Usucapião Extrajudicial

Trata-se de uma forma (menos custosa e demorada que os tradicionais processos judiciais de usucapião) que permite a regularização de imóveis ocupados dentro do prazo exigido por Lei, observados os requisitos.

Na definição da ilustre Des. RENATA MACHADO COTTA (Proc. 0029103-38.2011.8.19.0042), acerca do fenômeno da Usucapião, que pela sua exemplar clareza e precisão de sempre merece ser repetida:

"Modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais, a usucapião decorre da posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais. Com efeito, a posse é o poder de fato sobre a coisa; já a propriedade é o poder de direito nela incidente. O fato objetivo da posse, unido ao tempo - como força que opera a transformação do fato em direito - e a constatação dos requisitos legais, confere juridicidade a uma situação de fato, convertendo-a em propriedade".

Mesmo imóveis sem escritura e/ou sem registro, sem IPTU, sem documentos, podem se beneficiar desta medida.

Desde 2015 por ocasião do novo CPC/2015 se tornou possível a realização da Usucapião pela via extrajudicial (sem processo judicial, tudo diretamente em Cartório com assistência de Advogado).

 

Na definição da melhor doutrina (PEREIRA, Caio. Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2003) "usucapião é a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei."

 

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São algumas espécies de Usucapião:

Modalidade Prazo de ocupação Requisitos Fundamento legal
Usucapião Extraordinária 15 anos

Posse mansa, pacífica e ininterrupta; não precisa boa fé nem título

Art. 1.238 do CCB
Usucapião Extraordinária de prazo reduzido 10 anos

Posse mansa, pacífica e ininterrupta; estabelecer no imóvel sua moradia habitual ou obras ou serviços de caráter produtivo
 

Par. único do art. 1.238 do CCB
Usucapião Especial Urbana 05 anos Área urbana máxima de 250mts2, utilização como moradia, posse tranquila e sem oposição, não possuir o requerente outro imóvel Art. 1.240 do CCB
Usucapião Ordinária 10 anos Posse mansa, pacífica e ininterrupta; justo título e boa fé Art. 1.242 do CCB
Usucapião Ordinária de prazo reduzido 05 anos Posse mansa, pacífica e ininterrupta; justo título, boa fé e aquisição onerosa com registro cancelado posteriormente, tendo estabelecido no imóvel sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico Par. único do art. 1.242 do CCB

 

Pelas regras do novo CPC a tramitação da Usucapião Extrajudicial se dará no Cartório de Imóveis competente pelo registro do imóvel usucapiendo. Para a tramitação será necessário encartar a Ata Notarial de reconhecimento de posse para fins de usucapião extrajudicial - ata notarial esta a ser lavrada em Cartório de Notas que diligenciará até o local do imóvel, portanto, temos que o procedimento deverá se iniciar no Cartório de Notas sendo concluído no Cartório do Registro de Imóveis - sendo certo que a assistência de Advogado é obrigatória no procedimento (art. 216-A da Lei 6.015/73).

 

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