Em se tratando de Cessão de Direitos Hereditários é sempre necessário recordar que este importante instrumento de transferência de bens componentes de uma HERANÇA tem regulamentação legal no Código Civil. Sempre anotamos isso já que infelizmente muitos operadores do Direito (e lamentavelmente muitos Cartórios) acabam negando ou dificultando a realização do ato baseados numa interpretação equivocada. Reza o art. 1.793 do Código Reale que:
"Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de CESSÃO POR ESCRITURA PÚBLICA.
§ 1 o Os direitos, conferidos ao herdeiro em conseqüência de substituição ou de direito de acrescer, presumem-se não abrangidos pela cessão feita anteriormente.
§ 2 o É ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente.
§ 3 o Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade"
Também é necessário pontuar - e já falamos melhor sobre isso aqui - que a Cessão de Direitos Hereditários, negócio jurídico que é, pode encapsular uma VENDA ou DOAÇÃO, razão pela qual atrairá para o seu manejo, conforme o caso, as regras também da Lei civil relacionada a esses outros dois negócios jurídicos: venda ou doação.
Sem prejuízo do DIREITO DE PREFERÊNCIA relacionado nos art. 1.794 e 1.795 do Códex (que convido-o o nobre leitor desde já à apreciação) é preciso observar que, admitida a locação de bens da herança - até mesmo para fazer frente a despesas enquanto a partilha não finda o estado de indivisão - teremos um LOCATÁRIO que poderá ou não ter DIREITO DE PREFERÊNCIA no caso de uma Cessão de Direitos sobre o bem onde se estatui sua ocupação "ex locato". Como definir então a solução para o caso proposto?
A regra encontra-se estampada na Lei 8.245/91, em seu artigo 32 que determina:
"Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, DOAÇÃO, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação".
A abalizadora doutrina do saudoso mestre, Dr. SYLVIO CAPANEMA (A Lei do Inquilinato Comentada. 2020), Desembargador Aposentado do TJRJ ensina:
"Há situações especiais em que não se assegura ao locatário o direito de preferência, ficando livre o locador, desde logo, para ALIENAR o imóvel, a quem melhor lhe convier. (...) Sendo a DOAÇÃO uma alienação a título gratuito, sem qualquer contraprestação por parte do donatário, é evidente que não se poderia compelir o locador a estender a liberalidade ao locatário. Além do mais, se o locador oferecer a preferência ao locatário, em caso de pretender doar o imóvel, é certo que este a aceitaria, nem mesmo aguardando o decurso do prazo para a resposta".
Então, a depender da forma da Cessão - se ONEROSA ou GRACIOSA - poderá sim haver direito de preferência. A jurisprudência do TJSC prestigia a boa doutrina:
"AGRAVO (...). DOAÇÃO DO IMÓVEL (...). PEDIDO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA INAPLICÁVEL À DOAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 27 DA LEI N. 8.245/1991. (...). A Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) garante ao locatário a preferência para aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiro, somente na hipótese de VENDA, promessa de venda, cessão de direitos, promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, conforme disposto no seu artigo 27. Com relação à DOAÇÃO do imóvel locado, não há falar em direito de preferência ao locatário". (TJSC. 20110485075. J. em: 16/02/2012)