A experiência diária nos ensina que não devemos nunca descartar um caso sem antes analisá-lo detidamente - principalmente se o caso retratrar uma demanda do Direito Imobiliário, onde muita gente gosta de assumir os casos mas sem a devida dedicação que a complexidade desse ramo exige.
A regularização fundiária de imóveis no Brasil frequentemente esbarra em obstáculos jurídicos complexos, especialmente quando o bem em questão encontra-se formalmente registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis (RGI) em nome de uma entidade ou autarquia pública. Um dos cenários processuais mais emblemáticos do país envolve as propriedades outrora vinculadas ao Instituto de Aposentadorias e Pensões dos Industriários (IAPI) e a outros congêneres que, com o passar das décadas e as reestruturações governamentais, foram sucedidos pelo Instituto Nacional do Seguro Social (INSS).
Muitos possuidores dessas propriedades, que exercem a posse ininterrupta e mansa há várias gerações, deparam-se com a seguinte dúvida: é possível adquirir a propriedade definitiva desses imóveis por meio da Usucapião? De início, a resposta imediata oferecida pelo ordenamento jurídico seria NÃO, dada a natureza originalmente pública do ente registral, o que blinda o patrimônio contra a prescrição aquisitiva. Porém, ao adentrarmos nas nuances fáticas e jurídicas desses casos específicos, a jurisprudência demonstra que a usucapião pode, sim, ser plenamente possível e reconhecida pelo Poder Judiciário.
A REGRA GERAL: A IMPRESCRITIBILIDADE DOS BENS PÚBLICOS
O sistema jurídico brasileiro é categórico ao proteger o patrimônio do Estado contra a prescrição aquisitiva por parte de particulares. A Constituição Federal, em seus artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, estabelece expressamente que os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Essa rigidez constitucional é replicada de forma simétrica na legislação infraconstitucional. O artigo 102 do Código Civil dispõe de maneira inequívoca que os bens públicos não estão sujeitos a usucapião. Reforçando ainda mais essa barreira protetiva, o Supremo Tribunal Federal consolidou seu entendimento por meio da Súmula 340, cujo enunciado determina que, desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião.
A justificativa incontornável para essa limitação reside na premissa de que os bens pertencentes às entidades estatais, autárquicas e fundacionais servem, em tese, a um propósito coletivo e devem ser resguardados em prol de toda a sociedade. Como pontua a doutrina clássica administrativista, os bens da administração pública mantêm atributos estritos de inalienabilidade e imprescritibilidade enquanto conservarem a sua afetação para o interesse comum (HELY LOPES MEIRELLES. Direito Administrativo Brasileiro, 1996). Desse modo, em regra, a ocupação de um bem do Estado por um particular configura apenas mera detenção, dotada de natureza precária.
A DESAFETAÇÃO E A EXCEÇÃO À REGRA: O CASO DOS IMÓVEIS DO IAPI E INSS
Apesar do forte bloqueio legislativo explicitado acima, a situação jurídica dos imóveis habitacionais financiados pelos antigos institutos de previdência (como o IAPI) detém contornos históricos, contratuais e fáticos singulares. Em meados do século passado, esses institutos fomentaram a urbanização brasileira e o acesso à moradia por meio da construção e do financiamento de conjuntos habitacionais inteiros voltados para seus segurados. Posteriormente, o controle burocrático e o patrimônio desses órgãos foram unificados e transferidos para outras autarquias até chegarem à titularidade do INSS.
Ocorre que a grande maioria dos imóveis inseridos nesses complexos habitacionais foi objeto de COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA entre as autarquias e os cidadãos. Nesses instrumentos, o ente público comprometeu-se irrevogavelmente a alienar esses bens aos particulares, mediante o adimplemento de um financiamento em prestações mensais.
Quando o promitente comprador (ou seus sucessores/cessionários) quita integralmente o saldo devedor do contrato junto ao IAPI ou ao INSS, ocorre uma mutação na natureza jurídica do bem. Ao assinar a promessa de alienação, efetuar a cobrança e atestar o recebimento da totalidade do preço, a autarquia previdenciária atesta de maneira inquestionável que aquela unidade imobiliária não se encontra mais afetada a uma finalidade de ordem pública.
Esse fenômeno é reconhecido pelos tribunais como "DESAFETAÇÃO", seja ela expressa ou tácita. A desafetação retira o CARÁTER DE BEM PÚBLICO da propriedade outrora imune, fazendo com que ela passe a integrar o comércio jurídico geral e, consequentemente, sujeitando-a às normas típicas do direito privado. A doutrina civilista contemporânea ratifica que a função social da posse deve prevalecer diante do desinteresse ou da inércia do Estado sobre bens dominicais que já não cumprem função pública (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil, 2024).
