Usucapião Administrativa, 2015).
Os Requisitos Detalhados para a Usucapião do Imóvel Foreiro
Para que o adquirente obtenha sucesso na usucapião do domínio útil de um imóvel foreiro, o caminho exige técnica rigorosa e o preenchimento de requisitos cumulativos que vêm sendo estritamente cobrados pelos tribunais:
1. A Preexistência Inquestionável da Enfiteuse
O requisito mais crítico é que a enfiteuse já tenha sido constituída anteriormente em favor de um particular. Se a matrícula do imóvel não demonstrar o registro prévio do domínio útil em nome de um terceiro (ou seja, se a área for de domínio pleno e ininterrupto do poder público), o pedido será fatalmente rejeitado. A usucapião não cria a enfiteuse contra o Estado; ela apenas transfere a titularidade de uma enfiteuse que já existia.
2. A Limitação Cautelosa do Pedido
Um erro técnico fatal em ações e procedimentos extrajudiciais é pedir a usucapião da "propriedade plena" de um imóvel que se sabe ser foreiro. As decisões dos tribunais são didáticas ao apontar que o pedido deve ser restrito, desde a peça inaugural (ou requerimento em cartório), apenas e tão somente à aquisição do domínio útil. Se o usucapiente postular o domínio pleno, o pedido corre sério risco de ser indeferido por impossibilidade jurídica, uma vez que a lei veda que se atinja a nua propriedade do ente político. A usucapião não afeta o seu domínio direto, que permanece inalterado na titularidade do ente público (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
3. Prova Robusta da Posse e Lapso Temporal
Vencer a barreira da natureza do bem público não exime o interessado de provar os requisitos materiais da modalidade de usucapião escolhida (ordinária ou extraordinária). A ocupação deve ser exercida com intenção de dono do domínio útil (animus domini), de forma mansa, pacífica, contínua e sem oposição.
Se a opção for pela usucapião extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil), será necessário comprovar 15 anos de posse ininterrupta (ou 10 anos, em casos de moradia ou atividade produtiva), dispensando-se o justo título. Se for a usucapião ordinária (artigo 1.242 do Código Civil), exige-se a comprovação de 10 anos de posse contínua, somada obrigatoriamente à existência de justo título e boa-fé. Sem essas provas materiais irrefutáveis, o fato do imóvel ser passível de usucapião não salva a demanda da improcedência.
4. O Uso Estratégico da "Soma das Posses"
Uma ferramenta de alto valor para atingir o tempo exigido por lei é a accessio possessionis (soma das posses), prevista no artigo 1.243 do Código Civil. O atual ocupante pode somar ao seu tempo de posse o tempo dos ocupantes anteriores, desde que a transferência tenha ocorrido de forma pacífica e haja continuidade no exercício de fato sobre o bem. Essa continuidade de cadeia possessória é muitas vezes o diferencial para atingir rapidamente o marco temporal exigido pela legislação civil.
A decisão do TRF1, irretocável, não deixa dúvidas:
"TRF-1. 10036841220184013300. J. em: 05/04/2024. ADMINISTRATIVO. USUCAPIÃO DE DOMÍNIO ÚTIL. TERRENO FOREIRO. POSSIBILIDADE. 1. É possível a aquisição, por meio de usucapião extraordinária, do DOMÍNIO ÚTIL de bem público sobre o qual instituída enfiteuse. 2. Preenchidos os requisitos do art . 1.238 do Código Civil CC, permitida a soma da posse dos antecessores, nos termos do art. 1.243 do mesmo Código, e demonstrado tratar-se de imóvel foreiro, não há como acolher a insurgência da União. 3. Tratando-se de bem público, a sua PROPRIEDADE não pode ser adquirida por usucapião, inexistindo perda ao patrimônio da União no presente caso, pois transmitido apenas o DOMÍNIO ÚTIL. 4. Apelação não provida".
Conclusão
A regularização de imóveis foreiros requer um olhar clínico. A constatação de que um imóvel pertence originariamente ao Poder Público não deve ser encarada como uma porta fechada, desde que haja um aforamento pretérito registrado. Focando o pleito exclusivamente na substituição da titularidade do domínio útil e garantindo uma instrução probatória impecável quanto à qualidade e ao tempo da posse, o adquirente encontrará um caminho juridicamente sólido e pacificado para garantir o seu direito real e proteger o seu patrimônio.