A perda de entes queridos traz, além da dor, complexas obrigações jurídicas, sendo o INVENTÁRIO a mais conhecida delas. No entanto, muitas famílias brasileiras enfrentam um cenário caótico: imóveis registrados em nome de parentes falecidos há décadas, herdeiros que também morreram e uma sucessão de múltiplos óbitos sem nenhuma partilha concluída (muitas vezes nem inciadas!). Diante de um apartamento bloqueado por entraves burocráticos, custas elevadas e coproprietários sumidos, surge a dúvida: a usucapião de apartamento pode ser a solução para regularizar o imóvel?
A resposta é um cauteloso "depende", uma vez que não se deve cogitar de plano a utilização da USUCAPIÃO como substituto para o INVENTÁRIO. Embora as regras do direito sucessório protejam a totalidade do patrimônio para todos os herdeiros, a doutrina jurídica e os tribunais admitem, excepcionalmente, a usucapião entre herdeiros. Trata-se de uma alternativa eficaz para resolver o travamento de registros decorrente de heranças abandonadas, mas cuidados na condução do caso devem ser adotados.
O CONFLITO DO CONDOMÍNIO HEREDITÁRIO E O PRINCÍPIO DA SAISINE
O ponto de partida da discussão é o direito de saisine, consagrado no Artigo 1.784 do Código Civil. Por essa regra, no instante da morte, a posse e a propriedade dos bens transmitem-se imediatamente aos herdeiros. Contudo, até que seja realizada a partilha de bens por meio do inventário judicial ou extrajudicial, a herança é considerada uma universalidade indivisível de direitos. Estabelece-se um condomínio hereditário pro indiviso, regulado pelas regras do condomínio comum, como preconiza o Artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil.
Dessa forma, todos os herdeiros têm a composse do acervo hereditário, sem divisões materiais. Por isso, a posse de apenas um herdeiro sobre o apartamento presume-se exercida em nome de todos. É importante ter em mente que o uso exclusivo por mera tolerância familiar não induz, a princípio, à posse ad usucapionem, pois carece de intenção de exclusão.
A EXCEÇÃO JURÍDICA: A USUCAPIÃO POR COERDEIRO CONFORME A DOUTRINA
Para evitar o abandono e garantir a função social da propriedade, a lei autoriza que a usucapião atue como instrumento de regularização. A doutrina especializada reconhece que o herdeiro que ocupa o imóvel tem legitimidade para pleitear a declaração da prescrição aquisitiva em seu nome exclusivo, desde que comprove que a composse de fato deixou de existir (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025) - além, é claro, do preenchimento dos demais requisitos legais.
Para que ocorra a transmutação possessória, o ocupante deve provar que passou a exercer a posse de forma exclusiva e independente, repelindo os direitos dos outros herdeiros e agindo de maneira incompatível com a mera tolerância familiar.
Esse entendimento é amparado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A Terceira Turma da Corte, no julgamento do REsp 1.631.859/SP, J. em: 22/05/2018, confirmou que o condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que demonstre os requisitos legais da usucapião extraordinária e exerça a POSSE EXCLUSIVA com efetivo animus domini, sem oposição dos consortes.
A jurisprudência recente do TJPR prestigia a orientação acertada do STJ, senão vejamos:
TJ-PR. 00334394120248160001. J. em: 06/11/2025. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECONHECIDA A FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL, POR SE TRATAR DE HERANÇA, TRANSMITIDA AUTOMATICAMENTE APÓS A MORTE. DEMANDA AJUIZADA PELOS HERDEIROS EM FACE DO ESPÓLIO. ALEGAÇÃO DE QUE A USUCAPIÃO É MEDIDA NECESSÁRIA PARA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE, ANTE O FALECIMENTO DOS HERDEIROS ORIGINÁRIOS, DESMEMBRAMENTOS E MODIFICAÇÕES DA PROPRIEDADE, QUE IMPOSSIBILITAM A REGULARIZAÇÃO REGISTRAL. (...) HERDEIROS QUE PODEM DEMANDAR OS DEMAIS CONDÔMINOS PARA RECONHECER A USUCAPIÃO DO IMÓVEL. REQUISITOS DE POSSE EXCLUSIVA, ÂNIMO DE DONO E AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO QUE DEVEM SER VERIFICADOS PARA O ACOLHIMENTO OU NÃO DO PEDIDO. AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA RECEBER E PROCESSAR A AÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL VERIFICADO. SENTENÇA ANULADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (...) 4. Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é possível que herdeiros ajuízem ação de usucapião sobre bens do espólio. No transcurso da ação, devem comprovar o preenchimento dos requisitos para usucapir, como posse exclusiva, animus domini e ausência de oposição. 5. A sentença de extinção sem resolução do mérito foi reformada, reconhecendo a existência de interesse processual dos autores. (...)".
