A USUCAPIÃO surge para o Direito quando estão devidamente preenchidos e comprovados seus requisitos legais; estes por suas vezes variarão conforme a espécie pretendida - sendo certo que todos eles partem da mesma matriz que exige COISA HÁBIL, POSSE QUALIFICADA e TEMPO. Como regra geral observamos que quanto MAIOR o tempo necessário MENORES serão os requisitos, assim temos que a Usucapião Extraordinária que hoje exige o maior prazo (15 anos) terá o menor rol de exigências (dispensando inclusive BOA-FÉ e JUSTO TÍTULO) ao passo que as modalidades que exigem os menores prazos (como 02 e 05 anos) reclamarão mais requisitos.
É importante destacar que uma vez preenchidos os requisitos já não será suficiente oposição/reclamação feita por eventual titular que se sinta prejudicado, pois a oposição a destempo não abala a aquisição já consolidada através da prescrição que dá vida à Usucapião. Nessa ordem de ideias, fica claro que a grande utilidade do procedimento (JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL) é conferir SEGURANÇA, PUBLICIDADE, OPONIBILIDADE e DISPONIBILIDADE àquele que efetivamente possui o imóvel como seu - sem contar com o valioso efeito que decorre do procedimento que é a REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Não podemos ignorar que o REGISTRADOR IMOBILIÁRIO (ou seus prepostos) terão árdua tarefa ao examinar os pedidos que lhes são feitos de reconhecimento da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, especialmento quando o caso proposto possa sugerir que outros caminhos poderiam ser adotados pelo pretendente à regularização que não a Usucapião, onde se sabe, por exemplo, que IMPOSTOS como ITBI e ITD não deverão ser exigidos. Seria possível nesse caso vedar o caminho da Usucapião escolhido pelo interessado para a regularização, obrigando-o a adotar outras vias, como por exemplo uma AÇÃO JUDICIAL (como Adjudicação Compulsória, Inventário, entre outros, se for o caso) ou mesmo um PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL diverso (como o desmembramento, sobrepartilha, lavratura de escrituras outras etc)? A RESPOSTA NOS PARECE SER NEGATIVA.
Como já destacamos inclusive baseados em julgados do RIO DE JANEIRO, efetivamente não se pode NEGAR ao interessado a adoção de caminhos mais céleres (especialmente se franqueados assim pela VIA EXTRAJUDICIAL) principalmente se PREENCHIDOS OS REQUISITOS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. Não é demais lembrar que o PROVIMENTO CNJ 65/2017 legitima explicitamente no rol do seu art. 13 os pedidos de Usucapião Extrajudicial fundados em títulos que poderiam indicar outras soluções, quais sejam a PROMESSA DE COMPRA E VENDA, a CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, a PROCURAÇÃO PÚBLICA, o COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Em que pesem brilhantes opiniões em contrário, a todas elas desde já pedimos vênia para nos filiar à melhor jurisprudência fluminense que também acompanha a jurisprudência paulista para afirmar que efetivamente se a PRESCRIÇÃO AQUISITIVA se faz presente não se pode mesmo obrigar aquele que deu FUNÇÃO SOCIAL ao imóvel a percorrer a via crucis, por exemplo, de uma longa e exaustiva via judicial:
"TJSP. CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1004044-52.2020.8.26.0161. J. em 06/04/2021. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - SIMULAÇÃO. ITBI - MUNICÍPIO - ELISÃO FISCAL. (...) Usucapião Extrajudicial – direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos – possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo – RECUSA INDEVIDA quanto ao processamento do pedido – dúvida improcedente - Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial".
Como destacou com muito brilhantismo o então Relator e Corregedor Geral da Justiça de São Paulo na citada decisão, "Não há sentido em ser proibido ou dificultado o acesso à via extrajudicial, em descompasso, aliás, do intuito legislativo, que concebeu uma opção à parte, célere e igualmente eficaz, desafogando-se o Judiciário".