O ITBI é o imposto que deve ser recolhido pelo COMPRADOR pela realização da COMPRA E VENDA do seu novo imóvel. Não se aplica apenas ao ato de compra e venda: como deve regrar a legislação municipal à luz da matriz constitucional será cabível em qualquer ato oneroso que importe em transmissão do patrimônio imobiliário. No Rio de Janeiro a Lei Municipal 1.364/88 instituiu o chamado "Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos, Realizada Inter Vivos, por Ato Oneroso" - ITBI - destacando, dentre outros, estarem compreendidos no FATO GERADOR as seguintes mutações patrimoniais, envolvendo bens imóveis ou direitos a eles relativos: "I - compra e venda e retrovenda; II - dação em pagamento; III - permuta; XII - cessão de direito à herança ou legado".
Questão importante que já abordamos aqui diz respeito ao MOMENTO do pagamento e exigibilidade do referido imposto e, desde sempre, sustentamos que - em que pese os Cartórios exigirem o recolhimento ANTES do registro (e quase sempre ANTES da lavratura) o momento correto em que nasce o fato gerador é com a transferência imobiliária que se dá, por sua vez, na forma do art. 1.245 do CCB, com o REGISTRO no acervo imobiliário. A regra civilista inadmite dúvidas:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do título translativo no Registro de Imóveis".
O ponto que agora é esclarecido por ocasião do Tema 1113 do STJ faz verdadeira JUSTIÇA e inverte as ordens, na medida em que passa a ser prestigiada a BOA-FÉ dos contratantes - que SIM desde sempre era para ser PRESUMIDA; o julgamento do referido Tema assentou as seguintes teses:
"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o VALOR DA TRANSAÇÃO declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município NÃO PODE arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente".
ATÉ ENTÃO, como deve acontecer com a massiva maioria dos municípios, o cidadão é tributado por valor previamente arbitrado pelo Município com base em critérios unilateralmente estabelecidos por este e, caso não concordasse deveria instaurar um procedimento buscando a impugnação da base de cálculo. É IMPORTANTÍSSIMO destacar que, por exemplo no RIO DE JANEIRO os Cartórios cobrarão a LAVRATURA da Escritura e o REGISTRO sempre com base no MAIOR VALOR obtido entre o VALOR DO NEGÓCIO, o VALOR utilizado para outros lançamentos fiscais do Poder Público (como para fins de IPTU, ITBI, ITR, dentre outros) - tudo conforme regras da Portaria CGJ/RJ744/2013.
Temos que, pelo menos aqui no Estado do Rio de Janeiro, consoante as regras da citada Portaria CGJ 74/2013, os Cartórios não deverão se imiscuir sobre a base de cálculo utilizada no ITBI, limitando-se apenas a aferir se o tributo fora RECOLHIDO (e nem mesmo podendo questionar se foi corretamente recolhido, como já assentou a jurisprudência), já que a fiscalização do recolhimento é mesmo determinada pelo art. 289 do seu Diploma Especial. Caberá, portanto, ao contribuinte exigir a aplicação das regras ora sedimentadas pelo julgamento do Tema 1113, que foi muito feliz em destacar na ementa do REsp 1.937.821/SP os seguintes pontos:
"6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte PRESUME-SE CONDIZENTE COM O VALOR MÉDIO DE MERCADO do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo".