A regularização de imóveis no Brasil passou por uma profunda transformação impulsionada pelo fenômeno da desjudicialização, permitindo que procedimentos de jurisdição voluntária passem a ser realizados diretamente perante as serventias extrajudiciais. Entre os institutos de maior relevância prática, destaca-se a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, uma alternativa rápida, menos onerosa e desburocratizada para quem detém a posse de fato de um bem, mas não possui o registro definitivo de propriedade.
Contudo, uma dúvida recorrente ainda pode afligir muitos possuidores: "É possível dar entrada na usucapião extrajudicial sem possuir documentos, contando apenas com o depoimento de testemunhas para provar 15 anos de ocupação?".
Este breve ensaio aborda as soluções que o ordenamento jurídico brasileiro confere para essa situação específica, delimitando os procedimentos notariais e registrais necessários para transformar a posse de fato em propriedade de direito.
O QUE É A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA E SEUS REQUISITOS
A pretensão de regularizar a propriedade imobiliária após um período contínuo de 15 anos de ocupação baseia-se na Usucapião Extraordinária, regulada pelo artigo 1.238, caput, do Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002). Trata-se de uma forma originária de aquisição da propriedade que exige, essencialmente, a posse qualificada (ad usucapionem), caracterizada pelo exercício contínuo, manso, pacífico e com animus domini (a intenção clara do possuidor de agir como se dono do imóvel fosse).
A principal vantagem da usucapião extraordinária em relação a outras modalidades reside na DISPENSA ABSOLUTA de justo título (como contratos de gaveta ou escrituras de promessa de compra e venda) e da comprovação de boa-fé. A doutrina estabelece que o preenchimento do lapso temporal de 15 anos opera uma presunção absoluta de que esses elementos estão presentes, exigindo do pretendente apenas a prova fática de sua posse qualificada (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil, 2024). Ademais, esse prazo legal pode ser reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo, nos termos do artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil.
Como a Usucapião Extraordinária consiste em aquisição originária, ela purifica a propriedade de eventuais defeitos registrais anteriores e dispensa anterior registro (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2012). Sendo assim, a completa ausência de contratos escritos ou recibos de quitação não impede o reconhecimento do direito e o acesso ao fólio real, entendimento amplamente chancelado pelos tribunais estaduais.
A EXIGÊNCIA DE DOCUMENTOS NA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
O procedimento extrajudicial é ditado pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015, com regulamentação pelo CNJ com o atual Provimento 149/2023. O requerimento inicial, assinado obrigatoriamente por Advogado ou Defensor Público, deve ser dirigido ao Ofício de Registro de Imóveis da comarca de localização do bem e instruído com documentos fundamentais, como:
1. A planta e o memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com prova da respectiva responsabilidade técnica (ART ou RRT), quando exigível;
2. As certidões negativas dos distribuidores cíveis estaduais e federais da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
3. O justo título ou "quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse".
Embora o inciso IV recomende a juntada de faturas de IPTU, contas de serviços públicos ou contratos, a completa ausência de provas escritas não inviabiliza o início do processo. O sistema extrajudicial previu instrumentos que permitem suprir a falta de documentos por meio de provas orais e constatações fáticas.
A ATA NOTARIAL COMO INSTRUMENTO DE PROVA DA POSSE
Para viabilizar o pedido extrajudicial, o primeiro documento a ser confeccionado é a ATA NOTARIAL de Constatação de Posse, exigida pelo artigo 216-A, inciso I, da Lei de Registros Públicos e regulada pelo artigo 384 do Código de Processo Civil. A ata notarial é um instrumento público lavrado por Tabelião de Notas dotado de fé pública, possuindo presunção de veracidade juris tantum.
Para atestar o tempo de posse na usucapião, o notário pode se deslocar até o local para verificar visualmente os indícios fáticos da posse, a existência de benfeitorias, construções ou cercas (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021). Ademais, nos termos do artigo 402, § 2º, do Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), podem constar da ata notarial imagens, vídeos, documentos e, fundamentalmente, o depoimento de testemunhas, sendo VEDADO ao tabelião fundamentar o ato apenas nas declarações do requerente.
