A aquisição de um imóvel em fase de construção (na planta) é celebrada sob a expectativa de um cronograma claro, culminando na entrega das chaves. Contudo, quando o prazo estabelecido no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda é ultrapassado, inicia-se um período de insegurança e prejuízo financeiro para o comprador. Juridicamente, a relação é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), sendo fundamental conhecer os limites e as consequências desse inadimplemento por parte da construtora.
O primeiro ponto a ser analisado é o prazo de tolerância. A jurisprudência consolidada, e agora prevista em lei, valida a cláusula contratual que estipula um período adicional de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel, sem que isso configure, por si só, inadimplemento da construtora. Este período visa justamente acomodar imprevistos inerentes à construção civil, como falta de insumos ou intempéries climáticas. No entanto, o descumprimento contratual só se materializa a partir do primeiro dia subsequente ao término desse prazo de 180 dias. Qualquer prazo superior a este é considerado abusivo e passível de nulidade.
Uma vez configurado o atraso, o principal direito do comprador é a indenização por Lucros Cessantes. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que o prejuízo do consumidor é presumido, ou seja, não precisa ser comprovado. A construtora deve indenizar o comprador pelo valor correspondente ao aluguel que o imóvel poderia render (caso fosse para investimento) ou ao aluguel que o comprador precisou pagar (caso fosse para moradia). Essa indenização geralmente é fixada entre 0,5% e 1% do valor atualizado do imóvel por cada mês de atraso, com termo inicial a partir do fim do prazo de tolerância e termo final na data da efetiva entrega das chaves.
Outro ponto de grande relevância e que gera prejuízo ao comprador durante o período de atraso é a cobrança da Taxa de Evolução de Obra (também conhecida como Juros de Obra). Essa taxa é cobrada pela instituição financeira (geralmente a Caixa Econômica Federal) durante a fase de construção e tem como base o valor do empréstimo feito pela construtora para financiar o empreendimento. No entanto, após o término do prazo contratual para entrega do imóvel (incluído o prazo de tolerância de 180 dias), a construtora é a única responsável pelo atraso. Deste modo, o STJ firmou entendimento de que a cobrança dessa taxa do comprador após o prazo limite de entrega é ilegal. O consumidor tem o direito de exigir a suspensão imediata de tal cobrança e a restituição dos valores pagos a esse título no período de mora da construtora. Embora a restituição em dobro seja prevista pelo CDC, a praxe judicial tende a deferir a devolução simples, salvo comprovação inequívoca da má-fé do fornecedor.
Além da reparação material, o comprador tem direito à aplicação da Multa Contratual. Em muitos contratos, a multa por atraso na entrega é prevista apenas em favor da construtora, para o caso de inadimplemento do comprador. O STJ, aplicando o princípio da isonomia (equilíbrio contratual), firmou a Tese de Tema Repetitivo 971, que permite a inversão da cláusula penal moratória. Assim, se o contrato prevê multa em caso de atraso no pagamento das parcelas pelo comprador, essa mesma multa deve ser aplicada contra a construtora, pelo período de atraso na entrega.
É crucial destacar o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema Repetitivo 970, que vedou a cumulação da indenização por Lucros Cessantes com a Cláusula Penal Moratória. O STJ considerou que a cláusula penal, ao ser invertida em favor do consumidor (Tema 971), já funciona como uma prefixação das perdas e danos pelo atraso. Desse modo, o comprador deve optar pela via que lhe for mais vantajosa economicamente: ou pleiteia a multa contratual (Cláusula Penal Invertida) ou pleiteia os Lucros Cessantes, mas não pode cumular ambas as reparações.
Adicionalmente, em situações de atraso excessivo e desmotivador, pode ser cabível a indenização por Danos Morais. Embora o mero atraso não configure, por si só, dano moral presumido, a demora que ultrapassa limites razoáveis (geralmente mais de um ano) ou que cause transtornos excepcionais à vida do comprador (como a perda de um evento importante ou a mudança de planos familiares) pode ensejar a reparação por dano extrapatrimonial.
Diante do inadimplemento, a atuação de um Advogado Especialista em Direito Imobiliário é imprescindível para formalizar a reclamação, calcular corretamente os valores devidos (Cláusula Penal ou Lucros Cessantes, Danos Morais e restituição da Taxa de Obra) e ajuizar a ação competente. É fundamental que o consumidor reúna toda a documentação comprobatória, incluindo o contrato, os comprovantes de pagamento e a comunicação oficial de atraso, para garantir a efetividade da tutela jurisdicional.