REQUISITOS ESSENCIAIS PARA A CONFIGURAÇÃO DA USUCAPIÃO DE HERANÇA
A regularização de um apartamento sob essas circunstâncias exige o preenchimento de requisitos cumulativos estritos. Como não há justo título original do ocupante voltado à exclusão da herança, aplica-se a usucapião extraordinária, prevista no Artigo 1.238 do Código Civil. Os elementos indispensáveis são:
1. Prazo legal ininterrupto: A posse deve durar 15 anos. Esse período cai para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido no apartamento a sua moradia habitual, nos termos do Artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil.
2. Ausência de oposição: O herdeiro deve possuir o bem sem sofrer contestações ou medidas judiciais concretas de oposição por parte dos outros herdeiros.
3. Comportamento como dono único (animus domini unici): O possuidor deve se portar como único dono. Na prática, isso se prova pelo pagamento exclusivo do IPTU, das taxas condominiais, das despesas de manutenção física, e pela realização de benfeitorias necessárias, sem rateio de custos ou prestação de contas aos coerdeiros.
O Superior Tribunal de Justiça confirmou a viabilidade dessa regularização para unidades condominiais. No julgamento do REsp 1.909.276/RJ, J. em: 27/09/2022, admitiu-se a usucapião de apartamento em condomínio familiar porque os possuidores residiam no local há mais de 30 (TRINTA) ANOS, adimpliam todas as taxas e tributos e se portavam como proprietários exclusivos, alterando substancialmente a posse original.
O IMPACTO DE INVENTÁRIOS PENDENTES NA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA
Múltiplos inventários não resolvidos ou paralisados não impedem o curso da usucapião. A abertura do inventário é um procedimento formal e declaratório de apuração do acervo que não interrompe a posse fática de quem ocupa o imóvel. Para haver interrupção, é necessário que o inventariante ou os coerdeiros adotem medidas judiciais concretas (como ações possessórias ou petitórias).
Como a usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade, a sentença declaratória rompe o vínculo com os registros e gravames anteriores. Assim, o possuidor adquire um título de propriedade novo, dispensando a necessidade de registrar os múltiplos formais de partilha dos inventários pendentes para conseguir a regularização no Cartório de Registro de Imóveis.
MENORES E INCAPAZES: O OBSTÁCULO DA SUSPENSÃO DO PRAZO
Há, contudo, um entrave legal crucial a ser verificado em todo caso concreto: a existência de herdeiros incapazes. O Artigo 198, inciso I, do Código Civil determina que não corre a prescrição contra absolutamente incapazes (menores de 16 anos).
Devido à indivisibilidade do condomínio hereditário estabelecida pelo Artigo 1.791 do Código Civil, se entre a linhagem dos coerdeiros decorrente dos múltiplos óbitos houver qualquer herdeiro menor de 16 anos, o prazo da usucapião fica suspenso para todo o imóvel. Esse impedimento estende-se inclusive em relação aos demais herdeiros maiores de idade, inviabilizando temporariamente a prescrição aquisitiva.
VIA JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL: QUAL CAMINHO SEGUIR?
A usucapião pode ser processada pela via judicial ou pela via extrajudicial (diretamente em cartório), conforme regulado pelo Artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e detalhado pelo Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça. Para apartamentos integrantes de condomínios edilícios regulares e com construção averbada, o procedimento extrajudicial é simplificado. O Artigo 403 do Provimento nº 149/2023 do CNJ dispõe que bastará a anuência do síndico do condomínio, sendo dispensada a notificação dos confrontantes.
No entanto, diante de controvérsias ou herdeiros incapazes, a via extrajudicial poder não ser a melhor alternativa. Não por outra razão nossa recomendação sempre foi e permanece sendo uma avaliação prévia para dimensionar a complexidade do caso, a viabilidade e as melhores alternativas para se alcançar o objetivo desejado, legalmente, no melhor tempo possível diante de todas as alternativas legais cabíveis. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, no julgamento do processo TJRJ. 0831226-79.2023.8.19.0001, J. em: 10/10/2024, ressaltou que a via extrajudicial exige consenso fático, restando o caminho contencioso judicial caso surjam impugnações de outros herdeiros. Em outras palavras, a via extrajudicial não é para quem quer (e todo mundo quer um meio mais rápido) mas sim para quem pode (ou seja, para quem atende aos requisitos e principalmente viabilidade, em casos onde a complexidade não exija toda a envergadura e estrutura próprias da VIA JUDICIAL).
CONCLUSÃO: A USUCAPIÃO COMO FERRAMENTA DE PACIFICAÇÃO SOCIAL
A usucapião de apartamento com múltiplos inventários não resolvidos pode ser uma saída jurídica viável e amparada pela doutrina e jurisprudência, desde que respeitados seus rígidos limites. Quando um herdeiro assume sozinho o papel de zelar e dar função social ao imóvel, o direito o protege. Se a sua família se encontra diante de um apartamento travado por sucessões inacabadas, mapear a cadeia hereditária e certificar os requisitos da posse exclusiva é o primeiro passo para resgatar a dignidade da moradia e regularizar o patrimônio familiar.
