A regularização fundiária no Brasil levanta frequentes questionamentos, especialmente quando se trata de propriedades que parecem visivelmente esquecidas por seus titulares. A dúvida central que surge para investidores e ocupantes é: é juridicamente possível tomar posse de um imóvel efetivamente abandonado e, no futuro, regularizá-lo por meio da USUCAPIÃO? A resposta, sob a ótica do Direito Civil e Registral, é afirmativa, mas a consolidação desse direito exige a estrita observância de diversos requisitos legais e a adoção de CAUTELAS patrimoniais fundamentais.
No universo jurídico, as coisas abandonadas (res derelictae) estão aptas a voltar ao comércio e podem, efetivamente, sofrer apropriação. Contudo, o ingresso em uma propriedade que já pertenceu a outrem e o consequente reconhecimento do seu domínio não ocorrem de maneira imediata ou automática, exigindo o preenchimento de condicionantes objetivas e subjetivas no transcurso do tempo.
A DISTINÇÃO ENTRE O ABANDONO E O MERO NÃO USO DA PROPRIEDADE
O primeiro e mais expressivo cuidado para quem intenciona usucapir um bem supostamente largado é compreender, com clareza, que o simples "não uso" não afasta, por si só, o direito de propriedade. O proprietário detém a faculdade legal de usar, gozar e dispor da coisa (artigo 1.228 da Lei nº 10.406/2002 - Código Civil), o que abrange, inclusive, o direito de mantê-la ociosa, caso seja da sua conveniência.
Para que a figura jurídica do abandono se configure, é imprescindível a intenção irrefutável do titular de não mais conservar o bem no seu patrimônio, fenômeno que a doutrina especializada classifica como "ANIMUS DERELINQUENDI". Trata-se de uma verdadeira renúncia não escrita, cenário em que o proprietário se demite voluntariamente tanto da posse quanto do domínio da coisa, submetendo-a à apropriação por terceiros. A jurisprudência pátria, atenta à FUNÇÃO SOCIAL, já confirmou a decretação de perda da propriedade nos casos em que se consolida uma nova realidade fática e social sobre o bem integralmente abandonado (STJ. REsp 75.659/SP, J. em: 21/06/2005).
Sobre esse instituto, de forma esclarecedora, constata-se que "o abandono é causa de perda do domínio, não levando à devolução do imóvel, que se torna 'Res Nullius', ficando patente a intenção do seu titular de não mais ter o bem em seu patrimônio" (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025). Dessa premissa extrai-se a cautela inicial: a certeza fática do abandono é vital para impedir que o titular tabular surja subitamente com uma ação reivindicatória, o que interromperia imediatamente o prazo aquisitivo - requisito para aquisição por Usucapião.
O EXERCÍCIO DA POSSE QUALIFICADA COMO REQUISITO FUNDAMENTAL
Para que a ocupação de um imóvel abandonado culmine, com êxito, na aquisição originária da propriedade, a posse exercida pelo novo ocupante não pode ser qualquer posse. Ela deve ser uma posse qualificada: ininterrupta, mansa, pacífica, sem oposição e, impreterivelmente, dotada de "ANIMUS DOMINI" – a genuína intenção de ser o dono do local.
A denominada posse "ad usucapionem" demanda que o indivíduo atue, tanto no aspecto interno (intenção) quanto no externo (comportamento social), exatamente como se o imóvel lhe pertencesse. A ocupação exercida sem essa convicção anímica, caracterizada por relações de mera permissão, tolerância ou dependência, é rebaixada à classificação de detenção, que não produz efeitos para usucapião, conforme ditames do artigo 1.198 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil).
Corroborando a indispensabilidade desse elemento, a literatura registral é categórica ao estipular que "não é qualquer posse que dá nascimento à propriedade, é preciso que se trate da posse ad usucapionem, ou seja, a posse com a intenção de se tornar dono" (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos, 2021).
Isso significa que o novo ocupante deve assumir ostensivamente os ônus da propriedade. É essencial realizar a manutenção predial ou territorial, instalar cercas, promover benfeitorias, estabelecer moradia (se exigido pela modalidade) e adimplir pontualmente as taxas e impostos incidentes sobre o bem. O pagamento de tributos, embora não configure requisito exclusivo, atua como indício material robusto do comportamento de proprietário, validando de maneira cabal o animus domini.
