Não podemos perder de vista que a USUCAPIÃO é uma forma de aquisição da propriedade que ocorre com o preenchimento dos requisitos legais, moldados à espécie pretendida. Aos olhos de quem está chegando agora no estudo da matéria pode soar estranho que uma CARTA DE SENTENÇA de Usucapião [JUDICIAL] possa cair em exigências por ocasião do seu registro no Cartório de Imóveis. Eu explico: mesmo os títulos judiciais não estão imunes ao exame de qualificação operado pelo Oficial do RGI (ou seus prepostos) de modo que somente passarão aqueles títulos judiciais que não ofendam os princípios registrais. A coisa pode ficar ainda mais grave quando o TÍTULO é formado EXTRAJUDICIALMENTE - não menosprezando a grande capacidade dos Tabeliães no trato com as questões imobiliárias - mas é que efetivamente ainda pode ser possível nos depararmos com prepostos e oficiais que ainda não compreendem bem as questões específicas da USUCAPIÃO, como por exemplo, o fato de que ela acontece INDEPENDENTEMENTE da prévia regularização imobiliária, por exemplo.
Usucapião traduz-se em SITUAÇÃO FÁTICA que nasce, independente do registro imobiliário, caso ocorra a reunião dos requisitos que a Lei aponta - e somente ela. Ela surge e se concretiza se houver, por exemplo, a COISA HÁBIL, o TEMPO e a POSSE QUALIFICADA - podendo ainda outros requisitos serem necessários conforme a modalidade especificamente pretendida no caso concreto.
Ordinariamente nas transações/aquisições derivadas o tratamento será outro, muito distinto daquele concebido à Usucapião, prescrição aquisitiva, como assenta com muito acerto a jurisprudência paulista sobre a IRRELEVÂNCIA da prévia regularização de Prévio para fins de Usucapião de Apartamento:
"TJSP. 0348652-54.2009.8.26.0100. J. em: 04/10/2019. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. Sentença de improcedência. Insurgência dos autores. Pedido de reconhecimento de usucapião de unidade condominial (apartamento). AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO no Cartório de Registro de Imóveis. IRRELEVÂNCIA. Falta de matrícula individualizada que não impede a usucapião por ser forma originária de aquisição da propriedade. Precedentes deste E. Tribunal. Documentos juntados aos autos que demonstram a posse mansa, pacífica e pro diviso por mais de 38 anos. Requisitos do art. 1.238 do CC demonstrados. Sentença modificada. Recurso provido".
A doutrina do ilustre professor SILVIO VENOSA (Direito Civil. Reais. 2019) aponta:
"A usucapião deve ser considerada modalidade originária de aquisição, porque o usucapiente constitui direito à parte, independentemente de qualquer relação jurídica com anterior proprietário. Irrelevante ademais houvesse ou não existido anteriormente um proprietário (...) O registro imobiliário faz-se necessário com relação à sentença que decreta a usucapião apenas para regularizar o direito de propriedade e o ius disponendi".