Dessa forma, vizinhos e antigos moradores podem prestar declarações formais sob a advertência das penas por falsidade ideológica. Esses depoimentos testemunhais, colhidos e documentados pelo notário, constituem prova robusta da origem, da continuidade e do tempo de posse, suprindo a falta de papéis particulares. Por ser um item essencial e indispensável ao procedimento não parece possível afirmar que uma Usucapião Extrajudicial não terá outras provas além de testemunhas: a Ata Notarial por si só é um meio de prova, tal como apregoado pelo art. 384 do CPC; nela o Tabelião condensará suas impressões sobre o que viu e percebeu na diligência ao endereço do imóvel. Ademais, cabe uma pergunta que sempre fazemos: 5, 10 ou 15 ANOS não são 5, 10 ou 15 meses - não nos parece crível também que alguém que exerça posse (direta ou indireta) sobre um bem por tantos anos não tenha outras provas além de testemunhas, tais como:
1. Comprovantes de pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, como os carnês e guias de recolhimento anual do IPTU (no caso de área urbana) ou comprovantes de quitação do ITR e do correspondente CCIR (no caso de imóveis rurais);
2. Contas de consumo de serviços públicos essenciais, devidamente quitadas e emitidas em nome do usucapiente (ou de seus antecessores na posse), abrangendo faturas de água, energia elétrica, esgoto, gás, telefone ou internet;
3. Justos títulos e instrumentos contratuais particulares, mesmo que possuam falhas formais que impeçam o seu registro direto no fólio real, como promessas de compra e venda, contratos de cessão de direitos de posse, recibos de quitação integral do preço, pré-contratos, propostas de compra, reservas de lote ou escrituras de cessão de direitos hereditários;
4. Documentos comprobatórios da realização de obras, reformas ou acessões físicas no terreno, incluindo notas fiscais de aquisição de materiais de construção, recibos de pagamento de empreiteiros ou pedreiros, plantas do imóvel ou projetos aprovados pela municipalidade;
5. Registros fotográficos ou filmagens datadas do imóvel, que documentem visualmente a evolução da edificação, o estabelecimento da moradia habitual ou a exploração econômica e produtiva da área ao longo dos anos;
6. Correspondências e notificações postais de qualquer natureza (pessoais, comerciais ou de cobrança) recebidas de forma contínua e habitual no endereço do imóvel usucapiendo; e
7. Declarações anuais de Imposto de Renda (IRPF) em que o possuidor tenha formalmente listado o imóvel ou os respectivos direitos possessórios no seu rol de bens perante a Receita Federal durante os anos de exercício da posse).
A JUSTIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA EM CARTÓRIO
Caso o Oficial de Registro de Imóveis analise a Ata Notarial e entenda que, pela falta absoluta de comprovantes fiscais ou contratos, a prova testemunhal ali contida ainda suscita dúvidas residuais, a lei estabelece um mecanismo expresso de complementação probatória: a Justificação Administrativa.
Essa prerrogativa, fundamentada no artigo 216-A, § 15, da Lei nº 6.015/1973 (incluído pela Lei nº 13.465/2017) e no artigo 414, § 1º, do Provimento nº 149/2023 do CNJ, prevê expressamente que:
"No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput do art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos artigos 382 e 383, todos do CPC."
Nesse procedimento, que tramita diretamente no registro de imóveis, o Oficial Registrador atua como um "juiz administrativo", realizando uma audiência simplificada para a inquirição de testemunhas. A prova testemunhal idônea colhida formalmente em cartório é plenamente capaz de suprir a carência de provas escritas, legitimando o deferimento da usucapião extraordinária.
O QUE FAZER SE O PEDIDO FOR REJEITADO?
Apesar da viabilidade legal, a usucapião amparada apenas em testemunhas exige extrema consistência, pois depoimentos contraditórios ou frágeis podem obstar o registro. A jurisprudência assinala que o procedimento extrajudicial somente deve ser utilizado quando houver uma justa causa, isto é, um óbice prático para regularizar o imóvel pelas vias comuns contratuais (TJRJ. 0006663-92.2021.8.19.0011, J. em: 14/04/2025).
Se o oficial de registro negar o pedido devido à insuficiência de provas, emitirá nota de devolução fundamentada (artigo 216-A, § 8º, da LRP), cabendo recurso por meio do procedimento de dúvida registral (artigo 216-A, § 7º, da LRP) ao Juiz Corregedor competente.
Caso a rejeição administrativa seja mantida, ela não impede o ajuizamento de AÇÃO JUDICIAL DE USUCAPIÃO, nos termos do artigo 216-A, § 9º, da Lei de Registros Públicos. No foro judicial, as provas coletadas em cartório (como a ata notarial e os depoimentos da justificação) serão plenamente aproveitadas como prova documental, reduzindo sensivelmente o tempo de tramitação processual.
CONCLUSÃO
Regularizar um imóvel após 15 anos de ocupação contando exclusivamente com testemunhas, nos parece uma hipótese muito rara de acontecer, porém, como se viu, pode ser possível e viável na usucapião extrajudicial que contará inexoravelmente com a outra prova essencial que é a Ata Notarial. A conjugação de uma ata notarial bem instruída com a possibilidade de justificação administrativa em cartório oferece o respaldo legal necessário para suprir a total ausência de documentos. A assessoria jurídica de um profissional especializado é o fator determinante para articular essa instrução probatória, fortalecendo e saneando os pontos fracos do caso concreto e garantir a nota de deferimento final perante o Registro de Imóveis.