O sonho da casa própria leva muitos brasileiros a adquirirem terrenos baseados apenas em contratos de gaveta ou cessões de direitos possessórios, sem a devida verificação no Cartório de Registro de Imóveis (isso quando não se trata puramente de ingresso/invasão no imóvel, aposição de cerca, seguido de construção, sem qualquer documentação ainda que particular, de compra). É comum que famílias invistam todas as suas economias na construção de uma residência, vivendo no local por décadas com a falsa sensação de segurança de que "o tempo resolve tudo". Como sabemos, na Usucapião o tempo é um dos critérios mas até mesmo para a Usucapião existem exceções e imóveis que são imunes a seus efeitos aquisitivos. A regularização imobiliária não é automática e esconde armadilhas fatais para quem não adota as cautelas mínimas antes de ocupar e edificar.
A principal dessas armadilhas reside na natureza jurídica do terreno. Embora a legislação brasileira contemple a Usucapião Extraordinária, que permite a aquisição da propriedade após 15 anos de posse ininterrupta INDEPENDENTEMENTE DE TÍTULO OU BOA-FÉ, existe uma barreira intransponível: os BENS PÚBLICOS. A Constituição Federal é taxativa ao estabelecer que imóveis pertencentes à União, Estados ou Municípios não são suscetíveis de usucapião. Isso significa que, não importa se você está no local há 5, 10 ou 40 anos; se a área for pública, o tempo jamais transformará essa ocupação em propriedade. Nesses casos, a Usucapião não resolverá o "problema".
O cenário torna-se dramático quando analisamos as consequências financeiras dessa descoberta tardia. Ao contrário do que ocorre em disputas entre particulares, onde o possuidor de boa-fé que construiu em terreno alheio pode ter direito a indenização pelas benfeitorias ou acessões (a construção em si), a ocupação de bem público recebe tratamento jurídico distinto. Para os tribunais superiores (STJ), a ocupação de área pública não configura "posse", mas mera "detenção". E, juridicamente, o detentor não tem os direitos protetivos do possuidor. Nesse sentido a Súmula 619 do STJ é clara e cristalina:
"A ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias".
Isso nos leva a um ponto crítico e doloroso: quem constrói em terreno público, mesmo que de boa-fé e por longos anos, corre o risco real de NÃO TER DIREITO a qualquer indenização ou retenção pelas benfeitorias realizadas. Em outras palavras, ao tentar regularizar a situação, o ocupante pode descobrir que não apenas não será dono do terreno, como também perderá a casa que construiu e todo o capital investido, sem direito a ressarcimento. A construção passa a ser vista como um ato ilícito que não gera direitos frente ao Poder Público.
Por isso, a consulta prévia à situação registral do imóvel é o passo mais importante de qualquer negócio imobiliário. Antes de limpar o terreno, cercar ou assentar o primeiro tijolo, é imperativo solicitar a certidão de matrícula atualizada. É este documento que revela quem é o verdadeiro proprietário. A economia feita ao pular essa etapa de investigação ou ao dispensar a assessoria jurídica preventiva pode custar o patrimônio de uma vida inteira no futuro. Nesse sentido, decisão do TJMT:
"TJMT. 00035522320188110078. J. em: 18/07/2022. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REIVINDICAÇÃO – USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO – IMPOSSIBILIDADE – FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DIREITO SOCIAL À MORADIA – DIREITO RELATIVOS – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO APELAÇÃO DESPROVIDO. 1. Os bens públicos, regra geral, não são passíveis de serem usucapidos. 2. Assim, a posse irregular de populares nos imóveis públicos, configura mera tolerância da Administração Pública. 3. Função social da propriedade e direito social à moradia. Muito embora estejam previstos na Constituição Federal, os mesmos não podem ser analisados de forma absoluta, haja vista que em se tratando de área pública, não se admite ocupação desprovida da devida autorização pelo ente público. 4. Em se tratando de usucapião para fins de moradia, o texto constitucional excetua tal direito quando se trata de imóveis públicos, a teor do preconiza o art. 183, § 3º da Carta Magna. 5. Quem ocupa bem público não tem direito a qualquer indenização, benfeitoria ou direito de retenção, pois tais direitos somente são conferidos à figura do possuidor, conforme rege o art. 1.219 do Código Civil, 6. Recurso de Apelação Desprovido".
A complexidade do Direito Imobiliário exige a atuação de um Advogado Especialista. Apenas um profissional qualificado pode realizar a due diligence (diligência prévia), analisando não apenas a titularidade, mas também sobreposições de áreas, restrições ambientais e riscos urbanísticos. Muitas vezes, o vendedor do terreno "de posse" não age de má-fé, mas também desconhece que a área é pública. O advogado atua justamente para identificar esses vícios ocultos que o leigo não consegue perceber.
Regularizar seu imóvel é, sem dúvida, a melhor alternativa para garantir paz, segurança jurídica e valorização patrimonial. No entanto, a regularização deve ser viável juridicamente. Para aqueles que já ocupam imóveis sem Escritura e Registro, a consulta jurídica imediata é essencial para traçar um diagnóstico preciso e verificar a real possibilidade de aquisição da propriedade. Descobrir tardiamente que se trata de uma área pública pode significar o fim do sonho da moradia, razão pela qual a prevenção e a análise documental prévia, antes de qualquer investimento ou construção, continuam sendo a única forma segura de proteger seu patrimônio.