OS FUNDAMENTOS QUE PERMITEM A USUCAPIÃO NESSAS HIPÓTESES
Constatada a desafetação material da coisa, mesmo que o registro formal no RGI permaneça estagnado e em nome do IAPI ou INSS — o que geralmente ocorre pela inércia na outorga das escrituras definitivas —, a realidade é que o imóvel perdeu seus atributos de inalienabilidade e imprescritibilidade constitucionais.
A partir dessa premissa, a usucapião (inclusive a via EXTRAJUDICIAL, observadas as peculiaridades dessa via mais limitada) torna-se a via processual perfeitamente adequada para formalizar a aquisição do domínio, desde que os ocupantes comprovem judicialmente todos os requisitos legais exigidos pela modalidade pretendida (como a usucapião extraordinária, ordinária ou especial urbana). O possuidor deverá provar o decurso do tempo, o animus domini (agir e se comportar efetivamente como dono do bem) e a posse mansa, pacífica e contínua.
Em inúmeras ocasiões, o compromisso de compra e venda original, seguido pelas sucessivas cadeias de cessões de posse ("contratos de gaveta"), cumpre a função de "justo título", autorizando inclusive prazos prescricionais reduzidos conforme preceitua o artigo 1.242 do Código Civil. Negar o direito à usucapião nesses cenários resultaria em chancelar o locupletamento ilícito e o enriquecimento sem causa por parte do ente federal, que estaria reivindicando a proteção de um bem pelo qual já recebeu o respectivo pagamento décadas atrás.
Ademais, conforme os renomados estudiosos do direito registral defendem, a usucapião atua como uma modalidade de aquisição originária que tem a força de romper os vícios da cadeia de registros inoperantes, suplantando titularidades defasadas (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025).
O ENTENDIMENTO DOS TRIBUNAIS BRASILEIROS: DECISÕES FAVORÁVEIS
Os mais diversos tribunais, de instâncias regionais ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), têm rechaçado a aplicação literal da Súmula 340 do STF quando há comprovação de contrato quitado ou de desafetação tácita do imóvel vinculado ao INSS. Vejamos o que a sólida jurisprudência pátria tem determinado de forma expressa:
O STJ consolidou que o fato de haver um compromisso irrevogável à alienação do bem pelo ente público (no caso, IAPI) retira as barreiras normativas que protegem os bens públicos. Para a corte superior, diante da quitação, o bem passou a integrar o comércio e tornou-se disponível (STJ. AREsp 2002187, J. em: 21/02/2022). Seguindo a mesma lógica, a mesma corte deferiu pedidos de usucapião para afastar a presunção do registro registral caduco, prestigiando a posse fática consolidada do mutuário originário ou de seus descendentes (STJ. AREsp 2064331, J. em: 23/05/2022).
Na Justiça Federal, os Tribunais Regionais adotam posição pacificada. O Tribunal Regional Federal da 4ª Região assevera que, se a destinação dada pelo extinto IAPAS/IAPI era exclusivamente residencial, o bem é considerado desafetado e suscetível à usucapião extraordinária, sendo irrelevante até mesmo eventual irregularidade na sucessão dos "contratos de gaveta", visto que a boa-fé e o justo título são dispensados nas modalidades extraordinárias (TRF-4. AC 5090972-55.2019.4.04.7100, J. em: 31/07/2024).
De maneira similar e contundente, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região fixou que a celebração do negócio jurídico pela autarquia previdenciária impossibilita a sua posterior argumentação de que o bem pertenceria ao Estado, configurando a inadequação da tese de impossibilidade jurídica do pedido (TRF-3. ApCiv 0015206-91.2016.4.03.6105, J. em: 24/06/2021). Em complemento, essa mesma corte admite o prosseguimento da demanda usucapiatória reconhecendo que existe forte interesse processual do autor, visto que o entrave burocrático de sucessões não realizadas impossibilita o uso da via da adjudicação compulsória (TRF-3. ApCiv 5000622-21.2023.4.03.6126, J. em: 19/09/2024).
A GARANTIA DA SEGURANÇA JURÍDICA E DA FUNÇÃO SOCIAL
Em suma, a legislação que consagra a imprescritibilidade dos imóveis públicos deve ser analisada em conformidade com o panorama das provas presentes no caso concreto. Fica claro, portanto, que é legalmente e juridicamente possível o manejo da usucapião para a aquisição da propriedade definitiva sobre imóveis cujo RGI conste o nome do INSS ou do extinto IAPI.
Para tanto, é imperativo estruturar a tese jurídica evidenciando, primeiramente, a perda da finalidade pública e a desafetação material — alcançada sobretudo pelo pagamento pretérito do preço por meio de programas de financiamento —, aliadas ao lapso temporal da posse garantida pela lei civil. Essa interpretação afasta eventuais engessamentos registrais, promovendo efetiva segurança jurídica e cumprindo a verdadeira função social e urbana da propriedade, consolidando para sempre o legítimo direito de moradia do cidadão.