Com a morte do titular do bem, somente o INVENTÁRIO pode regularizar a situação patrimonial distribuindo a quem de direito (herdeiros) aquilo que fazem jus, conforme regras válidas ao tempo do fato gerador (sim, a lei vigente ao tempo do óbito regularará a sucessão dos bens do morto - art. 1.787 do CCB/2002). Regularização no sentido de com ele permitir-se a disposição dos bens, inclusive, ainda que a transmissão tenha ocorrido independente do REGISTRO mas no momento em que o falecido deu seu último SUSPIRO....
É bem verdade que judicialmente, preenchidos os requisitos legais, pode ser possível requerer ao Juízo ALVARÁ para alienação de bens da herança. AMORIM e OLIVEIRA (Inventário e Partilha - Teoria e Prática. 2020) ensinam:
"Dentre as atribuições do inventariante, elencadas no artigo 619 do Código de Processo Civil, destaca-se a faculdade de alienar bens de qualquer espécie, pertencentes ao espólio, ouvidos os interessados e com autorização do juiz. Tratando-se de imóvel que não caiba no quinhão de um só herdeiro, ou na meação do cônjuge supérstite, resolve-se pela venda judicial (se requerida) ou adjudicação a um ou mais herdeiros, quando impossível a divisão cômoda (art. 2.019 do CC). Mesmo que o imóvel admita divisão cômoda, se os herdeiros tiverem interesse em sua alienação, poderão requerê-la mediante alvará judicial".
E EXTRAJUDICIALMENTE? Pode ser possível a venda do bem sem inventário?
Não será possível suplantar a citada regra processual que exige autorização judicial, todavia, entendemos ser possível a realização da CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIO desde que observadas as regras prescritas pelo art. 1.793 e seguintes do mesmo Código Civil. Há quem entenda também pela possibilidade da PROMESSA DE COMPRA E VENDA e, ainda, pela PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIO. De todo modo, sabe-se não ser possível, pendente o inventário, a VENDA definitiva sem autorização judicial e observação das formalidades legais. Cabe ponderar muito bem sobre riscos e vantagens, já que o pretenso adquirente não terá um título definitivo nesse caso e, enquanto cessionário, não terá seu NOME inscrito no RGI...
Penso ser possível inclusive, observados os requisitos legais, a regularização mediante USUCAPIÃO (vide art. 13 do Prov. CNJ 65/2017), especialmente nas modalidades que inexigem TÍTULO, porém a jurisprudência ainda não é pacífica:
"TJMG. 10704140111482001. J. em: 20/09/2018. APELAÇÃO CÍVEL - USUCAPIÃO - CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - EXCEPCIONALIDADE - POSSIBILIDADE DO PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO. 1. Em regra, o procedimento da usucapião não é o meio adequado para regularizar o domínio de imóvel já adquirido através de sucessão hereditária, entendimento que não se aplica nos casos em que o título apresentado não é hábil para habilitação no procedimento de inventário. 2. O contrato particular de cessão de direitos hereditários possibilita ao apelante buscar o reconhecimento de sua propriedade pelo procedimento do inventário, razão pela qual há, no caso, excepcionalidade a sustentar o manejo do procedimento da usucapião. 3. Sentença cassada".
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