O PERIGO DA ARRECADAÇÃO PELO PODER PÚBLICO
O maior risco silencioso enfrentado por quem tenta incorporar imóveis abandonados ao próprio patrimônio repousa na possível INTERVENÇÃO DO ESTADO. O artigo 1.276 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) prescreve, de forma clara, que o imóvel urbano abandonado, e que não se encontre na posse efetiva de outrem, poderá ser ARRECADADO como "bem vago", passando, após três anos, à propriedade definitiva do Município ou do Distrito Federal. O parágrafo 2º dessa mesma norma legal adverte que a intenção de abandono será presumida de modo absoluto quando o titular cessar os atos de posse e deixar de satisfazer os ônus fiscais devidos.
Visando conferir executividade à norma civil, a Lei nº 13.465/2017 (que dispõe sobre a Regularização Fundiária Urbana), em seu artigo 64, estabeleceu um rito administrativo próprio para essa arrecadação. Ficou consolidado que o calote fiscal prolongado por cinco anos, somado à cessação dos atos possessórios, deflagra a arrecadação pelo Município. Uma vez que a arrecadação se ultime e o imóvel integre o acervo público, ele se tornará absolutamente inusucapível, dada a imprescritibilidade dos bens públicos assegurada no artigo 183, parágrafo 3º, da Constituição Federal, bem como no artigo 102 do Código Civil.
Acompanhando os debates sobre o tema, especialistas alertam para a gravidade dessa medida estatal: "A arrecadação é uma modalidade de aquisição da propriedade pelo Poder Público em razão de abandono do imóvel por seu titular, portanto, uma atuação em benefício da sociedade" (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil, 2024). Logo, a ocupação particular necessita estar plenamente estabilizada, cumprindo sua função social, para impedir juridicamente o procedimento de arrecadação da prefeitura local.
Ademais, repousa uma imprescindível cautela sobre aquele que nutre a intenção de usucapir um imóvel aparentemente abandonado: a realização de uma prévia e minuciosa investigação do histórico registral do bem perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, bem como a verificação da existência de processos judiciais e administrativos correlatos. Essa providência deve anteceder obrigatoriamente a tomada da posse, visto que demandas judiciais em curso, gravames ocultos, execuções fiscais ou mesmo inventários em andamento descaracterizam a mansidão e a pacificidade exigidas por lei para a configuração da posse *ad usucapionem*. A justificativa para tamanho rigor técnico reside no fato de que adentrar em um imóvel litigioso ou com restrições jurídicas preexistentes fulmina qualquer expectativa de direito, convertendo o investimento de tempo e recursos em um passivo de grave insegurança jurídica. Por conseguinte, a consulta e o acompanhamento por um advogado especialista na área imobiliária revelam-se absolutamente imprescindíveis em três marcos temporais distintos: antes da tomada da posse, para a análise de riscos e viabilidade; durante o exercício possessório, para assegurar a blindagem jurídica e a destinação social do bem; e depois da consolidação do prazo, para conduzir o complexo procedimento judicial ou extrajudicial de declaração da propriedade.
A RIGOROSA PRODUÇÃO DE PROVAS
A via de regularização, seja pela AÇÃO JUDICIAL submetida ao rito comum do artigo 318 da Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), seja pelo célere PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL instaurado com fulcro no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), com regulamentação pelo atual Provimento CNJ 149/2023 tem o seu sucesso diretamente atrelado à qualidade das provas produzidas. O ônus probatório cabe única e exclusivamente ao usucapiente, que tem o dever processual de comprovar a origem da posse, sua ausência de vícios, o lapso temporal e a falta de oposição.
Para o trâmite extrajudicial, executado diretamente nos ofícios imobiliários, a base documental da demanda exige a lavratura prévia de uma ata notarial. O tabelião atestará as circunstâncias temporais e fáticas da posse, com amparo probatório colhido in loco ou mediante o exame de documentos consistentes. Devem compor o acervo probatório as contas de consumo históricas, fotografias sequenciais do local, comprovantes bancários de recolhimento tributário, além de memorial descritivo e planta assinados por profissional habilitado, com as respectivas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART).
CONCLUSÃO
A regularização de um imóvel verdadeiramente abandonado mediante usucapião constitui uma ferramenta jurídica legítima, que harmoniza a apropriação privada com o primado da função social da propriedade, devolvendo utilidade econômica e social a áreas negligenciadas. Contudo, trata-se de um projeto que refuta amadorismos. A compreensão da linha tênue entre o mero não uso e o abandono efetivo, a demonstração incisiva do comportamento de proprietário e a constante atenção às normas de arrecadação do Poder Público são determinantes para o sucesso do empreendimento. Desse modo, o acompanhamento estratégico de advogados especializados em Direito Imobiliário mostra-se imprescindível para garantir que a aquisição originária se perfectibilize com o mais alto grau de segurança jurídica.
